房屋是每个人的安身之所，这不仅是一种资产，更大程度上代表着家之所在。近年来，房地产交易市场活跃，房屋登记作为交易中的必经程序，由此引发的行政诉讼案件时有发生。

4月21日上午，北京昌平法院召开“涉房屋登记行政案件典型案例”新闻通报会，通报该院近五年涉房屋登记行政案件审理情况，并发布相关典型案例，对房屋权利人进行风险提示，也为不动产登记机构提供参考。孟凡军、潘晓军等两位市人大代表通过线上方式参与了此次通报会。

通报会上，法院还公布了几个涉房屋登记行政案件典型案例。

八旬老太将证件交予他人 名下房产被冒名出售

齐老太为昌平区一套房屋的原所有权人。齐老太房屋的租户牛某谎称帮助其将该房屋转租给他人，骗取了老人的身份证、房屋所有权证、户口簿等证件。后冒用齐老太的名义将该房屋出售，并让自己的外婆曹老太冒充齐老太，与买方刘女士到不动产登记机构办理了房屋的转移登记。齐老太得知此事后将不动产登记机构诉至法院，要求判决撤销登记在刘女士名下的房屋所有权证。

此后，牛某因犯诈骗罪被昌平法院判处有期徒刑十二年，并处罚金12000元。

昌平法院行政庭副庭长李丽介绍，行政诉讼案件中，法院经审理认为，“齐老太”、刘女士向行政登记机关申请房屋所有权转移登记并提交了相关材料，行政登记机关受理后，经审查认为申请人的申请符合房屋登记的相关规定，向刘女士核发被诉的房产证并无不当。

但根据法院生效的刑事判决书可知，此次房屋转移登记并非齐老太本人的真实意思表示，房屋所有权转移登记申请书和房屋买卖合同中“齐老太”的签字也非本人所签，房屋转移登记的事实基础并不存在，被诉房产证应予以撤销。

鉴于行政登记机关又为刘女士核发了新的房屋所有权证，该案被诉房屋登记行为已被登记机构改变。因此法院判决被告不动产登记机构为第三人刘女士颁发房屋所有权证的行为违法。

李丽提醒，日常生活中，要妥善保管身份证、户口本、房产证等重要证件，不要轻易交予他人。尤其是一些老年人长期不参与社会经济活动，很容易轻信他人，作为子女要提醒家里的老人，保管好重要证件，涉及房产处置要与子女商量，并委托正规的房产中介，不要给违法犯罪分子以可乘之机。

对于现实中已经存在侵害自身权利的行为，要及时通过报警或提起诉讼等途径，维护自身的权益，防止损失扩大。

用假调解书意图规避政策 房屋过户行为被撤销

李先生将其位于昌平区东小口镇的一套房屋出售给刘先生，双方签订了房屋买卖合同并办理了所有权的转移登记。后李先生称其在调取房屋买卖档案时，发现刘先生办理过户时向不动产登记机构提交了一份假的民事调解书。于是李先生将不动产登记机构诉至法院，要求判决撤销对涉案房屋的产权登记。

经核实，房屋转移登记档案中的调解书系虚假材料。对于为何要使用调解书办理过户，刘先生在庭审中陈述称，房屋中介告知其用调解书过户所需时间较短，以防相关政策发生变化。李先生则称刘先生此举是为了避税。

法院经审理认为，李先生、刘先生向不动产登记机构申请房屋所有权转移登记，并提交了相关材料，不动产登记机构受理后，经审查为李先生和刘先生办理房屋所有权转移登记并向刘先生核发房屋所有权证，尽到了审查义务。但由于作为房屋所有权转移登记基础的民事调解书事实上并不存在，转移登记的事实基础不能成立，因此法院判决撤销该房屋所有权转移登记行为。

法官李丽提醒，房屋交易的专业性较强，房产中介的职业素养和专业素质参差不齐，在购买房屋之前，作为购房人要通过各种途径尽量全面了解房屋交易及税收方面的法律法规和相关政策，提高风险识别和判断能力。

在房屋交易过程中，要增强依法交易的意识，不要轻信一些中介人员声称的捷径或者避税手段，更不要因为贪图便宜而弄虚作假，引发不必要的麻烦，甚至承担刑事责任。办理过户时要依法向不动产登记机构提交真实材料，依法缴纳税款，一些重要环节如签订房屋买卖合同、办理网签、房屋交易纳税、过户登记以及办理房屋贷款等都一定要亲自办理、亲自审核，以减少房屋交易风险。

此外，昌平法院行政庭法官吕偲偲还介绍，在日常审理案件中，提供虚假下料规避政策，骗取申请登记的案件也不在少数。

外孙陷入“套路” 伪造公证书继承过户

王老汉名下有一套位于昌平区东小口镇的房屋，他的外孙小张在其不知情的情况下，以某公证处的名义伪造了一份王老汉死亡且其他继承人放弃继承的公证书，向不动产登记机构申请将该套房屋过户到自己名下，随后小张又将房屋过户到了案外人陈某名下。王老汉发现此事后，向法院提起诉讼，要求不动产登记机构撤销涉案房屋转移登记到小张名下的登记行为。

庭审中，王老汉称，外孙小张的行为是由于其陷入“套路贷”诈骗圈套，被他人胁迫在伪造的公证书上签字并将房产转卖。

法院经审理认为，该案房屋所有权发生转移登记的基础是公证处出具的公证书，由于公证书系伪造，转移登记的事实基础已不存在，该登记行为应予以撤销。鉴于房屋后续又发生所有权变化，该登记行为已不具有可撤销内容，因此法院判决确认房屋由王老汉转移登记为小张的房屋权属转移登记行为违法。

吕偲偲表示，该案是一起发生在家庭内部成员之间的“假”过户纠纷。小张凭借其家庭成员身份，一方面利用亲人的信任获取了房屋产权证原件，另一方面又通过其掌握的亲人身份信息伪造了虚假公证书，以继承的名义将王老汉名下房屋过户至本人名下，随后又将房屋转移至案外人陈某名下。

在此法院提示,公民应当遵守法律，不能伪造公证书或国家机关公文，否则要承担相应的法律责任，因持伪造的文书办理的转移登记也不能发生预期的法律后果。此外，继承不仅是财产的继承，更是家庭亲情关系的延续。家庭成员之间对于重大财产的处置应加强沟通，以免造成家庭财产受损且亲人失和的两败俱伤的局面。

网签后未办理过户 房屋被原房主抵押引争议

荆先生夫妇与李某签订房屋买卖合同，约定李某将自己位于昌平区的房屋卖给荆先生夫妇，双方进行了存量房屋买卖合同网上签约。因该房屋已设定抵押给某银行，一直未能办理过户。于是荆先生夫妇与李某签订解约协议，解除房屋买卖合同，但网签信息并未注销。

因李某并未将购房款退还，荆先生夫妇与李某再次签订房屋买卖合同，同时，二人入住了该房屋，李某将银行名下的抵押注销。后李某又与第三人马某签订抵押借款合同，将该房屋抵押给马某，并办理了抵押登记手续。荆先生夫妇得知后，认为自己已办理网签并实际入住房屋，不动产登记机构不应再为他人办理房屋抵押登记，遂将不动产登记机构诉至法院，要求撤销给马某办理的抵押登记。

法院经审理认为，不动产登记机构依照相关规定，审核了申请人的各项材料，为李某与其债权人马某办理抵押登记的行为符合法律规定。存量房屋买卖合同网上签约合同不具有保证将来实现物权的效力，也不能产生对抗抵押登记的效力。因此法院判决驳回荆先生夫妇的诉讼请求。

房屋交易合同网上签约备案，俗称“网签”，是房屋买卖合同签订后的必经程序，是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房管理的网上备案登记行为，有助于监督房地产交易情况，一定程度上能够防止“一房二卖”的不诚信行为。

但必须注意，网签并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。除法律规定的特定情形外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，只有办理了房屋所有权转移登记，才能对外成为房屋的所有权人。

该案正是一起因卖房人不诚信行为引发的纠纷，房主一方面假意卖房以获得购房款，另一方面又利用网签后买房人的信任和信息不对等，将房屋抵押给他人，导致买房人资金被套牢，维权困难。

因此建议购房人在买房前尽可能全面地了解当地网签政策，并通过正规的房地产中介办理相关手续。在办理网签后及时办理过户手续，尤其是对于房屋上存在抵押登记的，督促卖方办理解除抵押手续并约定明确的违约责任，降低买卖风险，避免钱房两空。

不服房产转移登记案件占八成

“不会告”、“随意告”成重要原因

据了解，五年来，昌平法院共审理房屋登记行政案件96件，占不动产登记案件的81%。该类案件主要呈现不服房屋转移登记行为案件占八成、利益结构复杂、诉讼“程序空转”现象突出、行民交叉情形较为普遍、行政机关无责败诉占比高等五大特点。

“在我院审理的房屋登记案件中，半数以上被从程序上裁定驳回起诉或裁定准予撤诉。部分当事人对应该通过民事诉讼还是行政诉讼进行权利救济并不清楚。”昌平法院行政庭负责人双玉娥介绍到，“不会告”、“随意告”的现象依然存在。此外，当事人权利保护意识淡薄以及登记机关审查手段有限也是引发此类纠纷的重要原因。

房屋登记不仅关系到权利人的切身利益，也对市场秩序起着重要作用。但在日常生活中，却有人冒名办理或者伪造材料办理房屋转移登记，导致房屋权利人的合法利益受到损害。

针对此种现象，法官提示大家要增强对个人财产、重要证件的保护意识，不要轻易将身份证、房产证等重要证件交予他人，更不能伪造相关证件和文书。本人自愿办理房屋转移登记时，也要做到亲自办理、亲自审核，“不要因为贪图便宜而弄虚作假，否则，既不能产生房屋所有权转移的法律后果，又引发不必要的麻烦，甚至承担刑事责任”，法官提示大家须依法提交真实材料、依法纳税，以减少房屋交易风险。

双玉娥说，当下，很多夫妻在买房及办理登记时，出于方便往往将二人共有房产登记为一方单独所有。然而值得注意的是，不动产物权登记遵循公示公信原则，如果夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回的，法院不予支持。

对此，法官建议最好在办理登记时就将房屋登记为夫妻共有，“已经登记在一方名下的，另一方可以到不动产登记机构办理加名”。

如果日后婚姻关系发生变化，房屋实际权利人应及时办理房屋过户或控制房产证等权利凭证。除此之外，房屋的利害关系人认为房屋登记事项错误，而登记权利人又不同意更正的，还可以向不动产登记机构申请“异议登记”，并在15日内通过提起诉讼等方式解决实体争议。

针对老百姓在买房时，认为办理了网签就“万事大吉”的误区，法官予以提醒，“网签并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力”，并建议购房人在办理网签后及时过户，尤其是房屋上存在抵押登记的，督促卖方解除抵押并约定明确的违约责任，避免钱房两空。

此外，法官还呼吁在条件成熟的情况下建立不动产登记与婚姻登记信息、工商登记信息等平台互通共享，通过大数据和信息技术，丰富行政审查手段，加大行政审查力度，从源头上减少相关纠纷。

今后，昌平法院将继续充分发挥审判职能作用，完善行政争议多元化解机制，妥善审理房屋登记类行政案件。同时加大普法宣传力度，利用送法进社区、发布典型案例等方式，增强群众法律意识与自我保护意识，促进房屋登记行为规范化。

文/王浩雄 通讯员 王宇新

编辑/白龙