6月7日，南京江宁、江北新区等多地纷纷出台各自的“以旧换新”政策，栖霞建设、奥体建设等国企也相继公布具体换购细则。记者注意到，目前参与活动的楼盘总数在40家左右，收购二手房的主体包括安居集团及各家房企。业内人士提醒，由于当前市场环境下，新房价格的优惠力度较大，且一房一价，因此相关部门应加强监督，对于买家的担忧应高度重视，避免出现“换购价”和“市场价”两套价格体系。

早在今年初，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。其中提到，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。鼓励房子“以旧换新”是多地提高楼市活跃度的一个“大招”。去年6月以来，已有淄博、南通、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等多个城市开启了房产“以旧换新”，试图解决老百姓卖不掉旧房、换不到新房的问题。

所谓住房“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。业内人士表示，“以旧换新”政策有助于缩短“卖旧买新”周期，进一步活跃市场，它不仅为那些渴望改善居住条件的市民打开了一扇门，也对二手房市场的复苏起到了积极推动作用。

当前，房地产市场正面临需求下降，库存上升的窘境，而居民购房的支付能力更倍受关注，因此，如何挖掘有支付能力的购房者是近两年各地房地产市场去库存所关注的一大问题，而通过房子“以旧换新”的操作，能够让有房产的家庭通过换房来提高新房去化，突破居民购房支付能力偏弱的瓶颈。

现在问题是，任何房地产救市方案的实施都离不开市场的真实反响和参与者的积极响应。住房“以旧换新”来说，能否象预期的那样达到促进房产市场卖旧买新的目标，还需时间来检验。目前“以旧换新”的堵点在于旧房出售，购房者若想快速成交，在价格方面需要有一定让步。如果旧房出售堵点迟迟无法打通，购房者锁定的新房交易周期也会拉长，一旦旧房最终未能出售，开发商新房销售的压力也会增大，房企参与“以旧换新”的热情可能也会受到影响。

回过头看，现在二手房买卖的问题主要出在库存量过高、价格虚高、交易税费高以及房屋老旧质量差等方面，这些因素势必影响买家的购买意愿，导致二手房市场流通受阻，尤其是购买二手房的市场需求不足更是不可忽视的因素。要打通住房“以旧换新”置换链条，促进房地产回购良性循环，就必须借助政府公信力和公共职能搭建信息平台，让买卖双方、中介机构能够通过信息平台获得真房源、真客户、真价格，从而更好地匹配需求和供应，降低交易的沟通成本、信息成本和交易成本。

毋庸讳言，房地产去库存并不需要房地产销售持续走高，而是需要在保持平稳的状态下，让房子流动起来。“以旧换新”的前提是能否顺利卖掉旧房，如果二手房销售受阻，旧房回购的效果就不可言高，要想让住房“以旧换新”模式达到预期效果，一方面，政府应对新房和存量房源进行公共配套补短板和老旧小区改造工作，从而提高新房二手房源的可居住性和居住的舒适度，让置换双方觉得物适其值；另一方面，要鼓励房企及机构回购，政府要出台配套激励措施，如按比例给予房企一定的财政补贴，或在税收等方面予以优惠，通过借助市场的力量完成存量房的交易和与新房的循环。这样不仅有助于房地产行业健康稳定发展，也有利于市民改善居住条件，提升生活品质。

文/吴学安

图源/视觉中国

编辑/姬源