全国两会期间，北京青年报记者专访了全国人大代表、北京金诚同达（西安）律师事务所主任方燕。当前，我国人口老龄化持续快速发展。近年来，媒体连续报道“老年人租房多次被拒”的相关新闻，引发社会广泛关注。
去年，方燕牵头参与全国妇联权益部、全国律协老年人权益保障专业委员会联合开展的“老年人房屋租赁权益保障”专题调研。调研数据显示，老年人租房面临诸多困境，从被拒原因来看，“年龄过大”是首要因素。
“随着老龄化程度进一步加深，老年人的租房需求与市场供给矛盾日益凸显，成为涉老领域的新问题。”
租赁市场普遍存在对老年租客的年龄、健康和性别歧视
老年人租房面临哪些困境？
方燕说，租赁市场普遍存在对老年租客的年龄、健康和性别歧视，将老年租客自动归类为“高风险”群体，特别是没有儿女陪同居住的老年人租房更加困难。
此外，在租金方面还存在与老年人收入不匹配的问题，“尤其是特殊困难家庭老年人，需通过压缩基本生活开支来支付租金。值得关注的是，还有老人曾因‘老年人身份’被房东或者中介额外要求收取租金或保证金。”
此外，商品房和农村自建住房虽然是老年人解决租房问题的主要途径，但市场上普通的商品房普遍缺乏扶手、防滑地面、紧急呼叫系统等适老化设施，存在居住安全风险；农村自建住房虽租金较低，但医疗、适老化、生活配套不足。
“老年人遭遇租赁纠纷后，仅 33.3%的纠纷受访者选择维权，66.83%放弃维权，而最终成功解决结案的比例仅33.61%。”
方燕说，老年人在租赁关系中存在多个法律风险：一是老年租客对于与租赁相关的重大信息与文本缺乏保存意识，产生纠纷时难以举证；二是老年人对租房政策、法律规定等法律知识储备严重不足，导致在租房过程中存在“被动接受条款”“遭遇纠纷无力应对”甚至“不知维权途径”的情况；三是对于层出不穷的“以房养老”骗局和预收“高押金”等高风险行为，老年人缺乏辨别能力，也容易陷入房屋租赁的诈骗陷阱。
老年人租赁权益立法尚存空白
“目前，我国已经建立老年人权益保障的法律体系，但面临老年人日益增多的法律需求以及涉老领域不断涌现的新问题，老年人租赁权益立法尚存空白。”
方燕说，《中华人民共和国老年人权益保障法》作为针对老年人的唯一专项立法，规定老年人在租用保障性住房时应当优先照顾，但未进一步明确老年人其他租赁权益。《中华人民共和国民法典》虽然在合同编有用益物权编有关于租赁合同和居住权的规定，但并无专门针对老年人租赁权益保障的条款，司法机关在处理该类型案件时也只能灵活裁决。
此外，近期颁布的《房屋租赁条例》作为专门规范租赁市场行为的条例，也没有涉及老年人租赁方面的规定。
“围绕老年人租赁权益的法律‘空白’应尽快填补。”她说。
她还提到，当前，保障性住房在总量供给上远未覆盖老年群体需求。
“第一，不少老年人有申请公租房的刚需，但未符合申请条件而无法享有该福利。申请公租房需审核包括本地户籍和收入证明等条件，排除了部分异地投靠子女或农村户籍的老年人。第二，虽然《公共租赁住房管理办法》规定经济条件较差的孤老病残人员等可以优先安排，但随着老年化程度加深，因老致残的老年人口也将增多，也将面临房源紧张等问题。现有70岁以上行动不便、以老养残、以残养老或双老家庭等特殊困难群体，如何保障分等级获得优先安排入住资格，尚未有明确指引。”
增加立法，鼓励探索年轻人与老年人合租模式
方燕建议，要增加立法，加强老年承租人的权益保障。
她说，推动将“老年人租房权益保障”纳入《中华人民共和国老年人权益保障法》和《房屋租赁条例》修订中。
在《中华人民共和国老年人权益保障法》中增加“居住权益”专章，明确老年人在租赁住房过程中不受年龄、健康状况、性别等歧视，规定政府在保障性住房中为老年人预留一定比例房源，细化老年人在租赁合同签订、履行、解除各环节的权益保障。
在《房屋租赁条例》中增设老年人租赁特别条款，明确禁止租赁环节的年龄歧视，规定中介机构、房东不得设置年龄、健康、性别等不合理限制条件。
她还提到，要多渠道增加适老化房源供给，具体措施包括“加快推进房屋适老化改造”“加大适老保障性住房供给”“探索代际合租等创新模式”等。
什么是代际合租？方燕说，鼓励探索年轻人与老年人合租模式，通过社会化方式弥补家庭式养老不足。年轻人通过日常照护同住老年人用以获得房屋租金折扣或降低租金成本，老年人通过与年轻人互动交流缓解孤独和减轻家庭照护压力。街道社区可搭建合租信息对接平台，规范合租双方权利义务，防范潜在风险。
此外，她还提到，要发展老年人房屋租赁市场，具体措施有合力推动建立“老年人租房信息化平台”，
鼓励开发符合老年人租房各类场景的新型保险产品、强化中介机构助老服务责任等。
方燕建议，开发“老年人租房信息化平台”或微信小程序。有条件的地方可以鼓励企业参与支持“老年人租房信息化平台”的研发和运营，通过租赁平台实现房源展示，电子租赁合同签署和存证，联动银行、保险公司推出租金监管和开发适老化商业保险，保障租客与房东的合法权益。
此外，建议住建部门、银保监部门鼓励更多保险公司开发符合老年人租房各种场景的新型保险产品，引入商业保险分散风险机制，降低房东租赁风险。
文/北京青年报记者 孟亚旭
编辑/马晓晴