2020年对于很多行业而言都不容易，但对于物管企业却还算不差，荣万家就是其中之一。

年度报告显示，截至2020年12月31日，荣万家收入总额约18.072亿元，同比增长约41.0%；毛利约5.075亿元，毛利率约28.1%，同比增长9.9个百分点；净利润约2.638亿元，同比增长133.1%。扣除股份支付及上市开支影响的净利润约为3.028亿元。

3月31日下午，荣万家举行年度投资者业绩会，进一步向投资者们解读过去一年的成绩。

据一位参会投资者透露，基于过去几年的高速增长，荣万家预计未来五年也将延续现有的快速增长趋势，而且实现比较高速的收入和利润增长。

至于去年底正式于港交所上市时定下的收购计划——募集金额的60%会用于收购业务——荣万家已经有非常明确的收购标准，而且门槛不低，如需要近几年的营收超过2000万元，面积要高于100万平方米以上等。

据透露，为了物色合乎条件的标的，其可能会集中于苏州、深圳等城市进行相应并购：“会选择一些比较优质的物业服务企业，才会进行相应的合作。”

收入增长背后的三大业务

据观点地产新媒体了解，荣万家的业务主要由三大板块组成，分别为基础物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，其中物业管理服务是其核心业务板块，主要是为开发商、业主及住户提供广泛的物业管理服务。

其中，荣万家2020年度物业管理服务板块实现收入约9亿元，较2019年增长27.7%；2018-2020年收入年复合增长率达27.4%。

据称，该部分收入增长主要是由于集团业务扩展，在管建筑面积由2019年度的5030万平方米增加约18.7%到2020年度的5970万平方米。

荣万家在回应收入增长原因时也表示，公司在2020年项目数量、在管面积都比2019年有明显增加，这块的增加带来了基础服务收入的增长，在社区增值业务端，2020年也推行了全员营销，尤其是一直着力发展的零售业务，增长显著。另外扩大了非业主增值的服务规模。

其中，非业主增值服务主要面向地产开发商，提供的非业主增值服务覆盖全周期流程，在2020年该板块实现收入约7.1亿元，较2019年增长约2.8亿元，增长比例达65.4%。2018-2020年收入复合增长率达到65.4%。

社区增值服务则主要包括生活服务及物业空间管理服务两大类，2020年，荣万家的社区增值服务板块实现收入约2亿元，较2019年增长0.5亿元，增长比例为32.7%。

管理层表示，增长主要是由于集团的商品销售业务和不动产经纪业务增长迅速。

对此，高管向投资者表示，随着各个板块的发展，公司整体的收入结构更趋于稳健和多元。

事实上，荣万家收入增长的另一个原因是在物业管理服务上进行了价格调整。据报告披露，截至2020年及2019年12月31日止年度，该集团的综合平均物业费单价分别为1.7元/平方米/月及1.6元/平方米/月。

据投资者透露，其服务类型的服务价格在2020年参考了整个行业的普遍标准，向行业标准看齐，进行了价格调整，带来了非业主增值服务收入的明显增长。

除了收入之外，毛利的表现也被投资者关注。数据显示，2020年，荣万家整体毛利为5.075亿元，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务的毛利占整体毛利占比分别是47%、40%和13%。

在2020年度，整体毛利率28.1%，同比2019年度的18.2%增加9.9个百分点。

据介绍，这离不开在基础服务方面开展的集约化成本管理，以及智能化管理等原因，与此同时，荣万家还特别提到了社区增值服务业务：“该板块的结构进一步优化，使高毛利的业务得到发展，对毛利率提升带来了贡献。”

收购标准与五年后2-3亿平方米

现阶段规模扩张是每一家物管企业的任务之一，对于荣万家来说也不例外。

早在今年1月登陆港交所的时候，荣万家就计划将所筹资金约11.68亿港元中的60%用到收并购当中。

当时荣万家表示，会用三种方式进行外拓市场，一种是单项目外拓，第二种是与第三方开发企业形成合资公司，第三种方式是收并购，预计在将来利用这三种方式每年会给企业带来40%左右的面积增速。

据投资者回忆，荣万家管理层在此次会上还透露，预计五年后整体在管面积会达2到3亿平方米。其中承接来自于母公司开发的项目，每年稳定增长率为13.8%；通过收并购取得的在管面积，在未来几年中增长率达到61%；通过第三方外拓取得的在管面积，未来几年增长率会达到155%。

仅在收并购方面，预计接下来五年新增收并购面积将超过1.5亿平方米，并购项目到2025年左右，当年新增毛利超过2亿元。

不过由于荣万家本身在管物业涉及多元业态，对于收并购标的也同样会选择综合类的物业服务企业。

据观点地产新媒体了解，荣万家的在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业，非住宅物业中包括商业物业，如购物中心、写字楼及酒店式公寓，及公共及其他物业，如产业园、学校、工厂及公园。

因此被问及如何对收并购标的进行筛选时，荣万家表示，更多可能会选择收购综合类的物业服务企业，也就是多业态的物业服务企业，且需要近几年的年收入超过2000万元，包括并购的面积要高于100万平方米以上的项目。

另据透露，其可能会集中于苏州、深圳等城市，进行相应的并购。“选择一些比较优质的物业服务企业，我们才会进行相应的合作。”

这当然也和其自身布局有关，从去年物管服务的区域分布来看，荣万家在环渤海经济圈、长三角地区、大湾区及周边和中西部地区均录得物业管理服务的收入，其中环渤海经济圈贡献了59%，长三角地区贡献了27%。

值得注意的另一方面是，荣万家计划通过第三方外拓取得的在管面积是几种拓展方式中增幅最大的，且在2020年也与独立第三方签署了46份框架协议及战略合作协议。但实际上，这部分的规模目前依然十分小。

年报显示，截至到2020年12月31日，该集团合约建筑面积约9020万平方米，合约项目达到434个，分别较2019年增长16.5%及20.2%。覆盖中国19个省、直辖市及自治区的62个城市。在管建筑面积达到约5970万平方米，在管项目数量为305个，分别较2019年12月31日增长约18.7%及16.9%。

截止2020年12月31日，有关与独立第三方物业开发商所开发的物业，总在管面积仅约91.71万平方米，总合约面积约440万平方米。

或许，未来这一板块的扩张也将有所加速，因为一位高管在会上表示，公司于2018年11月份正式组建了投资拓展部门，这个部门最主要是开展与第三方开发商的合作及收并购工作。

编辑/宋欣