2020年下半年，王浩（化名）在广州增城区买了一套96平的住宅，单价1.8万元/平，因为是刚需，王浩和家人并没有考虑太多投资的因素，相继看了几个楼盘之后就选定了岭南悦府项目并付了首付。

时间来到2022年8月，王浩购买的楼盘仍在销售，不过，价格已经降至1.6万元/平。按照上述数据计算，两年间，王浩购买的住宅总价已经降了19.2万元。“哥，你又要多奋斗一年了。”王浩的妹妹打趣道。

楼市下行，一线城市的外围区域相对来说受影响更严重。在购房者信心还需增强的当下，广州增城区有楼盘降价20%，也有业主降价109万甩卖二手房。

机构数据显示，2022年上半年，广州新房成交量39618宗，同比下跌35%；二手房共成交42002宗，同比下降44.2%，成交量为历史第二低位。今年上半年，广州新房市场成交表现仍有较大上升空间，尤其增城、南沙、花都等外围区域，去化数据不理想，库存消化周期均已超过20个月。

新房降价20%

王浩所购楼盘的房产中介对第一财经表示，2020年是该楼盘楼价最高的时候，而现在，不管是房价还是房贷利率都比2020年低不少，另外，现在如果通过中介购房，属于团购，还能有99折、98折的优惠。

降价的楼盘并不只一个，位于增城区的碧桂园云顶降价幅度也比较大。

碧桂园云顶的房产中介李双（化名）对第一财经表示，现在，碧桂园云顶的新房均价在2.4万元/平左右，其给出的碧桂园云顶“特惠工抵房”海报中，有房源的价格低至2.1万元/平。而在2020年楼市比较火热的时候，碧桂园云顶的均价在三万元左右，两年时间，单价降了6000元，降幅达20%。

“3.1、3.2万元/平的时候，都是抢着来卖的。”李双表示，后来受到疫情等因素影响，加上周边也有很多新楼盘，也就卖不到那么高的价格了。

值得注意的是，最近碧桂园云顶还传出业主大幅降价售卖二手房的消息。

贝壳找房平台信息显示，目前，碧桂园云顶的二手房源不多，仅两套，均价在2.3万元/平左右。李双对第一财经表示，目前挂牌的房源是2019年交房的那一批，2018年业主购入的时候，价格在三万多元/平左右，有的甚至以近乎四万元的单价购入，现在降价卖，主要也是急需用钱。

若按照3.5万元的购入单价计算，目前挂牌的99.16平的住宅购入总价为347万元，而现在，该房源的挂牌价为2.4万元/平，挂牌总价为238万元，总价相差109万元。

二手房挂牌量11.6万套

房价下降的背景是楼市低迷，广州楼市亟待去库存，特别是外围的区域。

2021年4月开始，广州楼市进入密集的调控期，免收增值税的年限从购买住房满两年调整至五年，实行二手房参考价，各区收紧人才购房条件，加之房企暴雷等因素影响，广州楼市随之下行。中原数据显示，2021年下半年，广州新房成交量快速下滑，成交套数同比下降28%；2021年，广州二手市场成交117103宗（自助网签+中介促成网签），同比回落10.6%

由于未有实质性楼市松绑措施出台，楼市低迷的情绪持续发酵。2022年上半年，广州楼市的成交量并未有太大的改善。

中原数据显示，2022年上半年广州二手房共成交42002宗（中介网签+自助网签），同比大幅下降44.2%，成交量来到历史第二低位。二手房成交量处于历史低位的同时，广州二手房挂牌量却升至高位。贝壳研究院数据显示，截至2022年8月12日，广州二手房挂牌数量已突破11.58万套。

广州中原研究发展部分析指出，整体来看，上半年，广州二手房成交量虽然与去年下半年相当，但实际上两者调控背景不同，今年上半年，广州整体楼市调控基调以趋“松”为主。即使利率连续下调也未能有效促进客户入市，楼市“困局”显现。

新房市场方面，2022年1-6月，广州新房成交39618宗，同比下跌35%，近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平。广州中原研究发展部分析指出，市场较大占比的“刚需客”购房信心仍处于重建阶段，从目前广州部分新项目去化情况来看，整体成交表现仍有较大上升空间，尤其是增城、南沙、花都等外围区域。

数据显示，今年上半年，增城、南沙、花都的网签套数分别为8078套、3367套、2987套，成交面积分别同比下降48%、67%、48%，下降幅度均高于广州的平均水平。

从新房库存去化角度来看，广州全市十一区库存量均环比上涨，消化周期超过12个月的区域有6个，其中南沙、增城、从化、花都四区库存消化周期超过20个月，南沙区的消化周期最高，达29.3个月。

外围区域新房库存高企，或与近年来广州外围区域供地规模较大有一定关系。

2019年，增城区的商服、商住土地供应量最大，供应面积占比达31.3%，其次为南沙、黄埔、番禺；2020年，广州共成功出让145宗商住地，位列第一的依旧是增城，共成交25宗，其次为黄埔23宗、白云21宗，南沙19宗，外围区域依然是供地主力；2021年，广州土拍热度减弱，共78宗地成功出让，与此同时，土地供应量最大的区域流拍也最多，增城区流拍地块数量达18宗，成为流拍榜中的第一名，此外，番禺、南沙、黄埔分别流拍2宗。

7月，广州楼市的成交量依旧没能迎来明显的回暖。中原数据显示，7月广州新房网签6320宗，环比下跌20%，比去年同期成交宗数下跌17%；二手住宅成交量7441宗，环比2022年6月微降4.4%，同比减少16.5%。

广州中原研究发展部预计，若市场未见有效的“救市”动作，8月份广州二手房成交或难以摆脱目前的“颓势”，月度成交量将继续保持在7500宗左右，网签均价会出现微幅下滑；由于开发商推货以促回款，近期新房新增供应将保持高位，8月广州新房库存将进一步增加，若库存消化周期在20个月以上的区域未能及时引导潜在买家购置，将不利于市场健康发展。

编辑/樊宏伟