告别夏天，秋意渐浓，此前火热的土地市场也有所降温。随着9月份的到来，今年的“金九”是否会因此而褪色？
降温
易居房地产研究院9月1日发布的最新报告显示，8月份，受重点监测的40个城市土地市场成交量、地价和溢价率均有所下降，出现短期拐点。
成交量方面，8月，40个典型城市土地成交建筑面积5386万平方米，环比下降18%，同比增长23%。
地价方面，8月，40城的移动平均土地成交均价为5874元/平方米，环比下跌2.8%，同比上涨12%。与此同时，40城的土地成交溢价率13.6%，与7月相比下降2.7个百分点，为今年来首次回落。
自今年疫情暴发以来，许多行业因此遭受打击，而从行业数据上来看，土地市场在经历了短期低迷之后迅速回暖甚至逐渐升温。
根据国家统计局数据显示，1―7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%，增速继续提高1.5个百分点。其中，土地成交价款5382亿元，增长12.2%，增速提高6.3个百分点。而7月份，全国房地产开发投资额完成1.2万亿元，同比增11.7%，增幅已处于近两年月度高位。
《全国百城居住用地价格报告》显示，1―7月份，全国100个城市居住用地价格为6088元/平方米，同比上涨8.8%；其中，至少有7个城市地价涨幅超过了20%，而地价上涨最快的城市银川，涨幅达到了81%。
对于土地市场升温的原因，一方面各地加大土地市场供应缓解地方政府财政压力，另一方面融资环境宽松促使房企资金面略有改善，许多房企借此时机积极拿地。
中指研究院的数据显示，1―8月，TOP100房企拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%；TOP100门槛值升至54亿元，环比增长10.2%。50家代表房企1―8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。其中，奥园、融信、越秀、滨江前8个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储。
收紧
为了预防地市过热的情况，监管部门“组合拳”应声出击。
自7月24日起一个多月的时间里，有关部门已召开三场专门针对房地产市场的座谈会，反复强调“房住不炒”和“三稳”目标，即稳地价、稳房价、稳预期，并提出因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。
其间，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口在内的多个省市陆续收紧政策，而杭州、南京、南宁等热点城市高价优质地块也明显减少。
与此同时，关于收紧开发商融资“三条红线”的消息在业内逐渐发酵。“三条红线”即剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。
据悉，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，即：若三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加；若触及两条，则有息负债规模增速不得超过5%；触及一条，则增速不得超过10%；一条未中，则增速不得超过15%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示，“三条红线”的出台将会促使房企注重下半年融资端口和投资端口的关系以及对高负债项目的处理。而对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，甚至有必要积极降价促销，以回笼资金。此外，对于地王等项目需要谨慎，虽然没有特别明确的政策要管控这一领域，但往往金融政策宽松的时候，各类资金会违规进入地王项目，所以后续拿地方面要防范风险，尤其是热门地块方面。
减“负”
根据公开数据显示，房地产企业的到位资金中，有近一半来自于销售，其余来自融资。房企往往通过杠杆手段扩充资金池以求快速扩张。
而“三条红线”的降临或将加速终结房企过度依赖高杠杆的野蛮扩张时代。
根据2019年年报数据，30强房企中有9家房企触及了三条红线，5家触及两条红线，11家触及一条红线，这意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。
华创证券研究报告分析称，在融资收紧的情况下，房企若想降低债务负担，就需要增强销售力度，加快存货周转速度，扩大预收款项规模。
“统计中发现，剔除预收款的资产负债率指标未达标的房企居多，因此新政落地后，提高存货周转速度、扩大销售或将是多数房企的选择。”华创证券分析师表示。
事实上，今年年初一些头部房企已经提出降负债的目标，而一些小房企自身缺乏拿地优势试图采取联合作战，然而殊途同归，这些企业都不约而同选择合作拿地。
另有部分房企通过收并购增加土地储备。
2020年3月，金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权，获取青岛、天津、武汉3宗资产。4月以来，绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购，获取位于上海、沈阳、南通的多个项目。5月，奥园与京汉股份签约，以11.6亿元获得29.3%股权，京汉股份在全国共有约18个项目，总可售建筑面积超过120万平方米。
而“三条红线”落地后，房企之间“抱团取暖”的现象或将更加普遍。
编辑/李桁
