给居民算好成本收益账，破解改建难题。
今年5月28日，住在桦皮厂胡同8号楼的14户业主拿到了新家钥匙。这栋危楼改建翻新后完全变了样，接过崭新的房产证，他们心底的石头总算落了地。他们原址回迁，回到新家来暖房。
近日，记者随“高质量发展调研行”北京主题采访活动探访桦皮厂胡同8号楼时，见到了67岁的楼栋居民靳桂莲，她直言：“真没想到能在西城区住上新房。”
10月12日，西城区新街口街道，改造后的桦皮厂胡同8号楼。新京报记者 浦峰
“楼上的水往我家漏，我家的水又往楼下渗”
桦皮厂胡同8号楼位于西城区新街口街道玉桃园社区，于1978年建成。这栋单体住宅建筑有5层，无内置电梯。历经几十年的风吹雨打，8号楼墙体开裂透风，外墙也脱落了下来。有居民告诉记者，以前站在楼下往墙体的一侧看，电线、燃气管线等明线就杂乱无章地挂在上面。
2016年，靳桂莲一家搬到新街口街道，成了桦皮厂胡同8号楼的住户。一家三代人，挤进一套60多平方米的房子里。屋里就两间卧室，空间狭小。后来，老人搬进客厅睡觉，和家人日常吃饭、看电视的空间混在一起。
“房子的走道就占了五六平方米，开房门经过走廊绕过厕所，才能往房子内走。”靳桂莲说，他们家在走廊顶上就安了三个灯，房子户型给他们带来不小麻烦。日子久了，又出现漏水的情况。有时候，靳桂莲在家做着饭，屋顶水管的水“砰砰砰”地就往下砸。“楼上的水往我家漏，我家的水又往楼下渗”。
生活受到严重影响后，靳桂莲找了另外三个户主代表，形成一个小团队，去各家各户敲门搜集意见，再让其他户主在意向书上签字、按手印。
2020年，桦皮厂8号楼的居民以联名形式签订居民意向书，递交新街口街道，希望能解决老旧小区改造问题。实际上，在他们提交意向书前不久，北京市住建委等四部门联合印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、改建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。
据新街口街道副主任张浩介绍，街道在收到居民诉求后，将改善群众居住环境作为解决新街口老百姓“七有”“五性”需求最迫切的问题。又正好赶上了政策，于是申请将桦皮厂胡同8号楼纳入危旧楼房改建试点。
桦皮厂胡同8号楼原貌。西城区供图
给居民算好成本收益账，破解改建难题
8号楼建成年代久远，配套基础设施老旧，经鉴定为D级危楼。根据房屋安全鉴定等级，D级意味着“承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整体拆除”。
北京市规自委西城分局相关负责人说，此前成功改建的危旧楼都是直管公房，而该楼栋每一个房屋对应一个产权主体，产权主体和实施主体不一致，导致规划审批手续难办。没有明确危旧楼改建多个产权主体登记路径，如何寻找最优解成为考验。
不仅是审批难的问题。每户居民的需求不一样，反映的情况也不同，协调起来不太容易。西城区住房城市建设委四级调研员王勇表示，在按照政策开展危旧楼改建过程中，因不愿出资周转、子女就近入学以及对新政策存在疑虑等因素，前期支持房屋改建的居民仅占15%。
相关部门针对个别群众对政策不认可、不理解等问题，先后通过实地走访、现场踏勘、座谈交流等方式，主动问需，精准做到“一户一案”。“与居民电话沟通300余次，最长达4小时，帮助他们算好‘成本账’‘收益帐’。”王勇说，对于个别困难户无力承担周转费用问题，他们协调实施单位提供出租房源，消除了居民的后顾之忧。
协商好后，20户产权人作为产权主体授权，实施统一代建，后由实施主体作为申报单位，申请办理规划、建设审批手续，从而解决了多个主体无法申报的问题。在物权保护方面，提出“一户一首次”的登记思路，即依据原产权主体的权利直接为产权人办理首次登记。在现楼栋进行“原拆原建”后，新建房屋的房间号与原房号一一对应。
历时一年多，相关部门逐渐解决了资金筹集、税费负担、交通占路、燃气管线等各项难点和堵点，实现全体居民签约协议，正式具备实施条件。2023年9月28日，桦皮厂胡同8号楼拆除工作启动，同年12月26日建成封顶。
10月12日，桦皮厂胡同8号楼样板间。新京报记者 浦峰 摄
新家更舒适宽敞，居民给街道送锦旗
记者探访桦皮厂胡同8号楼时看到，改造后的楼栋采用坡屋面，坡屋面采用小青瓦、灰色玻纤瓦、灰色水泥瓦、灰色彩钢瓦等，与街区传统风貌相协调。新楼内，墙边安装了无障碍设施，还有了电梯。
有居民说，新家大变样后，空间比以前大了，住起来比之前更加舒适方便。桦皮厂胡同8号楼作为北京市首个整楼居民均为产权主体的试点项目，也是全市首个施工智慧化全过程管理的危旧楼改建项目。
承建方中建海龙科技有限公司副总经理陶阳介绍，他们采用“混凝土模块化集成建筑+预制构件”建筑体系，使用了55个混凝土模块单元，用时3个月就完成了建造。整个项目应用集成建造工艺、绿色建筑和绿色建材等新技术，相比传统建造模式，建造过程中固废排放减少75%，工期缩短60%以上，现场用工量节省70%以上。
改造后，原来的砖墙承重变为钢砼墙体，节约了空间，提升户内使用面积。同时对公共区域也进行了优化，比方合理退线、管井外移，配套设施也更完善了。
“搬回新家后，确实感觉空间宽敞不少。”靳桂莲说，每户都进行了水电气热智能化升级，有了太阳能集热板和阳台热水器等节能设施，能省不少电。
她告诉记者，住进新家后，居民代表为街道等相关部门单位送去了锦旗。在“焕新归家”交付仪式当天，居民代表还宣读了《桦皮厂胡同8号楼居民公约》，表示要维护小区环境，营造舒适氛围。
编辑/彭小菲
