1月4日，标普信评官微发布了一份研报。

报告表示，伴随着疫情对经济的影响逐渐消退和政策的不断支持，标普信评预计2023年房地产市场将呈边际回暖态势。但经济和居民收入水平的恢复需要时间，受此影响标普信评预计2023年全年商品房销售额或将下滑5%左右。

标普信评认为政策依然鼓励“自住+改善”的刚性需求，而投资性需求并不被支持。在此基调下，商品房的长期需求将取决于地区人口增长情况、经济发展水平和人均收入水平。在当前人口增长速度下滑和经济转向高质量发展的大背景下，长期而言，新建商品房销售规模将在当前水平下维持“L”形态，难以恢复至此前17-18万亿元的高点。

标普信评认为，2023年房地产行业仍将面临小幅下行压力，全国商品房销售额或将小幅下降5%左右。预计随着疫情逐渐平复，生产生活秩序逐步有序恢复，需求端的复苏将拉动商品房销售额回暖，但复苏的时点可能会因经济发展、居民收入水平恢复程度和居民对未来预期的变化情况而形成差异。市场需求修复前全国商品房销售额将延续2022年四季度的低迷状态，在基准假设下若疫情对经济的影响在2023年4月份逐渐消退，需求在7月份起将逐步小幅回暖，最终2023年新建商品房销售额将与2022年基本持平；若市场的修复时点延后至11月，全国商品房销售额则出现5%的下滑。

通过数据估算，2022年由于房企资金紧张，全国商品房停工面积已经处于高位，停工面积“堰塞湖”的化解能够对建安投资形成一定的支撑，最终使得2023年建安投资支出降幅收窄。

标普信评预计，2023年土地购置规模将与2022年基本持平，主要由于行业销售延续低迷的态势，开发商投资意愿不强。其认为，需求的逐步恢复有望逐渐拉动土地市场回暖，但是土地市场景气度反映行业资金的充裕程度以及开发商对未来的投资信心，当下的房地产融资政策旨在化解存量问题，未来行业资金面会有所好转但不会出现“大水漫灌”，2023年上半年房企的销售造血能力在基准假设下仍然疲软，在内外部资金来源均不宽裕的情形之下土地投资将持续承压。主流房企的土地储备普遍仍相对充足，这也导致其在行业低谷期购地动力不足。

房地产开发行业的信用特征面临结构性转变。标普信评预计，2023年房企的杠杆率和财务风险或将呈现小幅上升趋势，一方面是由于2023年行业整体销售依然面临一定的压力，经营性现金流仍然承压，经营性现金流下滑比债务削减更加明显所致，尤其是重点布局非核心城市的房企，其销售下行的幅度可能显著超过行业平均水平。另一方面是因为行业前期积累了高额债务，在现金流承压的情况下，行业需要更长的时间消化前期积累的高杠杆率。

标普信评认为，房地产开发行业在“L”型磨底过程中，将面临根本性转变，行业将从原有的追求增长速度，变得更加追求质量。在这个过程中，行业信用特征将面临结构性转变。

标普信评认为，国有房企将成为行业主导者。一方面，再融资优势使国有房企在周期下行中更具韧性。尽管国有房企也无法抵御周期下行带来的收入下滑和杠杆率提升，但得益于融资优势和外部支持，国有企业的信用质量总体维持稳定。另一方面，凭借较为稳定的再融资能力，国有企业成为2022年收购土地的主力军，这将进一步增强国有企业的项目储备和发展潜力。同时，大量民营房企违约后退出市场，市场竞争激烈程度下降，国有企业未来可以填补部分违约房企退出市场后留下的市场空间。2021年至2022年末，已经违约的民营房企的年度合约销售额合计约5万亿元。

标普信评表示，其对一、二线及核心城市圈内的三线城市的需求相对更有信心，但低能级城市面临较大的去化压力，甚至可能会出现量价齐跌的风险。

标普信评还认为，未来民营房企在经营基本面和再融资能力上将呈现更加显著的分化。从经营层面来说，民营房企的资产质量和存货去化速度分化将加剧。这种分化来自于不同能级城市需求的分化，大量布局低能级城市的民营房企可能面临较大的去化压力，进而影响其长期经营表现。从再融资层面来说，“三支箭”并不是无限度、无标准的兜底，而是以市场化、法制化、公开透明的方式，重点支持那些治理结构完善、聚焦主业、资质良好、财务总体健康但面临阶段性流动性紧张的企业。再融资层面无法获得足够支持的民营房企可能仍然会面临较大的违约压力。

编辑/刘洋-广厦