新政后杭州市中心“老破小”热度飙升,带火楼市
界面新闻 2024-06-13 12:23

“生活太便利了,周边超市、水果店、菜市场、维修店应有尽有,去西湖、浙一浙二、嘉里中心和银泰都很方便”,一位刚“上车”了杭州西湖区“老破小”的购房者对界面新闻记者表示。

杭州贝壳研究院数据显示,新政前后二手房成交总价段均以200万元以内为主,占比约48%。其中,市中心“老破小”热度是主因。

在杭州贝壳研究院的5月网签量TOP20小区中,翠苑二区、古荡新村东区和亲亲家园一期老小区均上榜,分别网签了16套、14套和14套,网签量环比上涨了60%、75%和75%,网签均价环比下降了3%、13%和6%。

从前瞻性指标带看量看,德胜东、朝晖和文教等中心城区带看量上榜本月带看增幅最高的商圈。

“这些商圈老破小带看量都很大”,一位中介告诉界面新闻记者。

根据中原地产研究院数据,朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在5月分别成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中,翠苑二区以16套的成交量创下去年以来的单月成交量新高,而去年全年该小区共成交38套,今年截至5月的成交量已经达到44套。

根据杭州《钱江晚报》,目前市中心总价在140万元以下的老小区房源几乎已经售空。

像朝晖小区、景芳小区、翠苑小区、古荡小区等多个市中心老小区组团,在新政前就成交活跃。新政还带动了市中心其他老小区,如仓基新村、大塘新村、石灰桥新村等,这些小区去年月均成交量不足3套,新政后一个月成交量都超过了8套。

根据中原地产研究院首席分析师张大伟,老破小指的是位于主城区内,房龄较长的房子,通常房龄超过25年,甚至达到30-50年。面积一般都在80平米以内,大部分面积集中在两居60平米左右。同时,按照市场购买需求,学区房和没有优质学区的老房要区分看。

“基本上老破小就特指附近没什么好学区,房子都是2000年以前的六层红砖房,少数也有90年代的高层大塔楼”,张大伟解释。

事实上,不止杭州老破小成交热了起来,上海等城市老破小成交都有明显回暖。

上海中原地产数据,5月上海二手住宅成交1.71万套,环比增加5.35%。其中,5月最后5天(5月27—31日),在上海“沪九条”新政的推动下,仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型,成交量较政策出台前5天增加了5%。

购房者再次盯上老破小,张大伟认为有以下几个原因。

首先,面积小、总价低,房价跌到位,租售比合适了。以5月杭州上榜的几个老小区为例,网签均价环比均下跌,最高的跌了13%。

上海在中环以内的长宁天山、徐汇长桥、普陀曹杨、浦东世博等板块,“老破小”里确实有可能找到“1字头”的总价,大多是30-40平的一室户或一室一厅。而如果不是卡着预算,还能淘到5万/平一下的单价,200-300万在中环内找一套老公房,可选择的房源不少。

其次,老破小的政策利好不断出现,多地关于“原拆原建”(即拆除老房子后重建新房,居民可搬回原址,而不是异地安置)提法增多,这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。

以杭州为例,“原拆原建”已照进现实,是老旧小区盘活的一种重要新模式。

杭州另一位老破小购房者对界面新闻记者表示,“”老破小总价本来就低,新政后,自己只要15%首付就可以买房了,我看的那套房子房东也愿意让价小,我就赶紧签了”。

值得关注的是,虽然买老破小当下是个不错的选择,但也不是所有老破小都能买。

根据张大伟,如果之前的公房单位已经倒闭破产,房子的物业肯定也非常差,这样的老房子不建议买。1980年代以前的老房子基本已经接近是危房,也不建议买。学区和交通两点都不占的,再便宜也尽量别买,特别是学区中等的老破小千万别碰,随着入学人口减少,这一类老房价格会受影响最大。另外老破小顶楼就尽量别考虑,电梯很难安装,而且漏雨风险很高。

编辑/张郁唯

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