对于试点中的保障性租赁住房公募REITs来说，每一个申报项目都具有代表意义。

日前，北京首个租房领域基础设施REIT华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称为“华夏北京保障房中心租赁REIT”）取得实质性进展，正式被上交所受理，在不远的将来或正式成立。

此次，华夏北京保障房中心租赁REIT的底层资产主要是两个公租房项目，如果顺利通过，公租房将正式被纳入公募REITs的发行范围，对于盘活大量保障类租赁住房，无疑具有重大意义。

公租房首次纳入公募REITs

根据募集书，华夏北京保障房中心租赁REIT初始投资的底层资产文龙家园项目和熙悦尚郡项目，分别来自海淀区和朝阳区，从资产类别来看，两个项目均为公租房，主要是解决中低收入家庭的住房需求。

公租房是北京市完善住房保障体系的重要抓手。北京市住建委副主任张国伟去年底曾表示，未来继续大力发展公租房，通过新建、改建、收购、长期租赁等方式，有效增加房源供应。提高公租房备案家庭保障率，全力解决大病、重残、老龄等重点保障对象住房困难。

北京正在加大公租房建设。根据2021年12月北京市发布的《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》，明确在年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地供应计划，在全市新供商品房、安置房项目中，每年按照住宅建筑规模的一定比例配建公租房、保障性租赁住房。

景晖智库首席经济学家胡景晖表示，按现在的保障性租赁住房含义和制度设计，它主要包括三个部分，一个是廉租房，第二个是保障性租赁住房，包括公租房，第三是共有产权房。从这点上来看，保障性租赁住房公募REIT底层资产是公租房，符合制度设计。

“华夏北京保障房中心REITs确认了公租房作为筹集保障性租赁住房的渠道之一。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，此单REIT向行业展示了国有保障房运营机构的市场化演进路径。事实上，以北京保障房中心有限公司为代表的国有保障房运营机构已经逐步从公租房时代向保障性租赁住房时代演进。

赵然表示，通过公募REITs这一主动管理型的资管工具，此类机构的运营机制将更为市场化。

打通公租房融资路径

当前，房地产市场正在向租购并举中的“租”倾斜，对于公租房建设来说，增加供给的一大难题就在于融资端。

作为该基金的原始权益人，北京保障房中心有限公司（以下简称“北京保障房中心”）目前累计建设筹集各类保障房超15万套，其中，公租房约14万套。在“十四五”时期，北京保障房中心发展总体规划的目标是：新增筹集各类保障性住房不少于10万套，其中各类公租房不少于6万套。

如此大体量的保障房建设，对于资金量的需求非常巨大。根据募集书，截至2022年3月31日，北京保障房中心短期借款2.00亿元、长期借款249.48亿元和应付债券108.10亿元。

虽然身为国企，北京保障房中心具备融资优势，但其主要资金来源主要是银行，仍然面临资金退出的问题。根据募集书，北京保障房中心获得各银行综合授信额度为662.19亿元，已使用301.47亿元，未使用360.72亿元。

以华夏北京保障房中心租赁REIT为例，原始权益人北京保障房中心通过本次基础设施REITs发行盘活资产，实现的回收资金将主要用于焦化厂剩余地块住房项目（或其他经批准同意的租赁住房项目）的建设。

资料显示，焦化厂剩余地块住房项目项目总投资57.10亿元，项目总用地面积209907.41平方米，用地性质为二类居住用地、基础教育用地、公园绿地，项目拟建设672套安置房、1869套公租房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。

”公募REITs的发行就相当于一个企业的IPO，可以对接中小投资人，进一步降低股性融资的成本。“魔方生活服务集团首席战略官胡鼎认为，这跟当年为解决国有企业融资难问题而建立交易所，象征意义类似。

华夏北京保障房中心租赁REIT的发行具有全国示范意义。ICCRA统计数据显示，截至目前，包括上海、天津、宁波、常州、东莞、西安、佛山、南宁、海口、银川、南昌等内的11个城市明确提出可以将公共租赁住房纳入保障性租赁住房管理范围内，或者可以在保障性租赁住房筹集过程中统筹使用公共租赁住房房源。

“公租房同样可通过公募REITs这一金融工具，实现完整商业闭环。”赵然认为，本单项目中，原始权益人通过转让保障性质的租赁住房项目取得的净回收资金将用于北京焦化厂剩余地块建设的公租房项目。换言之，作为租赁住房的一种，公租房与保障性租赁住房一样，可以借由公募REITs打通退出途径，进而享受更稳健、更长足的发展。

目前，深圳、厦门、北京已经先后申请保障性租赁住房公募REITs。业内认为，接下来将有更多项目发行公募REITs，比如上海以及其他有较多国有资本进入的一二线城市，这些城市人口流入较多，租赁市场需求旺盛。

公租房的投资潜力

从产品角度看，华夏北京保障房中心租赁REIT的基础设施项目符合建筑面积不超过70平方米的小户型为主的要求。

具体来看，文龙家园项目按房屋面积划分为两种套型，即60-62平米标准的大套型和50-52平米标准的中套型；熙悦尚郡项目按房屋面积划分为三种套型，即57平米标准的大套型、52-55平米标准的中套型和43-46平米标准的小套型。截至2022年3月31日，文龙家园项目可出租房间数为1396间，已出租1326间；熙悦尚郡项目可出租房间数为772间，已出租727间。

根据普华永道中天会计师事务所的报告，两项目2019-2021年度合并口径的营业收入分别为6301.83万元、6592.49万元和6916.71万元，净利润分别为1411.69万元、1594.66万元和1935.15万元，均呈现增长趋势。

从历史业务运行及财务数据来看，文龙家园项目和熙悦尚郡项目产生的现金流持续稳定，投资回报良好，并具有持续经营能力。这背后的主要因素是公租房由于价格低廉，市场需求极其旺盛。

根据募集书，根据截至2022年3月31日，文龙家园项目平均签约租金为52元/平方米/月，相较西三旗板块平均价格低约46%，熙悦尚郡项目平均签约租金为60元/平方米/月，相较青年路板块平均价格低约44%，也就是说，公租房价格几乎只有市价的一半。

这样的租赁产品在市场上非常抢手。数据显示，近三年及一期，文龙家园项目出租率分别为90.0%、93.7%、92.4%及94.8%，熙悦尚郡项目出租率分别为98.6%、94.3%、95.2%及94.3%。

更重要的是，很多人还在排队申请。根据北京市人大城建环保委员会《关于市十五届人大四次会议主席团交付审议的代表议案审议结果的报告》，截至2021年初，全市尚有公租房轮候家庭11.8万户，而且每年新增备案家庭超2万户。

据和讯了解，北京公租房项目主要通过住房保障部门组织的公开摇号配租、快速配租及实时配租方式进行配租，目前仍以北京低收入家庭为主。当和讯以普通租客身份致电朝阳区住房保障服务中心时，对方表示，目前外地户籍无法申请朝阳区公租房，其他区域都以各自实际情况为主。

截至2022年3月31日，文龙家园项目、熙悦尚郡项目的评估价值分别为7.37亿元及4.14亿元，对应评估单价分别为9626元/平方米及11426元/平方米。根据募集书，以11.52亿元为募集资金，2022年9月1日-2022年12月31日期间和2023年度本基金的现金分派率分别约为4.30%（年化）和4.31%。

从投资收益角度看，华夏北京保障房中心租赁REIT基本也是贴底发行。

对此，旭辉瓴寓资金总监康俨对和讯表示，分派率如何界定一直是业内纠结的焦点，因为如果只有1%或者2%的分派率，肯定没有投资人会购买。他表示：“经过有针对性的询价，去年基本上确定了4%左右的分派率，这也是投资机构要求的收益底线。”

在业内看来，公募REITs介于股票和债券之间，收益比较稳定，对于寻求做底层资产配置的险资或者综合类基金，是很好的选择。

编辑/张郁唯