2020年，风口上飞舞了两年多的长租公寓步入寒冬，美股上市公司青客公寓和蛋壳公寓为代表的两家头部企业先后遭遇资金危机，让长租公寓模糊的商业逻辑备受质疑。

2020年2月，优客工场创始人毛大庆与新派公寓创始人王戈宏联名发布了《关于成立“国家租赁产业专项信贷支持基金”扶持中国租赁产业健康发展的建议》，建议中指出，租赁行业由于缺乏金融政策支持，叠加包租模式的先天缺陷，继续发展遭遇瓶颈。

毛大庆与王戈宏的联名建议，实际上经过了与长租公寓行业内排名前三十企业的充分磋商，反映的是行业内头部企业的共同诉求。

包租模式的先天缺陷，实质上就是分散式长租公寓的底层商业逻辑：长租公寓企业本应通过底价收取房源，通过再装修、管理服务提升房源价值，再以相对高的价格租给租户，从而收取租金差，然而，这一模式实现盈利有两大前提，即房源收取价低于租金价，且房源要能够租出去。

但在行业野蛮生长、规模竞跑的两年里，为了加快拓展速度，部分长租公寓企业引入了“互联网打法”――以高价收取房源，快速再装修后以较低价出租抢占市场，迅速提升管理规模，以规模优势获取高额融资，继续扩张。

蛋壳公寓的原CEO高靖曾对记者表示，长租公寓是一种金融产品，长租公寓的运营最重要的就是资本运营。这样的一种行业理解在相当长的一段时间内成为了不少玩家的共识，因此，高收低租跑规模的融资模式、租金贷等等资本游戏屡见不鲜。

风口上的猪，却突遇了年初的新冠疫情，近两个月的经营空档期，相当于凭空增加了一批空置房源，拖垮了青客、蛋壳在内，以资本模式运作、资金链紧张的长租公寓企业。

2020已经过去，企业频频暴雷的余波却依然在不断蚕食着行业的公信力，长租公寓的商业逻辑一次又一次被拆解、审判。让人不禁有此一问：2021年，逻辑被证伪的长租公寓行业，会就此走向消亡吗？

问题是悲观的，但答案或许是乐观的。长租公寓串联着人与人、人与社会，事实上，长租公寓在商业的范畴之外，更关乎民生，从这个角度看，长租公寓或许会沉淀，但绝不会消亡。

2020年，中央经济工作会议再次提到租售并举，在房住不炒的基础上，中央经济工作会议着重指出重视租赁，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

利好政策是长租公寓在2017年走上风口的关键因素，在顶层设计上，相关部门对长租公寓行业的关注与照拂是有目共睹的。但对行业而言，亟需更具体、更落地、更实际的优惠政策，弥补行业的缺陷。

蓝绿双城创始合伙人、董事长曹舟南这样评价长租公寓的盈利模型――以杭州为例，长租公寓的回报率大概是2.5%，而税收等财务费用和贷款利率加起来，成本就达到5.5%，在现有政策、税收环境下，长租公寓做一套赔一套。

一些城市已经在尝试改变这一局面。2020年10月22日，南京市税务局、南京市住房保障和房产局发布《关于进一步支持住房租赁市场平稳健康发展的公告》，对向个人出租住房的住房租赁企业提出了具体减税政策：小规模纳税人，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额；一般纳税人，可选择适用增值税简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额。

乐乎公寓创始人兼CEO罗意认为，如果类似的税收优惠能够普及，长租公寓原本微薄的投资回报也会变得可观，资本、机构也会更愿意投资长租公寓行业。

据多位业内人士透露，如果全国推行南京所试点的3.5个百分点税收优惠，对绝大部分优质长租公寓企业而言，已经足以让盈利模型成立。更重要的是，只要税收优惠能够匹配，长租公寓企业就能合理利用资产证券化方式完成项目的健康融资，完善退出和再拓展机制，形成良性循环发展。

另一方面，国资背景、银行保险类别的大型机构也在长租公寓领域持续深耕，如建行旗下的建信住房、平安保险旗下的平安不动产等，对这些有着资金成本优势、项目资源优势的机构而言，始终站在政策一线的长租公寓行业依旧是长期回报率可观的持有型资产，而这对轻资产代运营企业来说又是一片快速扩大的蓝海。

不可否认，2021年的长租公寓依然会是艰难的一年，行业公信力的急剧下降，正将大部分头部玩家积累的品牌效益归零，但这或许又是长租公寓企业回归租赁服务本质的契机。包租模式的“重资产”盈利模式站稳脚跟，提升运营效率和出租率将取代规模竞赛；为大机构代运营的“轻资产”发展模式逐步发力，运营能力成为长租公寓品牌真正的核心护城河。

行业的发展总是螺旋上升，我们有理由相信，2021年，长租公寓将重整旗鼓，再出发。

编辑/张郁唯