6月28日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）获悉，新加坡房地产开发商凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国6个来福士资产组合的部分股权。

本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安收购其中部分股权。据悉，平安人寿总投资金额不超过330亿元。

在一系列交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。此交易预计于2021年三季度完成，将为凯德实现资本回收超过20亿新元（约合96.15亿元）。

凯德集团首席执行官李志勤表示：“凯德将继续持有这6个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。我们有能力推动并参与项目的未来增长。凯德进入中国27年来，已构建的投资物业储备超过244亿新加坡元。”

来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，源自新加坡，该品牌自2004年进入中国以来，发展至今在中国有9座综合体，包括上述提到的上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场、杭州来福士中心，以及重庆来福士、深圳来福士广场、北外滩来福士。

凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔表示：“来福士投资组合位于门户城市、与主要交通枢纽紧密连结，2008至2020年间，交易涉及的6个来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点，是能够提供稳定经常性收益的成熟资产。”

据悉，凯德的商业项目运营模式主要是“地产+基金”模式，项目初期由私募基金负责开发和孵化，通过高效运营，不断提升资产价值和回报率。待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，将所得资金用于再投资。

对于此次交易回收的资金，潘子翔表示，“此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产。未来几年，我们计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新加坡元扩大到50亿新加坡元。投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。”

而对于平安人寿来说，购入6个来福士项目部分股权以实现保险资金保值增值。平安人寿相关负责人表示，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等6个项目，是凯德集团最为核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则，可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。本次投资非追加投资，不涉及首次投资日期。作为投资主体，以直接持有各项目公司股权方式投资不动产。

平安人寿表示，成为6个项目公司的股东后，将与6家项目公司构成以股权关系为基础的关联方。平安人寿拟向其中5家项目公司提供股东借款共计约41亿元（最终金额视底层项目用款需求，以实际出资情况为准）。

凯德集团官网显示，凯德是一家大型多元化房地产集团，总部设在新加坡并在新加坡上市。其投资组合包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。凯德于1994年进入中国，中国是该集团的两大核心市场之一。目前，凯德在中国42座城市拥有或管理200多个项目。凯德集团的房地产投资管理业务规模也在全球领先，旗下共管理6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金，是具有开发能力的房地产资产与基金管理者。截至今年一季度末，凯德集团的基金管理规模为792亿新加坡元（约合3809.7亿元人民币）。

对于平安人寿来说，参照监管有关规定，平安在战略资产配置中，匹配了⼀定⽐例的商业不动产资产，原因在于，商业不动产资产在久期和收益⽅⾯更好匹配保险负债的特征，即使在经济下⾏期也具有较⾼的安全投资边际。

根据平安人寿的相关公告，该笔投资完成后，平安⼈寿标的项⽬投资余额占公司⼀季度末总资产的⽐例约为1.0%。截⾄2021年⼀季度，平安⼈寿综合偿付能⼒充⾜率为239.18%，核⼼偿付能⼒充⾜率为234.30%，符合监管要求。

来源/澎湃新闻

编辑/樊宏伟