家里漏水没人帮忙维修、服务不到位物业费交得憋屈、老物业赖着不走……这些问题困扰着不少业主。11月27日上午，北京市第二中级人民法院召开“多元化解物业纠纷 司法守护安居港湾——物业类纠纷案件审理情况新闻通报会”。北京青年报记者从通报会获悉，2020年至2024年，北京市第二中级人民法院共审结物业服务合同纠纷二审案件1216件，始终坚持“小案不小看、小案不小办、小案大民生”的理念，注重源头治理和纠纷实质性化解。

物业未经法定程序擅自上调物业费 法院：按照之前标准支付

在新闻通报会上，相关负责人公布了多起典型案例，其中一起为物业擅自调整服务价格导致的纠纷。

为小区提供物业服务的公司起诉业主李某，要求支付2022年1月1日至2023年12月31日期间欠缴的物业费，双方对于收费标准产生分歧。

物业公司主张，按照上调后2.8元每平方米每月的新物业收费标准缴纳物业费。李某认为物业公司在上调物业费事项上未经业主共同决定，擅自上调价格，要求仍按照2.3元每平方米每月的原收费标准支付此案涉及期间的物业服务费。

法院裁判认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法组织业主进行共同决定，确定物业费调整事宜。物业公司未经法定程序擅自上调物业费，缺乏依据。法院按照2.3元每平方米每月的标准支持了此案涉及期间的物业服务费。

法官提示：《北京市物业管理条例》规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。调整物业服务价格属于全体业主共同决定事项，应经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可调整。物业服务人未经法定程序擅自调整物业服务收费标准的，法院不予支持。

建立“审前调解+案件速裁”机制 实现案件快审快结

北京二中院副院长朱春涛介绍，物业服务具有整体性、综合性的特点，涉及保安、保洁、绿化、公共设施维护等方面。绝大多数案件因物业公司催交物业费引发，而业主往往会从保安巡逻不到位、保洁清理不及时、绿化养护不达标等方面主张物业服务存在瑕疵，从而提出不支付、少支付或减免物业费的抗辩。

《北京市物业管理条例》明确规定：“前期物业服务合同期限最长不超过二年”，但实践中大量前期物业服务合同超期履行，一定程度上加剧了业主与前期物业服务人的矛盾。

小区更换物业时，除新老物业交接易引发矛盾外，部分国有企业家属区物业移交也会衍生新型纠纷。

2021年以来，二中院联合市住建委建立物业纠纷典型案例联合发布机制，希望通过具体案例向社会清晰传达司法理念。对于法律关系明确、事实查明清楚等具备快捷处置基础的物业纠纷案件，二中院形成了“审前调解+案件速裁”的有效机制，实现快审快结。立案前，立案部门、人民调解组织协同快速反应、及时对接纠纷主体，全力促成各方和解并及时履行。立案后，审判团队全面梳理意见、归纳争议焦点，力争尽快作出判决。裁判后，督促当事人及时履行判决义务，努力促成关联纠纷一体解决，建立了化解物业纠纷的快车道。

物业需用服务赢得业主的信任 业主应当树立契约意识

为从源头上预防和减少物业纠纷，结合审判实践，法官建议：对于物业服务人，建议引入标准化服务流程，规定各项目、各部门、各岗位明确的职责范围，通过明晰的责任划分、明确的奖惩规则和晋升制度等，持续推动服务能力提升，用高质量的服务赢得业主的信任。业主应当树立契约意识，自觉履行交费义务。如果对物业服务不满意，可以通过拍照、录像等方式固定证据，并通过向业委会反映、向街道社区投诉或拨打“12345”热线等合法途径理性维权，避免简单以拒交物业费的方式应对。

北京市住建委党组成员，北京市城建研究中心（北京市房屋管理事务中心）党委书记、主任王争在通报会上介绍，市住建委聚焦老旧小区物业管理难题，着力解决老旧小区物业服务缺失、服务不规范、服务水平不高等问题，不断提高人民群众获得感、幸福感。将持续推动物业服务阳光透明，开展“晒服务标准、晒收费标准”活动，让业主“明明白白”消费。

北京市住建委此前已将“物业服务规范管理”纳入2024年接诉即办“每月一题”集中治理，持续推进物业管理水平提升。建立“12345”市民热线诉求量全市排名前100小区持续滚动治理机制，并纳入市政府民生实事工程持续推进，2024年至今累计超600个小区纳入治理范围。

文/北京青年报记者 董振杰
摄影/北京青年报记者 董振杰
编辑/胡克青
校对/葛冬春