沪市保障性租赁住房公募REITs集体业绩说明会近日召开。可以看到，2023年度，沪市保租房REITs产品经营业绩良好，包括华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT及华夏基金华润有巢REIT在内的三单产品均保持了较高的业绩达成率。分析人士认为，着眼于中长期存量资产的盘活，保租房REITs的推出有助于提高租赁房源市场供给规模，引导更多主体参与投资。在政策趋势催化以及产品自带韧性的加持下，保障性租赁住房公募REITs未来发展值得期待。

2023年业绩达成率较高

在我国住房保障体系建设加快推进的大背景下，沪市保障性租赁住房公募REITs用一组组真实数据向投资人交出了一份亮眼的“成绩单”。

具体来看，华夏北京保障房REIT运营韧性持续凸显，各项核心经营指标均超发行预测，全年实现可供分配金额5505万元，累计完成率达到111%，年化现金流分派率达4.39%，较发行预测值提升44个基点。

中金厦门安居REIT的底层资产运营表现稳中向好，全年实现可供分配金额5742万元，累计完成率为109%，年化现金流分派率为4.42%。

华夏基金华润有巢REIT同样运营稳健，现金流生产和可持续分派能力优秀。2023年可供分配金额达6076万元，完成了2023年预测值的125%，实现了5.03%的分派率。

作为保障新市民等群体满足住房需求的重要途径之一，有数据显示，“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套(间)，市场规模之大可见一斑。

“眼下，全国各地都在加快推进保障性租赁住房建设。”一位业内人士告诉记者，“由此，大力发展公募REITs可谓正逢其时。保障性租赁住房REITs的推出，不仅仅是中国公募REITs试点的线性延续，更是助力房地产行业向新发展模式转型的重要抓手。”

值得一提的是，自首单项目上市开始，保障性租赁住房REITs就凭借其稳健、出色的运营表现，成为公募REITs市场中的一道“风景线”。

根据公开资料，2023年，在沪上市的三只保障性租赁住房REITs的大部分底层资产出租率维持在较高水平，这为其稳定的业绩表现提供了有力支撑，当期可供分配金额完成率均超同期预测，彰显出了较强的抗周期属性。

2024年一季度实现良好开局

在近日举行的沪市保障性租赁住房公募REITs集体业绩说明会上，三只保租房REITs产品的负责人分别介绍了其2024年一季度的经营业绩。总体来看，各只产品延续稳定表现，实现“开门红”。

尤以华夏北京保障房REIT为例，其所属底层资产运营平稳，出租率和收缴率均维持高位。截至2024年3月底，底层基础设施项目合计出租率为94.95%，一季度的租金收缴率达96.73%。

再就中金厦门安居REIT来看，该产品所属项目出租率继续维持高位。其中，园博公寓的出租率达99.53%，珩琦公寓的出租率为99.24%。2024年一季度，该基金实现收入1954万元，同比增长3.10%；实现可供分配金额1425万元，同比增长1.67%。

至于华夏基金华润有巢REIT，该产品旗下两家基础设施项目公司整体运营情况稳定，有巢泗泾项目公寓出租率为94.38%，有巢东部经开区项目公寓出租率为94.29%。2024年一季度基金层面实现收入1961.75万元，同比提升1.84%。

加强运营管理势在必行

无可否认，在已上市项目优异业绩的背后，离不开保障性租赁住房REITs基金管理人及运管机构的积极施为。基金持续平稳的业绩表现，源自各市场参与主体于信息披露机制、治理机制、激励约束机制、二级市场交易机制、投资者关系管理机制和持续扩募机制等多方面的积极探索和深入践行。

记者在采访中发现，沪市三只保租房REITs的运营管理特点突出，且各具特色。

“北京保障房项目秉持‘职住平衡’的理念，主要在‘住更宜居’的领域持续开展工作，旨在提升租户的满意度和生活质量。”华夏北京保障房REIT的相关负责人告诉记者，“尤其在提升租户满意度方面，运营管理机构团队充分落实了小区绿化提升、环境整治、房屋修缮等工作，在小区公共区域增加了居民活动与便利化设施，朝着建设‘五个社区’，践行‘小居大家’，打造‘理想社区’的目标努力。”

厦门安居项目的运营管理团队则从租户体验入手，持续开展有意义的社群活动，提升租户居住幸福感和参与感。

“2023年，厦门安居项目共计开展了5次主题为‘以社群搭建桥梁’的社区活动。”据中金厦门安居REIT的相关负责人介绍，“运营管理团队力求持续为租户提供高品质居住生活服务，成为有温度的美好生活空间提供者，积极发挥国有企业在保障性租赁住房市场中的引领作用。”

再就华夏基金华润有巢REIT来看，其两处基础设施项目均位于上海市交通便捷、配套完备的区位，租赁需求旺盛。依托华润置地的资源禀赋和持有型不动产的运营基因，华润有巢正着力打造绿色健康、安全舒适，兼具健身、学习、社交、娱乐、休憩等功能的租赁住房产品。通过智能管理系统和高品质的市场化运营，项目过往五个季度的经营表现不俗，显示出了较强的韧性。

现阶段，管理层对住房租赁市场发展定位的顶层设计推动了相关支持政策的加速出台，也助力住房租赁市场逐步进入了高质量发展阶段。

来自中金公司的研究观点指出，保租房未来必然会成为中国租房市场供给增量的重要构成部分，其市场份额有望稳步提升，保障性租赁产品在租赁市场中的占比也将获得进一步提升。

多位投资人向记者表示，就二级市场表现看，保租房板块是我国REITs市场中相对最具稳定性的板块之一，显现出了较强的抗周期属性。展望后续，鉴于上述三单REITs的底层资产与周边市场相比具有较强竞争力，经营稳定性向好，因此各机构仍可持续关注，并把握介入机会。

编辑/张郁唯