2022年的“进度条”已经过半，上半年的房地产经历了不少波折与挑战。作为全国房地产市场“模范生”的杭州，这半年的成绩单到底怎么样？

新房：冷热不均

杭州贝壳研究院的数据显示：今年上半年，杭州住宅供应4.1万套，半年度环比下降45%，同比下降47%；成交3.4万套，环比下滑53%，同比大幅下降了71%。上半年住宅供应的最高峰，出现在6月，单月供应量达12157套，成交9501套。

在这波供应潮中，期待已久的“顶流红盘”纷纷开闸，如江河汇的杭州金融中心(IFC)、望江新城的江明月朗园(K11)，市场热度一下子被调动起来了。IFC无房和普通家庭都需顶格社保才能入围，整体中签率也仅5.4%，需要限售；K11普通家庭入围需顶格社保，平均中签率11%。

一面是“顶流”依然热热闹闹，但杭州楼市的另一面——其他楼盘，却是越来越好摇了。

数据显示，上半年全市摇号人数为84361人、摇号房源37570套，平均中签率44.5%。相比去年，摇号房源环比下降了58%、同比下降54%；摇号人数环比下降67%、同比下降78%。

市场的冷热不均，在上半年里愈发明显。改善型住宅成交占比在上升。上半年，400-450万元住宅，成交量在所有价段中最高，尤其是单价在3-4万元的首次改善住宅，成交占比高达36%，而单价在2-3万元的刚需住宅，成交占比下滑。

业内人士认为，杭州新房购买力正在下降，原因在于人们市场预期降低、房票也在被逐渐消化。同时，二手房市场预期的走低，一二手房价差逐步缩小，使得投资性需求逐步退出。随着下半年新房供应量的增加，刚需“上车”的难度，也将有所降低。

二手房：低位修复

根据透明售房网成交数据，2022年上半年杭州市区二手房网签量2.8万套，剔除临安区数据后，上半年网签2.6万套，同比去年上半年下降51%，环比去年下半年提升3%。 “5·17新政”为低迷的二手房市场注入了一剂强心针，市场在逐渐修复。这两个月来，低总价、次新房的成交量明显提升，6月二手房网签超过7300套，环比大幅上升了45%，创下近一年来单月最好成绩。不过，这仍是五年来同期新低。

再看价格方面，今年1月起，杭州住宅均价由3.3万元/㎡持续下滑至3.1万元/㎡。但从5月开始，由于新政、信贷持续宽松、经济预期逐步恢复等因素叠加，二手房市场量升价稳，6月住宅均价回到了3.2万元/㎡。

专家认为，“5·17新政”作用已经显现，但杭州二手房的隐忧依然存在：挂牌套数已超过18万套，并且6月杭州又迎来了一波新房交付潮，预计到下半年，部分次新房源可能会转化为二手房出售。接下来，杭州的二手房库存，将会是“压力山大”的。

在全国层面，楼市也还未出现大面积复苏的迹象，市场信心远未回复。在新政实施一个多月后，贝壳的带看数据显示，二手房活跃的成交并没有持续下去。这背后，既有6月新房“开闸”的冲击，也有七八月份天气炎热一直是楼市传统淡季等原因。

杭州二手房市场迎来真正的回暖，仍需要时间。

租赁：稳中有升

根据贝壳杭州站的数据，2022 年上半年，租房单量环比下降3%，同比提升9%，租赁市场好于去年。

分区域看，余杭区是杭州租赁单量最多的区，占全市单量的17%；上城、西湖、拱墅、滨江4个中心城区，租赁单量占到了全市的47%。

从租金看，今上半年全市月租金为51.8 元/㎡/月，环比下降4%。

在各区域中，上市公司云集的滨江区租金最高，达到了76.8元/㎡/月，其次是配套最为成熟的上城区、西湖区和拱墅区，月租金都超过了60元/㎡/月。

从商圈看，钱塘江两岸的奥体、钱江新城、南星，租均价占据高租金商圈榜单前三位，其中奥体的租金达到了99.1元/㎡/月。 土地：领先全国

4月25日的杭州第一批集中土拍，60宗地块仅1宗流拍，23宗触及中止价进入一次性报价和摇号环节，出让总金额826亿元。

6月28日的杭州第二批集中土拍，45宗地块全部成交， 12宗触及中止价进入一次性报价和摇号环节，总成交价达到557亿元。

再加上其他经营性地块出让，今年上半年杭州土地出让金收入达到了1522亿元，再次一骑绝尘，领先全国。这再度释放出一个强烈的信号：开发商依然坚定看好杭州。

不过，与去年上半年的2042亿元相比，今年上半年杭州的土地出让金，还是下滑了25%。这说明杭州虽然保持了较高的市场热度，但整体市场仍不及预期。

2022年的上半场，杭州楼市表现，总体可用稳健来形容，局部有冷也有热。

在记者看来，这才是正常的、健康的市场：开发商手里的房子不这么好卖了，但也并非卖不出去；新房与二手房的价差缩小，投资客逐步推出，中签率提高，给自住购房者更多机会，这或许是购房的“窗口期”。

那么，杭州楼市的下半场将如何发展？记者和你一起拭目以待。

编辑/田野