距5月17日人民银行和金融监管总局发布的房贷新政刚过去10天，全国已有大批城市快速落地，更有一线城市积极跟进。5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确将首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点，比之前下调35个基点；最低首付款比例调整为不低于20%，比之前下调10个百分点。上海就此成为第一个执行5.17新政的一线城市。
中原地产研究院最新统计数据显示，目前已经有吉林、黑龙江、海南、山西、陕西、重庆、河北、云南、广西、甘肃、湖北、河南、广东（除深圳、广州）明确发布文件执行全省首付降低到15%取消利率下限，此外还有合肥、长沙、西安、济南、长沙、南昌、福州等龙头城市也作出同样的规定。全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市已经超过200个，超过250个城市已明确取消了房贷利率下限，全国已有超过80%城市开始落地执行5.17新政。
全国超八成城市落地5.17新政
5日17日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。与此同时，央行取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
央行还要求，中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
此后，全国多地快速响应“因城施策”号召，密集出台调整举措。不少省份宣布将首套和二套商贷的首付比例调整至全国下限，同时取消房贷利率政策下限。比如，5月22日，湖北有关部门发布通知，将首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%，同时取消个人住房贷款利率政策下限；自2024年5月25日起，云南省将首套房贷最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房贷最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；同时取消首套、二套商业性个人房贷利率政策下限，实现房贷利率市场化；5月23日起，河北全省各市首套房贷最低首付比例调整为不低于15%，二套房贷最低首付比例调整为不低于25%，全省各市取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
中原地产研究院最新统计数据显示，目前已经有吉林、黑龙江、海南、山西、陕西、重庆、河北、云南、广西、甘肃、湖北、河南、广东（除深圳、广州）明确发布文件执行全省首付降低到15%取消利率下限，此外还有合肥、长沙、西安、济南、长沙、南昌、福州等龙头城市也作出同样的规定。全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市已经超过200个，累计超过超过250个城市已经明确取消了房贷利率下限，累计全国已经超过80%城市开始落地执行5.17新政。
上海在一线城市中率先跟进 最低首付比例20%高于全国下限
总体来看，在落实新政方面，各地出现了分层现象，二三线城市步伐很快，一线城市和强二线城市比较谨慎。5月27日，上海发布调整政策，成为第一个落地新政的一线城市，而上海发布的政策内容也与其他地区有所不同。
中原地产首席分析师张大伟指出，上海是全国5.17新政后，第一个明确不执行最低首套首付15%的城市，但从调整前的30%降低到20%，也有利于购房者降低门槛，这代表了未来同类型的城市，比如北京、深圳、广州等城市，大概率最低首付也会降低到20%。未来全国很可能出现4-8个城市首套房最低首付20%，其他所有城市首套房贷首付比例最低15%。
与此同时，上海的房贷利率也没有取消下限，而是调整为不低于LPR减45个基点。此前，上海首套房贷利率的下限最低3.85%，此次下调后降到3.5%。张大伟表示，目前全国房贷利率平均已经降低到3.4%左右。北京等目前最低房贷利率在3.95%-4.05%的城市，预计后续也会加速降低。对于购房者来说，房贷利率下调可显著降低购房成本，100万元30年期限的房贷月供如降低超40个基点，月供能减少大约200-230元。
取消政策下限后 银行房贷利率会降多少？
在取消房贷利率下限的城市，商业银行在设定房贷利率时拥有了更大的自主权和调节空间。据了解，不少地方的银行已结合自身实际和同业情况，根据贷款人资质等因素实行差异化定价，新贷款客户的房贷利率明显下降。
据报道，政策落实后，武汉地区的银行将首套房贷款利率降低30个基点，从原来3.55%降至3.25%；二套房降低80个基点，从4.15%降至3.35%。合肥也有国有大行自5月20日开始执行新政，首套房、二套房贷款利率均为3.45%。广东某市主流银行的首套房贷利率已从3.55%降至3.15%；二套房贷利率已从4.15%降至3.55%。
业内人士普遍预计，此次取消房贷利率下限后，各地房贷利率将进一步下行。光大证券金融业首席分析师王一峰认为，对于银行体系而言，不论是房抵贷抑或是按揭贷款，均根据抵押房产价值以及债务人收入水平等因素来确定贷款利率，两者风险成本、资本成本均大体相当。因此在下限取消后，按揭贷款利率一定程度上会向住房抵押贷款收敛。目前住房抵押贷款利率在3%-3.5%之间，对应新发生按揭贷款利率降幅可能在40bp左右。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。新政之前，多数城市取消首套房贷利率下限后，房贷利率普遍执行LPR-40BP至LPR-70BP（3.2%～3.5%），少数城市部分银行首套房贷利率已低至3.1%，这将成为更多城市后续调整的重要参考。
东方金诚首席宏观分析师王青则预测，年内房贷利率下调幅度可能超过50BP。这也意味着，越来越多城市的首套房贷利率将向3%逼近。王青指出，未来房贷利率下调的大门已经打开，下调幅度将决定房地产行业何时实现企稳回暖。考虑到房贷利率自2022年开始转向，截至去年末累计下调166BP，即年均下调83BP，但仍未能止住楼市下行态势，以及今年截至3月末，房贷利率下调28BP至3.69%，他预计年内房贷利率下调幅度将在50BP以上。
银行净息差承压 专家预计存款利率会进一步下调
金融监督管理总局数据显示，截至2023年末，我国银行业的净息差已降至1.69%。有券商研报称，2024年第一季度各类型上市银行净息差整体下滑超过12bp。
降低贷款利率后，银行的净息差怎么办？
王一峰表示，全国层面房贷利率下限取消将对银行体系净息差造成一定程度的影响，按全国新发生按揭贷款利率下降30bp计算，将影响银行体系2024年净息差约0.5bp。不过考虑到政策仅影响边际定价，对净息差的影响程度或相对有限。
中金公司银行业分析师林英奇分析指出，按照全年新发放按揭贷款利率下调30BP的预期，相关调整对银行息差的负面影响约为0.8BP，对银行利润影响较小。
市场人士普遍认为，为解决息差压力，今年银行将进行新一轮存款挂牌利率调整。
中信证券首席经济学家明明表示，为维持经济高质量增长，银行资产端无法提高信贷利率，大概率会通过下调存款利率的方式保持银行净息差长期处于较为合理的水平。在“发挥贷款市场报价利率改革作用”的监管诉求下，未来受息差压力影响，商业银行或继续下调存款利率，而低通胀引起的高实际利率环境下，年内LPR报价下调仍可期待，时点上可能略靠后。
招联金融首席研究员董希淼建议，“银行要开源节流，发挥存款利率市场化调节机制作用，压降存款利率来降低负债成本，同时央行还可适当降低政策利率，MLF利率仍存在下调空间，在政策利率与存款利率下降的基础上，LPR也有一定的下降空间。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野
