房屋租赁出去后，出租房或承租方出现违约情况，另一方应该如何应对？近日，北京市第二中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会发布了多个房屋租赁合同纠纷典型案例，就相关问题进行了释法分析。

承租人按要求搬离并通知出租人 法院：哪怕没办理交接但出租人亦应及时收回房屋

北京市二中院介绍，在其中一起案例中，刘某将涉案房屋出租给薛某作为居住使用。因薛某未按时支付租金达到合同约定的解约条件，刘某于2021年9月3日向薛某发出解除通知书，并要求薛某于2021年9月10日之前搬离涉案房屋。

后双方协商未果，薛某于2021年9月17日搬离涉案房屋并微信告知刘某，但未按要求与刘某办理房屋交接手续。刘某以薛某未办理房屋交接手续为由一直未收回涉案房屋，直到诉讼期间在法庭主持之下才于2022年2月份对涉案房屋进行交接。

针对此事，刘某提起诉讼，要求薛某支付2022年2月之前的房租及占有使用费。薛某抗辩称其已经于2021年9月17日搬离涉案房屋，不应支付之后的房租或占有使用费。

法院生效判决认为，在刘某明确要求解除合同并要求薛某搬离涉案房屋的情况下，薛某已经实际搬离涉案房屋并及时告知刘某，虽然双方未办理交接手续，但刘某作为守约方，亦应当在薛某搬离后采取适当措施防止损失扩大，及时收回涉案房屋。

刘某以薛某未依约交接为由拒绝收回涉案房屋，客观上放任了损失的扩大，其不得就扩大的损失请求赔偿。据此，法院综合考虑薛某未与刘某办理正式交接的事实以及应当给予刘某合理的收回房屋的时间，对于薛某应当支付的房屋占有使用费予以酌情确定。对于刘某主张的过高的房屋占有使用费，系刘某未采取适当措施导致的扩大的损失，法院不予支持。

法官表示，在出租人明确要求解除合同并要求承租人搬离租赁标的物的情况下，如承租人已实际搬离且将搬离的情况告知出租人，即使未依约办理交接手续，出租人亦应当及时收回租赁标的物，防止损失扩大。

承租人在诉讼期间同意腾退房屋 法院：出租人应及时收回房屋防止损失扩大

法院通报的另一起案件中，张某承租朱某涉案房屋用于居住使用，因张某未按时交付租金达到合同约定的解除条件，朱某于2022年1月12日向张某发出解除通知，要求张某腾退涉案房屋并支付拖欠的房租和占用费。后张某继续占用涉案房屋，朱某遂提起诉讼，要求张某腾退涉案房屋并支付拖欠租金和占用费等。

一审法院经审理，于2022年10月30日作出判决：解除双方合同，张某腾退涉案房屋并支付拖欠的租金以及实际腾退涉案房屋之前的占有使用费。一审判决作出后，张某先后通过微信和短信的方式4次联系朱某，要求于2022年11月30日交还涉案房屋，但朱某均不予理会。2022年11月30日，张某将涉案房屋腾空，并再次联系朱某进行交接，但朱某仍然置之不理。二审中，朱某称因房屋未达到合同约定的收房标准，故不同意接收房屋。

法院生效判决认为，朱某作为守约方，在张某已将涉案房屋腾空并多次通知返还房屋的情况下，应当及时收回涉案房屋以防止损失继续扩大，如果其认为尚未达到合同约定的收房标准，可以通过另行主张损失的方式解决，而不能一味拒绝收房，否则其不得就扩大的损失请求赔偿。

法院给予朱某一定的合理收房时间，参照合同约定的租金标准，酌情确定张某应当向朱某支付的房屋占用费金额，之后的房屋空置损失属于朱某没有采取适当措施导致的扩大损失，其无权要求张某赔偿。

法院表示，出租人起诉要求承租人腾退房屋，如承租人同意腾退，出租人应及时收回房屋，防止损失扩大。如出租人认为租赁标的物未达到收房标准，可依约或依法向承租人主张违约损失赔偿，而不能仅以此为由拒绝收房。

法院：承租人不能仅以违约责任未达成一致为由拒绝收房 否则不得就损失扩大主张赔偿

2019年11月，乙公司承租甲公司房屋用于经营。2022年5月23日，乙公司以经营困难为由向甲公司发送解除函，要求解除合同、由甲公司收回租赁场地，并自行搬离涉案房屋。

甲公司回函表示，乙公司不享有法定或约定解除权，不同意解除合同，但为了降低损失，甲公司对外发布招租广告。2022年7月1日，甲公司继续向乙公司催缴租金。2022年7月16日，甲公司以乙公司逾期付款构成根本违约为由向其发送《解除通知函》，要求解除合同、返还租赁标的物并承担违约责任。后双方因对违约责任承担未达成一致未进行交接。

法院生效判决认为，在乙公司违约后，甲公司作为守约方亦负有避免损失扩大的义务，应尽快收回房屋，依据在案证据可见，甲公司明确知晓乙公司已于2022年5月搬离，并开始对外招租，其应尽快收回房屋避免损失扩大，否则应就扩大的损失自行承担责任。法院综合合同履行情况、过错情况，根据公平和诚信原则，酌情确定乙公司向甲公司支付的租金金额。

法官介绍，房屋交接与违约责任承担并不矛盾，在承租人明确表示不履行合同的情况下，出租人可以就合同解除的违约责任承担等问题另行主张解决，但不能仅以双方就违约责任承担未达成一致为由拒绝收房，否则不得就扩大的损失主张赔偿。

文/北京青年报记者 屈畅
编辑/朱葳
校对/房霞