北京青年报

通州丨法院发布白皮书：物业无权封掉确诊住户的房门、阻止租户进小区

北青社区报通州版 2020-02-22 17:30

关闭小区部分出入口？可以；对进入小区的人员进行体温监测、禁止外卖快递人员进入小区？都可以。但是，擅自披露被隔离人员的信息、对确诊人员封户封门、阻止租户进入小区……这些都不行！

昨天上午，北京市通州区法院召开网上新闻发布会，向社会发布了《新冠肺炎疫情期间物业服务企业法律风险防控白皮书》，详细分析了疫情防控期间，物业服务企业在经营运行、小区管理、合同履行、劳动用工和参加诉讼五个方面的法律风险点，并提出四十条建议。

当天上午10点，发布会准时召开。和以往参会人员齐集一堂的场面截然不同的是，今天只有法官们坐在了会议室里，其他参会人员均通过网络，远程参与。

通州法院民三庭晋怡法官通报说，在防控疫情期间，物业机构有五项“有权”，同时也有五个“不得”。

根据中国物业管理协会《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》、北京市住建委《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》的规定，物业服务企业在疫情期间有权对所管理小区进行区域封闭管理，关闭无秩序维护员值守的出入大门、部分分散的小区出入口，为方便管理可以仅开一个出入口供出入。

对来自疫情发生地区的人员、外地返回居住地的人员，需要进行有效管理，加强发热和症状监测，追踪、督促其居家医学观察14天。有条件的城乡社区可在社区、小区出入路口对外来车辆、人员进行登记。同时，对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。

快递、外卖等人员原则上不得进入住宅区。但物业服务企业应做好最大限度便民工作，设置特定区域存取快递，采取非接触方式交接，防止交叉感染。同时，物业有权关闭小区会所及儿童区域、老年人活动站等特定场所，合理区分管控重点疫区返京人员。

物业所拥有的权力远非无界限。晋怡法官说，首先，物业公司不得擅自披露被隔离人员的信息，对获取的被隔离人员的信息亦负有保密义务，不得对外披露该部分人员的姓名、房号、身份证号码等信息；根据《传染病防治法》的相关规定，不得对确诊人员采取封户封门的隔离手段；无权自行决定完全封闭小区；不得阻止租户进入小区，不得直接对人身采用强制手段。

晋怡说，如租户体温正常，物业服务企业没有权利拒绝他进入小区。如租户体温超过规定温度，物业企业须劝导他就近就医，可以暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告。根据《突发事件应对法》、《传染病防治法》相关规定，物业企业在小区管理中如遇隐瞒情况、拒绝隔离治疗、不服从防疫管理等人员，可以对其规劝引导，明确告知其需要承担的法律后果，固定相关证据并及时报警。

《白皮书》强调，疫情防控期间，物业服务企业如有隐瞒、缓报疫情的，将承担相应法律责任，且在此期间，物业必须履行对公共设施、公共区域的设备维护、清洁和消毒工作义务。业主不能以疫情为由，拒缴或要求减免物业费。但即使业主拖欠了物业费，物业也不得以此为由，拒绝向业主提供疫情防护服务。

晋怡法官说，疫情期间，业主迟延交纳物业费是否需要承担违约责任，应视情况而定。如果在政府发布疫情管控信息后，约定缴纳物业费的时间已经到来，应根据物业费的缴费方式分情况处理：如果物业费只能通过现金方式缴纳，业主因疫情管控无法返回或无法去现场缴费，业主可以不可抗力为由延迟履行缴费义务，且不必因此支付违约金或合同约定的其他费用；但如果业主可通过网上、微信、支付宝等便捷方式缴费，不受疫情管控影响，业主逾期缴费构成违约，需要支付违约金或合同约定的其他费用。

此外，根据相关法律的规定，在疫情防控期间，类似小区内园林绿化、外墙粉刷、小区公共区域装饰装修这些非紧急事项，物业可以延期履行，但对于电梯维修、水电气暖供应等紧急事项、对疫情防治有重要影响的合同义务，应当按约定继续履行。

来源：北京日报