6月19日，北京青年报记者获悉，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会联合印发的《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》，自2023年7月1日起正式实施。

据介绍，该通知的出台，顺应了北京市减量发展、城市更新建设加快，一些老旧厂房、低效产业园逐渐退出的当下形势，破解了非住宅房屋征收过程中的评估补偿政策依据不足、评估可比实例选择少、评估对象特殊情况多、划拨用地非住宅评估难等问题。

据了解，非住宅房屋用途对应北京市基准地价土地用途分为商业、办公、工业和公共服务类，并参照基准地价土地用途二级分类对应房屋。补偿时，根据房屋权属登记、土地规划用途或认定情况进行评估。

该通知的主要内容体现在五个方面：一是明确非住宅房屋用途与基准地价土地用途分类对应。坚持房地一体，非住宅房屋用途统一与市基准地价土地用途分类相对应，确保房地用途一级、二级分类相统一。

二是明确已经登记的非住宅房屋用途调整、未经登记的非住宅房屋认定处理后的价值评估补偿。重点规范原用途为工业类用途调整的，考虑法理和补偿政策等综合因素，明确具体评估补偿办法。通知中介绍，对已经登记的非住宅房屋，改变原用途未补缴土地出让金的，依法按原用途评估，补偿时可结合政策支持等情况认定用途调整，原用途为工业类用途的，在原有补助奖励的基础上，再给予不超过原用途非住宅房屋评估价值的特别补助。对于未经登记的非住宅房屋，依据土地权属来源文件或房屋权属来源文件进行认定，无法提供上述文件的，由区人民政府结合规划和自然资源部门、房屋管理部门、被征收人出具的有效证明文件以及其他相关证明材料研究确定。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法按土地权属来源文件或房屋权属来源文件载明的用途评估，给予适当补偿。

三是明确以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估技术路线。考虑以划拨和出让方式取得土地使用权的成本不同，按照国有土地上房屋征收评估的总体思路与原则，依据划拨国有建设用地使用权地价评估相关意见，综合确定其评估技术路线，解决划拨用地非住宅评估难题。通知中介绍，以出让方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估，一般选用比较法、成本法、收益法，对以上方法进行适用性分析后，可以选用其中两种方法进行评估，合理确定评估结果。当仅选用其中一种方法进行评估时，应当充分说明理由，并向估价委托方报告。以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估，优先选用房地分估路径。

四是明确采用比较法评估非住宅房屋价值或非住宅房屋土地重置成本时的可比实例选取要求和修正或调整幅度。采用比较法评估非住宅房屋价值时，对可比实例成交价格的修正或调整幅度单项一般不超过10%、综合一般不超过15%。倡导选用土地一级市场招牌挂成交实例作为可比实例和运用基准地价进行评估，提高可比实例选取的容易度和准确度。

五是明确非住宅依据价值对等原则可进行不同用途产权调换。强调非住宅房屋的实物补偿安置，不是用途与规模的实物对应，而是价值的对等，在符合相关区域规划的前提下，可以选择不同用途的房屋进行产权调换，尤其是经协商可以用存量安置房进行产权调换，是对非住宅房屋征收中“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”政策的具体落地，赋予被征收人更多的选择。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野