上周《北青购房锦囊》第一期《北青购房锦囊 | ① 买房遇到霸王合同该怎么办？详解虚假宣传！》推出后，有购房人后台联系我们反映开发商虚假宣传等问题，希望得到媒体舆论关注，目前记者已经跟进。

本期，我们继续科普购房合同签署常遇到的问题——合同文本显失公平。

Q1:在法律案件中，比较常见的合同文本显失公平的问题都有哪些？

张星：根据《民法典》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。认定显失公平的条件较为严格，购房合同中的条款需达到法律规定的显失公平的程度才可以适用。此处讨论的并非完全符合民法意义上的显失公平，而是更符合现实语境中存在的“不公平”现象，至于是否适用显失公平条款还要根据案情具体分析。

购房合同中不公平的现象还涉及到类似解除合同期限不一样，违约金、定金的约定，买房无权修改合同等情形。

Q2:去年北京某个新房项目合同被指存霸王条款，购房人在向相关部门投诉中就涉及违约金赔付比例不对等的问题。违约金分别为“万分之一”与“百分之二”的差距。

还有某项目存在解除合同期限不一样。

案例1

案例2

如某楼盘《商品房买卖契约》规定，购买者延迟支付房屋合同价款，经开发商催告后30日仍未支付到期价款，开发商有权解除本合同。同时，又规定开发商延迟交付该商品房的，经购买房屋者催告后90日仍未交付的，购买房屋者有权解除本合同。

张星：依据《民法典》的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。合同尊重双方意思自治，案例1合同中对违约金赔付比例系双方共同约定，法律予以认可。若对双方违约金比例的约定明显超过公平限度，则违反了公平原则。

按照《民法典》的规定，合同双方当事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务，对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限，双方在不违反法律强制性规定的前提下，可以自行约定解除催告期限。在合同里规定，如果卖方催告30日未收到付款即可解约，与买方催告90日未收到房产才可解约的规定，尽管不符合大众在实际生活中对平等的认知，但在法律上是双方合意达成的结果，需双方共同遵守。

值得注意的是，有些霸王条款中还会出现开发商在购房人违约的情况下“既可以没收定金，又可以收取1%的违约金”的合同约定，这是是违反法律关于违约金和定金的规定的。

Q3:合同中约定“买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后方可签署买卖合同”。这种情况是否有失公平？

张星：先缔约再履约是交易的基本程序，而开发商出于防止签约后购房者退房解除备案麻烦的考虑，在签订《认购书》时就“补充约定”买方必须付清款方可签订买卖合同，由此给购房者造成的结果是没有签订合同先支付完毕房款，这种不平等条款，严重违反民法典的平等原则。

Q4:某《商品房买卖合同》中约定，对于已交付给购买者的房屋，视为购买者对房屋的质量、设备等其他房屋设施认可，开发商不再对房屋任何质量负责，并不得以此要求退还房款。

张星：开根据法律规定，开发商交付房屋后，购房人有检查房屋质量并及时向开发商提出的义务，如有质量问题争取第一时间提出以便更好的维护自身权益。

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书承诺内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。

Q5:开发商的补充协议里，常会出现“套娃”陷阱，比如某楼盘《商品房预售合同》规定，合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突，以本附件内容为准。补充协议往往又会有“本协议的一切解释由开发商拥有”类似字样。

张星：针对格式条款，开发商应当尽到提醒注意的义务。《民法典》 第四百九十七条规定：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利以及提供格式条款一方排除对方主要权利的格式条款无效。

合同系双方合意达成的结果，对于双方签订的补充协议等文件，购房者应当仔细检查是否侵害自身利益，若于自身有害则不应当签署，以便维护自身正当权益。

相关法条:

根据《民法典》的规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。如果附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相冲突的，应以非格式条款为准。

Q6:如果遇到合同中出现不对等，不公平的条款，除了向相关部门投诉修改合同，购房人是否能在合同空白处自行添加补充内容。

张星：目前《商品房买卖合同》基本都是经过相关部门审批和备案的，开发商作为强势卖方主体，一般情况下购房人很难添加合同补充条款。

有些合同甚至会针对某些内容约定买房无权调整合同。比如“买受人逾期付款的违约责任”、“出卖人逾期交房的违约责任”及产权登记约定，要求买受人不得在任何情况下，以任何形式和借口对该约定中的相关比例提出任何调整主张。此条款剥夺、排除了商品房买受人依法享有的请求增加或适当减少违约金的权利，属于霸王条款，显失公平。遇到这种情况最好能通过有效谈判提前修改合同，最大限度保证自己的权益。

如果您还有关于购房维权的问题，也欢迎联系我们。

文/张郁唯

编辑/崔心悦