因承租人拖欠租赁费用，房东解除了租赁合同，但承租人已将房屋转租。次承租人直到合同解除数月后才腾退、搬离房屋，并且以与房东不存在合同关系为由拒付费用。出租人李先生（化名）随后将承租人王先生（化名）、次承租人何先生（化名）诉至法院。北京海淀法院经审理，认定合同解除后，次承租人应当承担逾期腾房占用使用费，判决租赁合同于2022年3月解除，王先生向李先生支付房屋租金1438719.52元，违约金62658.82元；何先生向李先生支付房屋占用使用费182515.52元。

李先生诉称，其与承租人王先生于2020年9月签订房屋租赁合同约定：租用海淀区某号房屋，租期自2020年12月1日起至2023年11月30日止，房屋年租金1829730.40元；第1年按3个月为一个付款周期。王先生在合同履行中自第1年第3次交纳租金时即开始拖欠租金，累计共拖欠1629730.40元。其于2022年2月向王先生发出通知，要求补交所欠租金，但他至今仍未全部补付租金。2022年3月依据合同的相关规定，其向王先生发出了解除合同通知书，通知解除双方签订的房屋租赁合同，要求其同时腾退房屋并补交所欠租金，但王先生至今仍未履行相关义务。另外，王先生与其签订房屋租赁合同后，未经其许可擅自将所承租的房屋部分出租给被告何先生使用。

何先生辩称，不同意房东的诉讼请求。他和房东之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，李先生无权向他主张权利。

王先生未到庭发表答辩意见。

法院经审理后认为，王先生逾期交纳房屋租金，违反了与房东李先生签订的房屋租赁合同的约定。房东于2022年3月邮寄《解除合同通知书》，通知王先生解除合同并要求其于2022年3月15日腾退涉案房屋。根据房屋租赁合同的约定，2022年3月15日为租赁合同解除日期。王先生应向房东支付2021年6月1日至2022年3月15日涉案房屋的全部租金。房东于2022年9月8日收回王先生所承租的房屋，故自2022年3月16日至房东实际收回何先生所占用使用房屋之日止，何先生应向房东支付房屋占用使用费。法院最终作出上述判决。

宣判后，何先生提起上诉，二审法院维持原判。该判决现已生效。

【法官说法】

根据一般规定，合同具有相对性，权利人只能向合同相对人主张权利。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。根据该法条，虽然次承租人与出租人未直接签订合同，但其占用使用出租人的房屋，导致出租人无法正常对房屋占有、使用、收益，客观上损害了出租人的合法权利，因此出租人有权直接向其主张费用。本案中，次承租人何先生承租使用涉案房屋，权利来源于王先生，王先生系从房东李先生处承租房屋。李先生与王先生的房屋租赁合同解除后，李先生有权对合同权利义务进行清理，故有权要求王先生、何先生腾退返还涉案房屋，逾期腾退的应支付占用使用费。

目前房屋租赁市场火热，“二房东”转租房屋的情况也屡见不鲜。作为出租人应当在签合同时明确是否允许承租人转租，作为承租人也应当在签合同时详细了解房屋的权属、是否有前手租赁关系，不能因为不了解房屋的情况就逃避支付相应的费用。

通讯员 秦天

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/朱葳
校对/李建良