原标题：佛山禁止商业、办公用房以“公寓”用语进行销售
文/图 信息时报记者 罗莎琳
近日，佛山市住房和城乡建设局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》(征求意见稿)。通知指出，除服务型公寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。根据通知，在商业用地上建设的服务型公寓，其计容建筑面积占商业计容建筑面积比例不得超过20%；其他用地性质兼容商业的，服务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。各区政府可根据区域发展要求，在符合城市规划的前提下，进一步确定本区域内服务型公寓式的设置区域和可建比例。
划重点
办公项目产权属性：
统一登记“办公用房”
通知明确了不动产登记要求，批准为办公项目的，在办理不动产权登记证书时，房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。另外，除服务型公寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。商业、办公建建筑不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间必须集中设置，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于200平方米。
服务型公寓规划要求：
不得用单元式住宅套型设计
根据通知，规划条件和土地出让合同未约定的，不得设置服务型公寓（除本通知印发实施前已出具规划条件的按原规划条件要求执行）。在商业用地上建设的服务型公寓，其计容建筑面积占商业计容建筑面积比例不得超过20%；其他用地性质兼容商业的，服务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。在设计要求上，服务型公寓应按不低于公寓建筑面积的千分之二设置管理用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米；建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用单元式住宅套型设计。其建筑立面应做公建化处理，阳台应封闭且不得外挑，如设置空调室外机，应做隐蔽处理。
现象
商住不能办居住证，
业主蒙圈
有业内人士表示，政策出台的背景就是某房企的“公寓门”事件所引起。今年7月份，佛山某房企楼盘业主向媒体爆料称，2017年购买的公寓，在拿到不动产证时却发现“用途”为“商务金融用地/办公”，并非当初购房时宣传的“商住”。还有业主在准备办理居住证时，拿着“办公”性质的不动产权证前往办证大厅，被告知不能作为有效资料，甚至办证柜台前还印着“XX公寓的不能登记信息及办证”的“特别提醒”。
那么何谓公寓？业内人士表示，公共寓所，分为商业公寓和住宅公寓，是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。商业公寓指旅店宾馆或别墅，可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用。住宅公寓则包含学校宿舍等，比较方便实用。而前者也称为40/50年产权公寓，它们的特性是不可落户；公摊面积大；水电物业等费用按商用标准收费；不可明火入户；最长按揭年限为10年；商业杂乱，物业管理难度大。后者为70年产权公寓，可落户；公摊面积小；水电物业等费用按民用标准收费；可明火入户；最长可按揭年限为30年；生活环境和氛围更优质。
合富研究院（佛山）有关人士表示，本次新规是对商办产品界限的进一步明确，旨在进一步明晰商办物业的权属登记及规划设计要求，加强公寓和办公项目的规范管理，禁止办公项目改造为公寓或具有居住功能的住宅产品。同时，此次政策也是早前某房企项目“商办”改“商住”事件处理的延伸，未来政策将从各个环节彻底禁止办公类物业的居住功能，进一步防范市场上其他办公项目为了去库存而误导购房者。
广州市房协专家委员邓浩志表示，全国多数城市都把公寓视为擦边球。政策放松的时候，各城市到处是公寓项目大张旗鼓地销售，政策收紧的时候又是各种限制。比方上海两年前禁售公寓，还要求把已经销售了公寓的厕所、厨房拆掉，恢复成为商业或办公形态才能交易……在上一轮的全国整顿中，北广深等城市也都有跟进。
专家
变脸后的“公寓”风险多多
业内人士预测，未来针对商办物业设计、改造、申报可能更趋严格，开发商再买商办用地盖公寓肯定越来越受到限制，买家自然也要小心。邓浩志告诉记者，其实之前市场上出现了不少商用性质项目变身而成的公寓项目，因“不限购不限贷，宜商宜居”，户型小、总价低，吸引不少市民出手投资。但这类公寓项目优势多，硬伤也不少，有下列一些风险需要提防。
土地使用年限缩短
商用物业改造而成的公寓项目虽然都具有居住功能，但其土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商改住宅因其类别不同土地使用年限为40~50年不等。另外，目前在售的这类旧项目不少是改造之前已空置多年，其剩下的土地使用年限比普通住宅要短得多，年限到期后需补高额地价才能继续使用。
高税费转手交易难
根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%~60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%~14%。
房贷利率高年限短
虽然“改装”公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最多七成的贷款)，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款市场从严，不少项目最多只能贷到四成，而且只能贷5年、8年期，贷款利率还被提高到基准利率的1.1~1.5倍。
管理费水电费更贵
目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8~10元/平方米/月，比普通住宅1~3.8元/平方米/月要高得多。
改造工程难度较大
由旧项目改造而成的公寓，特别是对原本水管设计相对简单的裙楼项目来说，要改造成公寓，就要重新间隔洗手间、厨房等功能空间，必须大量辅设水管、下水道。这些工程都非常麻烦，工程质量不好的话，日后就容易漏水。
不能入户、无学位
购买“改装”公寓是不能入户的。虽然不少“改装”公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。
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通知提出五点要求
1
房地产开发企业在销售商业、办公类项目时，应严格按照规划功能进行销售，制作专门的《商业、办公类项目重要信息提示》展板并固定在项目销售现场的显眼位置，对当期销售商品房的规划功能及使用属性进行公示。
2
房地产开发企业及经纪机构应如实发布项目销售广告，不得发布虚假房源和价格信息。除服务型公寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。
3
地产开发企业在与购房人签订购房合同前，销售人员与购房人需共同在展板旁拍照存档，照片中需能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。
4
批准为办公项目的，在办理不动产权登记证书时，房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。
5
非住宅项目的用水、用电，应按商业办公标准收费和管理，不配置管道燃气设施、教育学位等。
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今年广州公寓市场销售畅旺
压抑多年的广州公寓市场，今年迎来爆发。据广州克而瑞统计，今年前10个月，广州一手公寓成交达24350套，同比增长103%，成交量赶超去年全年水平，堪称逆市飘红。而广州公寓市场能取得这般成绩，也跟背后的政策变化不无关系。2017年3月30日，广州楼市“330新规”实行商办物业“一刀切”，新规要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位”，公寓市场自此陷入平淡阶段，库存量日渐累积。直至2018年12月，有关规定才出现松绑，广州“330新规”前出让的商办项目可以个人名义购买。在利好助推之下，今年公寓市场渐趋活跃，甚至超过往年“非调控期”水平。
成交量：三区遥遥领先
在一片畅旺的公寓市场中，黄埔、花都、南沙三区公寓成交量遥遥领先，均已突破4300套。其中，GDP排名全市第二的黄埔区，也是广州前景较好的投资地区。今年来，黄埔引进众多世界500强企业，产业基础较强，公寓价格也不如中心区那般高，投资价值大。在空港经济圈、花都CBD中轴线等规划的带动下，花都楼市价值也进一步被放大，不乏有慧眼识珠的购房者于此置产投资。南沙区则为近段时间来的大热区域，区内各板块均涌现明星楼盘，走量较理想。近期，天河区的成交也十分抢眼，下半年以来，联泰天河YOHO、天河云商汇等全新公寓盘相继入市，也助推了公寓成交量的上升。
据悉，10月有5个项目公寓成交破百套，约占全市成交量的四成。白云区保利金沙大都汇二期公寓入市销售，10月以199套的成交量位居销量榜首，对外售价约2.6万元/平方米。其次，黄埔区万科尚城10月开盘，批量网签134套。另外，增城长风国际、南沙珠江湾、中交汇通中心三个项目持续热销，公寓跑量过百套。其余项目销售阶段性回落，榜单后五个项目成交量较上月普遍下跌二至六成左右。此外，得益于万科尚城、万科云城米酷等万科系公寓的助力，10月30平方米以下公寓成交占比提升至8%；80~150平方米公寓占比亦有增加，成交主要来自保利金沙大都汇；市场主力30~50平方米公寓的占比缩减，为35%。
价格走势：涨幅相对有限
近10年间，广州一手公寓成交均价普遍呈上涨态势，但涨幅相对有限。据克而瑞数据统计，今年1~10月份，中心五区一手公寓的成交均价为28268元/平方米，近10年间仅升值31%；外围六区仅由12950元/平方米上涨至16310元/平方米，涨幅也有限。
不过，也有部分投资者购买公寓为的是租金上涨，而不是物业升值。但从上月上海易居房地产研究院发布的《2019年三季度50城租金收益率研究报告》来看，今年前三季度广州租金收益率仅为1.8%，租金涨幅也远远低于房价涨幅。尽管如此，在高企的房价压力之下，不限购、低总价的公寓也成为不少购房者的上车首选；再加上，在“330新规”之后限定法人单位购买和最小分割不得低于300平方米的双重限制犹在，门槛低、受众广的公寓项目或将更受欢迎。
整体供求：供应大幅抬头
10月广州公寓市场供应大幅抬头，若干项目获得大批量供应，全市共供应1974套13.20万平方米，环比涨幅达150%。
10月广州公寓市场共有3个项目获得新批预售，产品均可以个人名义购买。天河区信达金茂广场、花都区富力·环贸中心两个全新项目批售亮相，各供应598套、535套公寓。白云区保利金沙大都汇二期入市，4栋全新公寓楼合计供应841套，主力户型为47~98平方米LOFT公寓。因10月广州公寓市场供应大幅度增长，公寓可售库存量抬升，去库存周期升至9.9个月。
后市预测：活跃氛围延续
10月广州公寓市场成交虽保持高位，但有阶段性降温苗头。继“金九银十”后，各项目销售节奏调整，现时除新项目积极蓄势待售外，其余项目以顺销为主。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，公寓市场今年以来表现抢眼，在前7月成交超越去年全年之后数月，仍能保持较为充足的后劲，中心区域推新的项目更加备受关注。像白云金沙洲板块的保利金沙大都汇，每次推新基本都抢购一空，客户购买积极性甚高；天河区近期好些有推新项目也同样受到市场追捧，市场整体活跃氛围有望得以延续至明年。
投资建议：回报低需慎重
任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万元，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式为租金回报率＝（月租金＊12）／购买房屋总价＝（4000×12）／120万＝4％。目前公寓投资的租金回报率在3％~5％之间，但也有不错的公寓回报率可达6％。业内专家表示，购买公寓最重要的还是在购买前评估该楼盘所在区域的人气，确定出租回报率，考虑物业升值前景，回报率低于5%的更要慎重。
编辑/刘洋-广厦
