现房销售要来了？最近，住建部部长倪虹公开发声，要开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。购房者高度关注的现房销售话题又一次上了热搜。

深圳的反应很迅速。7月4日，深圳挂牌3宗宅地，其中宝安新安地块采用“竞地价+竞现房销售面积+摇号”规则。

其实早在2017年，杭州就曾推出过一批现房销售项目，大部分已经交付。6年过后，杭州还会试点现房销售吗？

深圳再现“现房销售”地块

设置最高比例约43%

今年以来，住建部多次发声鼓励现房销售。今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，这是住建部首次系统、明确地提出现房销售概念。最近一次是在6月26日，住建部部长倪虹会见中国银行负责人时，表态要开展现房销售试点。

一周之后，深圳新挂牌地块引入现房销售规则，这在业内人士看来并非偶然。一线城市深圳迅速尝试现房销售，具有风向标意义。

该地块出让规则显示，在竞拍至封顶地价后，转而竞现房销售建筑面积，达到封顶的现房销售建筑面积后再通过摇号方式确定竞得人。该地块总建筑面积8.23万m2，其中最高现房销售建筑面积为3.552万m2，占比约43%。

“现房销售”并非新鲜事物。2016年~2020年，为了抑制全国土地市场过热和房企非理性拿地，不少城市在土地出让环节都设置了现房销售条件，不过仅限于少数地块。

早在2016年，深圳就推出过首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。此后深圳再无现房销售项目出现。直到此次宝安新安地块出现，现房销售重出江湖。

但与第一次现房销售相比，本次深圳宝安新安地块降低了现房销售房源的比例。业内人士分析，与2016年相比，现在的楼市行情已大大降温，倘若整个地块现房销售，有可能导致地块的流拍。

杭州曾两次尝试“现房销售”

第二次地块全部流拍

纵观全国，除了深圳，杭州、北京、合肥、福州等多地都有过短暂的现房销售史。

杭州也出现过一批现房销售楼盘，这事还得从楼市火热的2017年说起。

2017年3月24日，杭州市发布土地出让新规：当溢价率触顶（50%）时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售，即“现房销售”。

对于习惯“快周转”的房企而言，现房销售无疑是一个全新的考验，毕竟相比传统的预售模式，资金回笼周期要拉长两三年，开发成本直线上升。可以说，这一土拍新规的初衷是要提高拿地门槛，从而抑制开发商的拿地热情，给当时高热的土地市场降温。

不过，由于当时杭州楼市处于上行期，从结果看，政策效果未及预期。开发商依然高价拿地，优质地块屡屡触发封顶并跨入现房销售门槛。

与此同时，由于当时杭州楼市成交量大、库存量偏少，大量现房销售楼盘的出现，意味着接下来一段时间很可能导致房源告急，反而助涨了市场的预期。

于是，仅仅过了4个月，杭州土地出让规则再次调整，“现房销售”规则退出。不过，现房销售虽然在杭州昙花一现，但当时还是诞生了20个现房销售楼盘。

值得一提的是，杭州2021年第二批宅地集中出让时，试点推出10宗“竞品质”地块，明确要求“现房销售”。不过，由于市场环境发生了巨大变化，最终10宗地块因无房企报名而终止出让。

也就是说，杭州楼市迄今为止一共出现过20个现房销售项目。据本报记者统计，这20个楼盘从2019年7月起开始陆续入市，目前已有18个楼盘售罄且已交付入住。

保利天汇是这批现房销售的楼盘之一，2017年拿地，2021年才开盘。业主小赵告诉记者：“我是在2021年10月摇到房的，2022年4月网签，2022年10月底收房。比起那些要等两三年才交付，还要担心楼盘烂尾的期房业主，现房确实省心很多，而且摇号前就对楼盘品质有了了解，收房过程也很顺利，跟开发商基本上不会有什么扯皮。”

记者了解到，这些现房销售的项目，业主收房时维权的比例相比期房要低不少。

未来“现房销售”是大势所趋

当下只能小范围试点

现房销售，对购房者来说可以避免烂尾风险。现房销售还意味着所见即所得，如果购房者发现品质不佳，可以直接用脚投票，房子就很可能卖不出去，因而现房销售的楼盘，开发商往往较为注重品质。

近年来，全国各地都出现了因开发商“爆雷”导致楼盘烂尾或者品质明显下降的情况，预售制显然是原因之一。因而，现房销售的呼声越来越高。

那么，在住建部鼓励现房销售后，杭州是否会重新推出现房销售地块呢？对此，本报记者采访了住建、房管、规划与自然资源等相关部门，得到的回复均为：“尚未接到上级部门的有关文件，暂无相关计划。”

对房企而言，现房销售意味着资金成本显著上升。7月10日，中国人民银行、 国家金融监督管理总局发布延长《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，将有关政策适用期限统一延长至2024年12月31日。这也就意味着，当前广大房企尚未完全脱困，现房销售难度不小。

记者也采访了房企人士，他们普遍认为，现房销售制度下房企资金回笼周期大大拉长，利润空间势必被挤压，在当前的市场形势下会面临较多问题。“杭州很多核心板块的宅地，项目测算利润率还不到10%，如果要推行现房销售，要么降低土地起拍价，要么提高新房限价，否则房企就无利可图，不会去拿地。”一位房企高管说，“此外，如果要现房销售，配套金融政策也要跟上，对于现房销售楼盘，提供时间较长、利率较低的贷款，进行实质上的鼓励。”

此外，相比民企，央企和国企的融资利率较低，且肩负社会责任，在拿现房销售的地块上，它们应该起到表率作用。

“在当前市场环境下，房企还是普遍缺钱，不具备全面推行现房销售的基础。当然，住建部的表态也是说试点，就比如深圳这次也仅仅是其中一宗优质地块试行现房销售。不过从长期看，逐步取消预售转为现房销售，应该是大势所趋。” 易居研究院研究总监严跃进如此表示。

编辑/张郁唯