楼市下行阶段，三四线城市的新盘去化难度加大，开发商不得不采取更大力度的折扣促销。

8月23日，一则“珠海打响五折卖房第一枪”的消息引发市场关注。有消息显示，位于珠海金湾区航空新城的金湾宝龙城项目“五折卖房，楼盘备案价2.8万/平方米，开发商打折卖1.4万-1.5万/平方米”。

对于该项目的大幅折价促销，界面新闻从开发商宝龙地产方面了解到，集团总部对此消息并不知情，是中介公司宣传，如同商家搞促销，其中某一件特价商品的价格被拿出来夸大了。

宝龙地产方面称，该项目房源2021年初备案价为每平方米2.8万元（最高的那套），但中间已经历两次调价，今年4月调至2.1万元/平，7月调至约1.9万元/平，因此坊间流传的2.8万打对折是失实的，只截取了最低价的1.5万那套房源与最初的高备案价比对。目前宝龙这一项目仍在正常销售。

界面新闻从珠海市住建局查询，金湾宝龙城（项目备案名为金湾宝龙广场）今年7月的最新销售价格备案显示，项目三期D区域调价共196套，单价区间在17994.14元/平-19561.21元/平，销售均价为18967.07元/平。

确如宝龙地产所言，从去年开始，珠海相关部分已经放松了对项目备案价下调幅度的限制，意味着允许开发商采取更大力度的降价销售。

2022年4月，珠海市调整了房价备案规则方案，实际销售价格由此前的不得低于备案价的90%调整为85%；且调整备案均价的间隔时间在3个月以上。

此次宝龙地产项目“五折卖房”，实际为在两年前最高备案价的基础上，经过多次合规下调后的结果。

一位业内人士认为，目前许多房企都有债务展期的现象存在，市场上打包整个项目出售的房企不在少数，调低售楼价的行为符合市场形势，也很正常。只要基于现行备案规则并经由市住建部门审核通过，即为合规行为。

金湾宝龙城大幅降价销售的背后，是珠海整体楼市的成交低迷

中指研究院数据显示，珠海7月的楼市成交继续走低。7月新房销售15.6万平方米，环比下降19.3%，同比下降42.2%。进入8月，市场仍延续低迷态势，8月前三周周均销售面积较7月周均继续下降14.5%，较去年同期下降36%，上周（8.14-8.20）销售面积环比下降3.5%，同比下降40.1%。

珠海的二手房市场也同样低迷。据相关统计，珠海楼市近三周在售二手房数量为35584套，35911套，36387套，呈持续增加趋势。二手房挂牌数量的走高，带给珠海市场不小的去化压力。

受此影响，房企的推盘动力也不足。合富研究院监测到，珠海7月新盘整体去化率降至仅3%。金湾宝龙城利用特价房推动成交，当月成交了38套，排在全市第7位，有一定实际效果。

金湾宝龙城的降价策略，也与公司目前的战略布局与债务压力有关。去年7月，宝龙曾无力支付一笔美元债，不得不再次展期。目前通过降价销售，宝龙能更快回笼一些资金，保证日常运营。

金湾宝龙城所在的金湾区航空新城位于珠海西部，与珠海主城区相隔一座珠海大桥。在珠海市规划中，金湾被定义为城市新中心，承担珠海主城区所有的价值外溢、政策倾斜和人口西移的功能。

在珠海提出产业西进、东城西拓的战略方向下，同时航空新城具备着承接港澳和横琴的优势，因此许多开发商此前大举进军在此拿地。仅在金湾宝龙城周边两公里内，就有18个住宅小区。

房天下数据显示，目前金湾宝龙城平均售价约1.9万/平米，比金湾区的平均单价高出7000元/平米，这一价格还不是最高的。周边的保利时代均价约2.1万/平米，华发天茂国际半岛约2.4万/平米，华发中央公园约2.7万/平米。

在目前的珠海楼市现状下，这些项目均去化缓慢，且存在价格虚高的现象。

除了金湾宝龙城项目，宝龙地产在珠海的楼盘还有位于香洲高新区的美的宝龙城。该楼盘一期四批次于今年4月开盘，均价约2.5万/平米，较周边三公里在售普通住宅项目均价低5.5%，总价在213万-267万/套之间。

面对热度减低的珠海市场，宝龙集团也在调整策略，表示下一步不会在珠海加大规模和扩张，而会将更多重心转移到大本营长三角区域。这意味着，在将位于珠海的项目处理完后，宝龙地产可能会退出这一市场。

类似宝龙地产从珠海这类三四线城市战略撤退的房企今后可能会更多。

今年以来，珠海新房市场情绪较为低迷，整体呈现量价齐跌的状态。根据中指研究院数据，1-7月，珠海新建商品住宅共销售约140万平方米，较上年同期下降9.2%。

从价格来看，根据中指系统百城价格指数，1-7月珠海新房价格累计下跌0.56%，7月单月环比下跌0.12%，这已是连续11个月下跌，同比下跌1.06%；1-7月二手房价格指数累计下跌1.65%，7月单月环比下跌0.43%，也已经连续下跌10个月，同比下跌2.44%。 

整体低迷的市场状态，使得前期大规模进入珠海市场的房企不得不采取降价促销的方式来回笼资金，以缓解紧张的财务状况。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，珠海是大湾区中人口最少的城市，此前凭借着大湾区一系列利好及候鸟型城市特征吸引了许多外来人口购房，如今随着外部购买需求明显下跌，便会给投资当地的房企带来巨大的冲击。疫情后大湾区的投资热度降低，前期房屋供应量大、同质化竞争严重、依赖外来人口购房的区域便开始面临着不小的去化挑战。

虽然金湾宝龙城“五折卖房”现象只是极为特殊的个例，但宝龙的策略仍可以看作是珠海房地产市场的一个缩影，对于房企在三四线城市今后的撤退趋势也具有很大的借鉴意义。

李宇嘉认为，当楼市大部分依靠外来需求时，会存在不稳定的风险。对于许多人口外流的三四线城市，在楼市快速发展的时期，城市应该更多地吸引人口、人才及产业来夯实自身的需求基础。

编辑/刘洋-广厦