11月，房地产迎来利好政策集中释放，为这一轮市场调整铺垫了政策底。

资本市场率先作出反应，房地产板块出现明显反弹。根据wind数据，截至11月17日，涨幅超50%港股及A股房企有33家。碧桂园、时代中国控股、龙湖集团、新城发展、中粮控股等少数房企涨幅在100%以上。

中国指数研究院分析认为，一连串的政策利好，核心逻辑为：企业债务展期+支持融资稳定市场主体，“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。

业内人士表示，房地产融资环境进一步改善，部分优质房企将率先获益。在行业出清后，实力房企将迎来更广阔的发展空间。

政策利好撬动房企融资扩容  优质房企受益

11月8日，中国银行间市场交易商协会正式释放了继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）的利好消息，由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，被简称为“金融16条”。

中国指数研究院分析认为，《通知》包含十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。其中，房企融资方面重点支持聚焦主业、资质良好的民营房企贷款融资。对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。此外，支持贷款、信托等存量融资展期1年，这对有效缓解房企短期偿债压力将发挥积极作用。

同时，16条在“保交楼”、房企风险处置、优化租房租赁等多个方面都做了部署。

业内人士分析认为，短期预计在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。但下一步更为重要的是促进市场销售企稳。唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。在这个行业洗牌的过程中，各房企之间也将拉开距离。

根据中指院发布房企销售数据，前十月，TOP100房企销总额为60954.6亿元，同比下降43.4％，降幅较上月收窄1.7个百分点。 

数据显示，销售额超千亿的有碧桂园、保利发展、万科、中海地产、华润置地、绿城中国等16家房企。碧桂园率先迈入4000亿阵营，与1-9月销售额3542.9亿元相比，碧桂园在10月单月销售额超过500亿元，优势较为明显。保利、万科紧随其后分别是3631亿、3386亿。值得关注的是，前三名房企销售金额达1.1万亿，占TOP 10销售总额4万亿的27%。

2022年1-10月房企累计销售额TOP10 数据来源：中指数据CREIS

值得关注的是，千亿房企数量较去年同期减少16家，而超百亿房企100家，较去年同期减少48家。

对此，业内人士分析认为，市场整体承压背景下，各开发商均面临销售压力，能够持续稳定在前几名的房企主要依靠其优异的企业综合运营能力。比如碧桂园、保利、万科、中海，这些稳健的标杆房企也被行业视为“优等生”，在穿越市场调整周期后，将有更广阔发展空间。

头部房企积极应对市场 多维度发力保持“领跑”

在短期政策托底的背景下，房企也在加速提升自我“造血”，在年末进行抢收，回笼资金。

万科郁亮11月公开表示，万科将取消所有高管层级，并要求所有高管下沉到基层市场中，深入了解基层市场情况，作出更加准确并具有针对性的决策。

据了解，今年最后两个月，万科将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度，如贝壳的线下带客，安居客的线上导流，各区域要调动自有渠道和合作渠道全力攻坚。

事实上，面对行业持续一年多的“寒潮”，追求规模增长及利润表现已不现实，想方设法“活下来”、增厚现金流安全垫、才能为未来保有希望。尤其对于更多民企来说，良好的经营指标，通畅的融资渠道等因素，是能够持续“领跑”的关键。

值得一提的是，严峻形势下，碧桂园已连续两个月业绩出现环比增长。公告显示，10月碧桂园实现权益合同销售额333.3亿元，环比增长4.09%；权益合同销售面积约416万平方米，环比增长6.12%。

据了解，在11月4日碧桂园集团月度管理会上，企业管理层号召以全新的思维和行动来应对当前的市场变化。同时，碧桂园集团总裁莫斌强调要做好穿透管理，要将其全方位贯彻到现金流、销售、开支、成本等各方面，落实到每个项目、每个人及每个楼栋。

碧桂园要求在经营中做好穿透管理，并全方位贯彻到现金流、销售、开支、成本等各方面

而事实上，在行业持续调整状况下，房企能够实现有效销售，快速回款才是穿越周期的有效途径。对此，业内人士分析认为，实现以上指标考验的不仅是经营能力，企业的土储布局与此也息息相关。

以碧桂园为例，在其现有权益可售资源中，96%位于常住人口50万以上的区域；77%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，较好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。而均衡布局，也为企业未来实现持续确定性的回款做足保障。

近期，多家券商发布最新研报，不难看出，资本市场对销售领先、发展稳健的头部房企仍较为偏爱。

东兴证券在研报中推荐了全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，如保利发展；扎根高能级区域并积极向全国拓展的优质地方国企龙头，如越秀地产；还有那些具有优质的经营体系、开发主业稳健、政策支持下有望率先获得金融机构重点支持的民营房企，如碧桂园、龙湖集团。

“保交楼”是重中之重 房企积极响应

在市场信心较为脆弱的当下，需求端显现出购买信心不足。11月政策组合拳从融资端对房企进行“输血”，在销售端支持个人购房信贷带动市场销售恢复。此外，“保交楼”作为促进购房者信心恢复的重要一环，也是保障房地产行业良性循环和平稳健康发展的根本。

中海、绿地、龙湖、碧桂园、万科等多家房企负责人在今年公开表示将“保交付”视为最重要的工作之一。

据企业公开数据显示，前三季度，碧桂园已在全国30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付力稳居行业前列；万科实现16.7万套住宅的平稳交付；绿地累计交付100多个项目，约15万套。

值得注意的是，在保证交付数量的同时，不少企业在交付流程、交付质量上进行了优化与创新，积极响应“保交楼”，给购房者带来更好的收房体验，为市场增添信心。

万科推出“美好交付季”，通过“一站式、一个人、一张脸”的全周期服务，将服务落实到签约前到交付后的每个细节；并常态化组织工地开放活动，让业主参与其中看到项目建造过程，打消对于工程质量的疑虑。

碧桂园则建立了更为严格的品质管控体系与建造标准。从“出生”到“交楼”有据可查，用数字化的方式进行“全周期质量管控”。并采用联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收等形式，对建筑外立面、园林景观、室内墙体、公区设施等区域做全方位排查。

据悉，截至2022年9月，碧桂园共举办171场工地开放（直播）活动，服务的业主超3万户。除了“交房即交证”以外，还推出“云收房”服务、验房师一对一陪同业主收房等。

碧桂园北京区域京源著项目，验房师一对一陪同业主收房

克而瑞认为，现阶段房企的交付力就是最好的品牌力。交付能力作为产品落地的重要保障，是房企对项目设计的兑现、对施工质量的把控、对业主服务的跟进，更是产品力更深层次的延伸。

事实上，房地产业关联众多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。对此，中国人民银行行长易纲在近期2022金融街论坛年会上表示，人民银行将积极支持房地产行业健康发展，降低个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。

业内人士预计，当前受外部环境紧张及国内疫情等因素影响，宏观经济及房地产市场仍存在较大压力。但随着各项支持性政策的不断落地、经济企稳、房企保障交付等多方面利好形成合力，会加速市场信心恢复，而具备经营韧性的房企，销售也将率先迎来复苏企稳。

文/张郁唯

编辑/宋欣