“战战兢兢，如履薄冰。”谈及当下心境时，华北一位房企人士称。这或许是地产人的普遍处境，2021年，房企并不比去年好过，从超级龙头到迷你企业，陷入资金危机的越来越多，踩在刀刃上行走，变成血色的现实。
最新卷入旋涡中心的，是地产巨头恒大。7月20日，“恒大系”多个上市平台股价下跌，截至收盘中国恒大（03333.HK)当日跌幅10.23%、恒大汽车（00708.HK)跌幅11.18%。昨日恒大系同样集体重挫，多支恒大债券跌幅均超10%。
回望这家龙头过往经历，每每危机因素曝出时，市场便会迅速作出反应，此次也不例外。因广发银行宜兴支行向法院申请诉前财产保全、请求冻结恒大相关资产13201万元或查封，业内对其债务风险的担忧拉到峰值。
横向来看，今年已有多家房企突发爆雷，包括仍在旋涡中挣扎的蓝光发展。更多中小房企，则在轰轰烈烈的时代车轮下，选择寻找买家，退出历史舞台。红星地产被收购、彰泰委身予融创......四处都是合纵连横的身影。
“地产行业正在加速洗牌，明年这种情况会更多，现在只是开始。”有业内人士表示，今年“两集中”拿了高价地的房企，后边日子会比较难受。
暗流涌动的“债务冰山”
从泰禾集团(000732.HK)到华夏幸福（600340.SH)，诸多案例均表明，一旦房企陷入实质性债务违约，会引发一连串的“蝴蝶效应”。
以华夏幸福为例，官方数据显示，截至2021年7月19日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计732.20亿元。目前，华夏幸福正在与未能如期偿还债务本息涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。
越滚越大的债务雪球，直接拖累了其正常经营活动。今年上半年，华夏幸福房地产开发签约权益口径销售额50.46亿元，同比下降62.67%；产业新城园区业务权益口径销售额43.45亿元，同比下降77.74%。
房企偌大的债务链条，不仅关乎自身生死，各大金融机构、购房群体也被卷入其中，难以“独善其身”。因此，当恒大这种体量的公司，屡次传出利空因素时，敏感脆弱的市场情绪便会瞬间爆发。
裁判文书网信息显示，广发银行宜兴支行向江苏省无锡市中级人民法院申请诉前财产保全，请求冻结被申请人宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司银行存款人民币13201万元或查封、扣押其他等值财产。
恒大集团则在官网声明称，江苏省公司旗下项目公司宜兴市恒誉置业有限公司与广发银行宜兴支行项目贷款1.32亿到期日为2022年3月27日。对于宜兴支行滥用诉讼前保全的行为，公司将依法起诉。
此次风波，涉及金额仅一个多亿，但因系银行系统行为，迅速引发连锁反应。
19日，恒大系集体重挫，截至收盘中国恒大股价下跌16.2%，恒大汽车下跌19.1%，恒大物业下跌13.38%，恒腾网络下跌11.76%，单日累计蒸发市值超740亿港元。恒大债券也集体大跌，“15恒大03”跌幅近13%。
同日，邵阳市暂停了恒大未来城项目和恒大华府项目的网签交易，因监管金额与实际销售金额不符，存在账外收存和使用预售资金及蓄意逃避监管行为。通知发出后，恒大方面积极整改，目前项目预售许可、网签备案等已被恢复。
不过，外界对恒大的担忧并未彻底消退，核心依然是债务问题。券商研报称，因不符合“三道红线”相关要求，恒大外部融资渠道受限，债务偿付更多依赖于销售回款，而其在售待售项目多位于三四线城市，回款去化难度相对较大。
从债务规模看，此前恒大管理层表示，6月底前，恒大有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下。最新消息显示，6月底恒大有息负债已降至约5700多亿元。有息负债虽在下降，但恒大还有不可忽视的商票问题。
安信证券研报显示，2020年下半年，房地产融资政策明显收紧，多数房企商票余额明显增长。截至2020年末，TOP50房企应付票据规模为4013.5亿，同比大增33.8%，恒大年末商票余额为2057亿，占TOP50的51.3%。
多位接受采访的业内人士称，以商票形式拖欠供应商的货款，是部分开发商变相的融资形式。在房企降杠杆大潮中，部分开发商有息负债有所下降，但无息负债增加了，主要原因就是三道红线压顶、偿债周期到来。
“若将商票计入刚性债务，TOP50房企商票/刚性债务中位数为0.7%，占比较低，而恒大占比高达22.3%。”安信证券称。
房地产开启淘汰模式
因警报声尚未解除，业内频频传出恒大要卖资产包的消息，绯闻对象涉及金茂、万科、中海等规模房企。7月13日，针对网传万科、金茂收购恒大项目资产包的消息，恒大集团方面则称，相关消息严重不实。
恒大是否会“断臂求生”，后续仍需观察。值得注意的是，今年来已有多家房企迈向被收购的命运，其中包括红星地产、彰泰集团、SOHO中国等。北大资源也于近期传出，保利和中国平安正在洽谈相关收购事宜。
Wind数据显示，房地产行业一季度并购案例41起，二季度46起，合计87起，去年同期为81起。交易额增幅同样明显，上半年交易额约1367亿元，其中一季度约457亿元、二季度约909亿元。
如果说以前是小房企被兼并，现在房地产已进入“大鱼吃大鱼”的时代。
7月18日，远洋集团（HK.03377）发布公告，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权。三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权。
要知道，红星地产并非迷你房企，该公司总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元。远洋拿下后，红星地产将在未来两年每年贡献300~400亿元的销售规模。要不是母公司现金紧张，红星地产不会被如此“贱卖”。
远洋选择接手，一方面是为补充货值，另一方面也受土拍市场现状影响。“近十年来看，房企收并购金额和土地成交楼面均价，呈现出同步波动趋势。土地市场价格升高时，房企选择收并购方式拿地的力度就会增大。”业内称。
同策研究院也表示，房地产行业收并购风云再起，并非偶然，而是房地产周期变化下的必然趋势。随着各大城市调控政策以及“三道红线”、“两集中”等融资端新规的出台，或将加快行业“大鱼吃小鱼”的进程。
公开土地市场成本越来越高，将倒逼房企通过多元化的方式补仓，收并购便是其中之一。“通过收并购方式获得项目，可以更加灵活地进行战略布局，获得相对较高的利润空间，融资成本也相对较低。”该研究院称。
尤其是当被收购房企面临资金危机时，紧急抛售的资产包或会低于现行市场价，红星地产便是案例之一。抄底入场的龙头挑挑拣拣、趁机补充粮仓，“断臂求生”的房企则选择折价出售，以求快速度过当下危机。
时代风云暗涌，头部房企和大型国企、央企正在成为绝对主角，不仅在集中供地中大举出手，收并购市场上同样强势。“招保万金”重回头部舞台，“狂人”融创也屡屡出手，隐身在土拍市场的恒大，未来还能稳居三甲位置吗？
来源/第一财经
编辑/樊宏伟
