31日上午，万科企业股份有限公司(下称万科)举行2022年中期业绩推介会，万科集团董事会主席郁亮，万科集团总裁、首席执行官祝九胜等高管出席会议。郁亮认为，房地产市场仍是10万亿元级的市场，常做常新，现在要做的是稳预期，重建市场信心。

10万亿级市场

国家统计局数据显示，今年1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，同比下降28.9%。

8月30日晚，万科公布2022年半年度报告，上半年万科实现销售面积1290.7万平方米，销售金额2152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。根据中指研究院数据，万科上半年的销售额排在行业第二位。另据万科公告披露，今年1-7月，公司累计实现合同销售面积1507.2万平方米，合同销售金额2489.8亿元。

郁亮认为，从短期看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢、温和的过程。房地产市场仍是10万亿元级的市场，房子有一个自然更替的过程，常做常新。按照自然更新速度，每年要淘汰大概10-11亿平方米的房子，其中，一二线城市有3亿平方米，但从万科目前的开工数据看，连正常的更替速度都达不到，市场收缩过了头，这也证明，未来会继续自动修复。

“我相信大家追求美好居住生活的力量，这种刚需是存在的，市场蛮大。目前稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标中，稳地价、稳房价基本实现了，现在就是要稳预期，重建市场信心。”郁亮还说，“万科今年的业绩止跌企稳、稳中有升，我们是有信心的。”

对于万科上半年的销售情况，祝九胜称，公司现在仍保持在行业第一阵营，相信下半年的销售业绩会比上半年更好。一方面是因为市场处于回升状态，另一方面是与公司自身的经营安排有关系，下半年会采取更积极的行动。

2022年半年度显示，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.23亿元，同比增长10.64%；毛利率(税前)为20.5%，较上年同期下降2.5个百分点。

祝九胜表示，短期看，万科首先要确保公司的经营安全，毛利率肯定承受着相当的压力。长期看，行业毛利率要回到社会平均水平，“没有哪个行业必然比哪个行业好，房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。不过即使这样，仍会有深刻洞察客户需求、经营效率能够提升的企业，能获得高于行业平均水平的回报率。”

财务数据方面，截至2022年上半年末，万科剔除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为35.5%、现金短债比为1.5倍，维持“绿档”达标。截至报告期末，公司持有货币资金1410.7亿元，较2021年末环比减少5.5%；有息负债规模2802.3亿元，较2021年末环比增加5.4%，其中，短期借款和一年内到期有息负债626.4亿元，占比22.4%，较2021年末下降9个百分点；存量融资的综合融资成本为4.08%，较上年末进一步降低。

“我们不是卖猪仔”

2022年4月1日，万科旗下的物业服务公司万物云向港交所提交招股书，截至目前，尚未通过聆讯。据万科2022年半年报，万科持万物云及其子公司的股权比例为62.8893%，根据与其他股东签署的一致行动承诺，万科持有对万物云及其子公司71.43%的表决权。

据万物云招股书，2021年公司实现营业收入约237.04亿元，毛利约40.2亿元，净利润约为17.14亿元。2019年-2021年，万物云的毛利率分别约为17.7%、18.5%、17.0%。据万科2022年半年报，今年上半年万物云实现营业收入143.5亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长38.2%。

截至今年上半年，万物云社区空间居住消费服务(万科物业)方面，布局全国逾120多个大中城市(含香港)，签约管理的物业数目达到4096个，在管物业数目达到3035个；商企物业服务(万物梁行)，服务1929栋写字楼/产业园；城市空间综合服务(万物云城)进入25个城市，统筹管理59个街区项目。

要注意的是，目前港股物业公司的估值已经有所降低，外界也常有声音认为，万物云错过了最佳的上市时机。对此，郁亮说：“我们不是卖猪仔，在好的价钱时候卖掉，而是希望上市后能获得更大的发展空间，所以，短期市场的估值我们是不在意的。”

业绩会上，万科集团董事会秘书朱旭表示，万物云上市时机是很多投资者关注的，毕竟2021年物业股的估值远远高于现在。但对于万科而言，推进业务分拆，不是以资本市场窗口为考虑因素，而是考虑到万物云不是一个传统的、单纯的物业服务公司，是以城市服务商为定位的，只有它发展成熟后，才能启动上市。万物云无论是在什么时间上市，都是一个新的起点，而不是终点。公司不追求在行业估值顶点上市，希望股东们能在万物云的后期发展中分享到业务增长带来的红利。

编辑/樊宏伟