8月30日,中国人民银行发布《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》。央行数据显示,2024年二季度末,房地产开发贷款余额13.77万亿元,同比增长2.8%,增速比上年末高1.3个百分点,上半年增加6105亿元。个人住房贷款余额37.79万亿元,同比下降2.1%。2024年二季度末,人民币房地产贷款余额53.1万亿元,同比下降1%,增速比上年末高0.04个百分点;上半年增加1976亿元,同比多增427亿元。
央行此前发布的《2023年金融机构贷款投向统计报告》显示,2023年末,我国个人住房贷款余额38.17万亿元,同比下降1.6%。这意味着上半年个人住房贷款余额减少了3800亿元。业内人士表示,存量房贷利率居高不下使得客户积极提前还贷,是房贷余额减少的主要原因。
据了解,对于选择浮动利率的客户,房贷合同中确定的房贷利率不是一个确定的数值,而是在LPR基础上加点,LPR每月都可能有变化,加点数却是固定的,除非政策发生了调整。2022年以来,国内房贷政策不断宽松,全国新发放房贷的利率加点数一降再降,由此导致存量客户的房贷利率与增量房贷利率的差距越来越大,而且存量房贷利率一年一动,不少存量房贷客户要想享受今年LPR下调的福利还要等到明年。
以北京为例,目前北京大部分存量首套房贷客户的利率基本都是LPR+55BP,比现在的LPR-45BP高出了100BP。目前北京首套房贷利率下限为3.4%,可有不少存量客户还在4.75%高位站岗。上海、深圳等一线城市新老首套房贷利率的差值也在80基点左右。对于二套房贷来说,新老利率的差值更大。比如,同样购买北京五环外的二套房,不少老客户的利率是LPR+105BP,现在的新贷款利率只有LPR-25BP,相差130BP。
据了解,不止在一线城市,全国还有不少地方的存量客户目前LPR的加点在50BP以上,甚至超过100BP。为了能节省利息支出,不少存量客户都在想方设法攒钱提前还贷。
中原地产首席分析师张大伟指出,存量房贷利率一直处于高位,存量房贷利率和目前的房贷利率差距太大了。再次降低“存量房贷”利率的时机已到。降低存量房贷利率可以减少借款人提前还款的动机,能减轻银行因提前还款而损失的利息收入。同时,存量房贷利率下调可以缓解居民部分负债压力,避免消费能力下降。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,关于存量房贷降低的呼声很高,尤其是近期关于“商转公”的操作也较多,这都说明当前存量房贷下降有较大的市场基础。
今日有市场传闻称,有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率,允许存量房贷利率批量下调或允许客户直接转入其他银行,按照最新利率签订合同,以降低居民房贷负担。这一消息尚未有任何权威部门予以证实,却已经给不少存量客户带来希望。
不过,存量房贷利率下调却会对银行利润带来直接的负面影响。假设存量房贷利率统一下调0.5个百分点,银行将少收利息约1900亿元。受此传闻影响,今日A股市场,房地产板块迎来久违的大涨,前期一直强势的银行股却表现疲软。
国家金融监管总局近日发布的数据显示,2024年二季度商业银行净息差为1.54%,与上季度持平,较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点,仍处于历史低位。有业内人士认为,在此背景下,商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足,空间不大。还有观点指出,去年9月和10月,存量首套房贷利率已经进行了一波集中下调。集中下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出,从而更好支持消费和投资,但从去年调整后的情况来看,居民部门消费、投资没有起色,提前还贷也没有明显减少,效果并不显著,再次集中下调存量房贷利率意义或许不大。
文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野