买下二手房不到两个月，卧室里爬满密密麻麻的白蚁，原房主却称不知情。2月24日，拱墅法院公布了这起房屋买卖合同纠纷案的判决结果，判决原房主贝先生赔偿买家洪女士违约金2万元。

2019年底，洪女士买下了贝先生的房子，并签订了《房屋买卖定金协议》《房屋转让合同》和《补充协议》。协议约定，贝先生承诺交房时，所售房屋与转让合同签订前一致，主体结构无漏水/渗水、裂缝、倾斜、危房等情况，如与承诺不符，双方就修缮进行协商解决；三个工作日内协商不成的，贝先生须承担违约责任。2020年1月，双方办理了过户登记。

然而，过户完没两个月，洪女士却发现西南次卧有白蚁，于是跟贝先生沟通，要求其承担责任。贝先生却称，自己从未在这套房子里居住过，不知道有白蚁，只将询问到的灭治途径告知了洪女士。双方协商未果，洪女士只好告上法院讨个说法，要求贝先生按照成交价的20%支付违约金。

“他根本就是故意隐瞒房子有白蚁问题，这明显属于欺诈！”洪女士称，自己虽在购房前实地查看过房屋，但当时是冬天，不是白蚁活跃期，且白蚁问题属于隐性瑕疵，自己作为普通购房者，无法用肉眼识别。

而贝先生表示，住宅里出现老鼠、蟑螂是正常的，只要采取相应的灭杀措施，不会影响住宅日常生活，不属于违约。

拱墅法院经审理查明，涉案房屋建成于1998年，贝先生于1999年购入，后出借给其弟弟一家居住至2019年。承办法官向杭州市白蚁防治研究所调取了《杭州市白蚁防治研究所旧房灭治施工单》等相关证据，查明在2006年，贝先生的弟弟就曾委托杭州市白蚁防治研究所对涉案房屋进行过一次白蚁治理。

在案件办理中，法官邀请杭州市白蚁防治研究所进行现场勘验，确认该房间确有白蚁虫害，但是可以治理的。

法院认为，现有证据可以确认涉案房屋至少在2006年就存在白蚁虫害，但不足以认定贝先生恶意隐瞒该事实，且双方在房屋买卖相关合同中，也未将白蚁作为房屋质量瑕疵的构成要件，贝先生并未承诺房屋“无白蚁”，洪女士主张房屋成交价20%的违约金，即40万元，明显过高。

鉴于白蚁属于隐藏性瑕疵，房屋交易发生在冬季，并非白蚁活跃期，即使洪女士在买房前实地勘察过，也无法得知这一情况。因后期白蚁灭治需要一定的费用，该院综合考虑实际情况、合同履行情况和预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，最终判决贝先生支付洪女士违约金2万元。

该案经二审维持原判。

法官提醒，二手房买卖合同成立生效后，买方有权取得符合合同约定质量的房屋，卖方应保证交付的房屋符合合同约定的质量要求。

除非买方明知房屋存在瑕疵或者双方对房屋质量有特殊约定，否则卖方应当对房屋的隐蔽瑕疵向买方承担质量瑕疵担保责任，而不以卖方是否有过错为前提。也就是说，即便卖方没有故意隐瞒房屋存在的质量问题，但其作为出卖人对房屋仍负有质量瑕疵担保义务。

临近白蚁虫害高发季，多数房屋的白蚁危害属于隐蔽瑕疵，尤其是建成多年的二手房，买方查看房屋时难以发现。广大购房者在买房前应当就房屋是否存在白蚁等问题询问卖方，卖方承诺房屋没有质量问题的，应当写入双方的房屋买卖合同条款中。买方购房后发现房屋存在白蚁等质量问题的，应当及时提出，并通过拍照、留存双方的聊天记录等方式保存证据。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟