全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2022年第二季度北京房地产市场研究成果，对北京的写字楼、商业零售、住宅租赁及大宗投资等不同细分领域在今年上半年的综合表现进行回顾总结，并就2022年下半年北京房地产市场的未来走势做出展望。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade) 先生表示：“2022年二季度，新冠疫情的再次复发，对正常的经济活动产生了一定程度的影响，就房地产市场而言，不同细分市场也受到了不同程度的冲击，其复苏的时间表也不尽相同。回顾上半年，整体而言北京房地产市场在第一季度表现平稳、但在第二季度因疫情防控等原因不得已按下了‘暂停键’，直到六月份正常的市场活动才逐步复苏。考虑到目前社会秩序已重归正轨，预计下半年各经济要素将重新互通连接，这都将有利于房地产市场开启复苏、快速反弹。”

2022年第二季度，北京写字楼市场因疫情的复发而受到抑制，疫情防控期间所有正常的客户活动均不得不暂停。二季度，北京甲级写字楼市场迎来一座7.4万平方米的新项目入市。此外，疫情的影响、部分租户退租，叠加走弱的租赁需求，使得二季度末全市甲级写字楼空置率达15.8%，环比上升0.5个百分点、同比下降1.5个百分点。同期北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币337.5元，环比、同比分别下降0.4%、1.1%。

对比2021年的火热态势，2022年上半年北京写字楼市场表现较为平淡，主要原因除了五月份突发的疫情之外，也包括经济增速下行压力增大、部分行业监管加强导致需求走弱等诸多因素。尽管疫情在二季度对写字楼市场产生了抑制，但市场租赁需求的基本面仍然存在，部分租户也希望计划借助当前的行情以相对较低的价格完成续租、新租或者搬迁成交。因此可以预见，下半年的写字楼市场将重启复苏、快速反弹，其活跃程度将明显优于上半年。

北京商业零售市场在二季度同样面临承压环境。在疫情复发和防疫要求下，线下实体消费和服务消费受到较大限制，大部分零售业态均受到不同程度的冲击。1-5月，北京市社会消费品零售总额为5,391.9亿元，同比下降7.7%。对北京零售市场而言，二季度本是提振消费的旺季，但受疫情反复影响，餐饮暂停堂食，各大购物中心先后缩短运营时间或暂停营业，客流量出现不同程度的下降，部分餐饮及休闲娱乐等品牌实体门店面临临时关闭或撤店的局面。季度内，全市优质购物中心平均空置率环比上升0.4个百分点至6.2%，同比下降0.7%。为应对疫情带来的运营压力，部分业主方采取降低、减免部分租金或提供补贴等方式，扶助品牌租户共克时艰。因此，本季度，全市优质购物中心平均租金水平下降至每平方米每月841.4元，租金指数环比、同比分别下降3.3%和9.2%。

同期，北京零售市场迎来三个新项目入市，分别是位于朝阳区的姚家园万象汇、位于石景山区的六工汇购物广场和金安环宇荟，共计带来17.2万平方米的零售面积。三季度疫情有望得到全面控制，零售市场预计将快速复苏。未来业主方可能将调整招商策略及品牌组合，以提升整体抗风险能力，未来全市优质购物中心的业态格局或将有所改变。

疫情对出入境政策的影响使得北京高端住宅租赁市场在二季度进一步承压。新冠疫情的再次爆发使得部分外籍客户入境难度加大，潜在客户出现暂时性流失，市场活跃度明显下滑。受疫情和新增供应影响，北京服务式公寓市场空置率环比上升5.3个百分点至26.1%，较去年同期上升9.4个百分点。为应对客户流失的挑战，业主方不得不积极灵活地调整租赁策略以减缓现有客户的流失，巩固当前出租率的同时寻求未来的去化机遇。

同期，与服务式公寓市场相比，高端公寓和高端别墅的需求受疫情影响相对较小，其中高端公寓平均租金为人民币每平方米每月171元，租金指数环比、同比均微升0.6%；高端别墅平均租金为人民币每平方米每月123元，租金指数环比微升0.2%、同比下降0.5%。

北京大宗投资市场在二季度的整体表现优于一季度，完成了几宗重要成交，但整体而言上半年的大宗投资市场仍然稍显平淡，半年累计成交金额约为人民币100亿元，较去年同期下降73.4%。预计2022年下半年北京大宗投资市场仍将处于“供过于求”的局面，可供出售的项目或资产包将会持续增加，且议价空间也相对较大。卖方希望加速抛售自持资产进行变现，以期降低债务压力、缓解流动性告急的局面。但潜在买家则会对待售项目的品质与价格保持高度警觉并进行细致甄别，把握目前的大宗资产价值走低的窗口期进行抄底式收购。

在经历了2022年上半年新冠疫情反弹对行业的冲击之后，房地产市场在下半年正在稳步有序推进复苏，在行业基本面已经筑底的情况下，市场要素开始重新连接，形成流动互通的格局。可以预见，在下半年房地产市场将迎来需求反弹等多重利好，房地产行业的从业者也应该更加积极地看待2022年的“下半场”局势，在挑战中把握机遇，共克时艰、砥砺前行。

文/洛书

编辑/李桁