在“十四五”规划开局之年，房地产行业面临了新的宏观和政策环境。

3月5日上午，两会政府工作报告如 2020 年一样，重申 “坚持房住不炒”，提出解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

李克强总理在政府工作报告指出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题， 通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

具体措施有，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65％，发展壮大城市群和都市圈。

实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。深入实施区域重大战略、区域协调发展战略、主体功能区战略，构建高质量发展的区域经济布局和国土空间支撑体系。

总体来看，2021年楼市总基调不变——坚持“房住不炒”， 同时强调“稳地价、稳房价、稳预期”， 可以预期未来投机性的房价过度炒作，将持续受到抵制，楼市调控将从供需两端出发，特别是供给端改革，解决好居住问题。

从2021年继续将“房住不炒”作为楼市调控的根本底线来看，中指研究院认为，今年短期调控政策仍将保持连续性和稳定性，整个政策环境的松紧程度仍将体现在因城施策方面。

今年以来，部分城市楼市向好，市场情绪出现明显不稳波动，导致调控政策迅速启动。上海、杭州、深圳等城市接连出台楼市新政，从限购、限贷、限售等方面不断加码、补漏洞，土拍规则亦有升级。

“一线城市的调控政策亦为其他城市提供了“范本”，短期内土地市场热度较高、房价存在较大上涨预期的城市，仍将继续加码调控政策，预计今年房地产市场的“金三银四”，或是热点城市的政策高发期。”中指研究院具体总结表示。

民生证券也认为：“今年以来多条地方调控的新规，在稳定房价预期方面做到了较大进步，以深圳二手参考价为例，首次实现了对二手房价格的管控。”

这两年，大城市住房问题突出，租赁市场矛盾激化，引发出诸多乱象。从2018年开始，政府就高度重视这一领域规范和建设，今年政府工作报告也再次重申解决租赁住房问题。

2018年政府工作报告提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

今年再次提出“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

中指研究院就前后政策对比分析后表示：“由之前的“培育”市场到现在的“切实增加”供给，租赁住房已然成为政府大力发展的对象，成为解决大城市住房问题的重要着力点。租赁住房的建设，一方面可以为新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在稳定城市房地产市场方面，也将起到积极作用。”

“稳地价”和 “增加土地供应”都在今年两会政府工作报告中明确提出。自然资源部也在通知中明确，今年土地供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量。

而如何在增加土地供应的同时，防止抢地潮和高地价现象？近日自然资源部，要求重点城市2021年住宅用地供应“两集中”。 业内比较趋同的看法是，稳地价与稳房价结合，在土地集中出让与土地“双限”的催化下，土地市场将有望走向平稳。

光大证券认为，这是通过“增供给”+“稳预期”来“稳地价”和“稳房价”。“随着新型城镇化深入推进，房企对高能级城市住宅用地争夺激烈，地价上涨压力较大。当前官方表态旨在增加住宅用地供应和土拍信息透明度提升，以此稳定需求过旺而推动的住宅用地成交价格持续上涨。”

2021年住宅用地供应“两集中”对房企提出了更高的资金和运营要求。根据中指研究院数据，近五年，郑州、青岛、济南等城市年均成交住宅用地超100宗，若按一年三次集中出让地块，单次出让地块数量将超40宗，部分城市出让规划建筑面积超400万平方米，出让金超300亿。

中指研究院预判，单次大规模的集中出让对企业的现金流管理、投资、营销、融资等方面均提出了更高要求。

编辑/宋欣