唐女士（化姓）将别墅出租给陈大爷（化姓），签订《房屋租赁合同》约定“可携带猫狗入住”。后因陈大爷在别墅内饲养大量流浪动物、屡遭邻居投诉，双方产生纠纷。唐女士将陈大爷诉至法院，要求陈大爷支付房屋使用费113400元、违约金1800元、财物损失14800元，并返还煤气卡、水卡、钥匙。陈大爷提起反诉，要求唐女士返还剩余房租36000元和押金18000元。北京海淀法院12月5日公布该案判决结果，认为陈大爷将社会上遗弃的大量猫狗饲养在租赁房屋内，有违常人理解与合同本意，判决唐女士与陈大爷之间的房屋租赁合同解除，陈大爷退还涉案房屋的煤气卡、水卡、钥匙，支付违约金1800元、赔偿房屋使用费90000元；唐女士退还未居住期间的房租12600元、押金18000元，驳回唐女士、陈大爷的其他诉讼请求。

唐女士诉称，其与陈大爷签订《房屋租赁合同》，约定由陈大爷承租唐女士的别墅，租赁用途为居住，租期一年，押一付六。合同签订后，唐女士依约交付房屋，陈大爷亦如期支付租金。然而，陈大爷在租赁房屋期间，因饲养大量流浪动物严重影响了周围邻居的生活，屡遭投诉，也因此与唐女士产生纠纷。后陈大爷搬离了涉案别墅。唐女士查房时，发现屋内一片狼藉，家具等生活设施均遭到不同程度的缺失和毁损，墙壁和地板等屋内装修也遭到破坏，遂诉至法院。

陈大爷辩称，唐女士未经其同意、在其看病住院期间将物品、动物等腾出房屋，并强行将房屋门锁更换，导致其无法居住，应属房东违约，陈大爷亦曾因此报警；猫狗使得房屋有些脏乱，别墅仅有些许损坏，其原计划在退租时再请人打扫，其是小动物保护协会的成员，在签订合同时，房东允许其携带宠物入住，因唐女士将其赶出房屋，故煤气卡、水卡等均不在其手中，无从返还。

诉讼中，承办法官赴涉案别墅查看屋内状况，可见楼梯扶手松动，玻璃开裂，过厅壁灯丢失一个、损坏一个；卧室墙纸毁损、地板损坏，床雕花毁损严重，有小动物啃咬痕迹，床腿缺失；卫生间马桶损坏，沙发靠垫已扔，电视柜、书柜、厨柜等均有不同程度损坏。经法院释明，唐女士申请由相关机构鉴定修复方案、评估修复价格。法院遂委托司法鉴定中心对其申请事项进行鉴定。但因唐女士未按时缴纳鉴定费用，鉴定机关将该鉴定退回。

法院经审理认为，对于陈大爷在涉案别墅中饲养动物之争议，虽然合同中注明陈大爷可携带猫狗入住，但基于常人理解，应指允许住户携带宠物。陈大爷携带的猫狗系社会上遗弃的流浪动物，且从勘验情况看，陈大爷在入住后将大量动物饲养在别墅内，而在别墅中大量饲养动物并不适宜。同时，从双方签订的合同对于房屋居住人数的限定也能看出，对户主而言，唐女士如若知晓陈大爷饲养大量动物，是不会认可的。故唐女士在知晓其别墅状况后，不同意陈大爷继续居住，亦是防止自己房屋被进一步损坏的考虑，可予以理解，但其应采取正确的方式行使其权利。从陈大爷的报警记录可看出，唐女士未经陈大爷同意，强行使陈大爷搬离房屋，其行为有失妥当，对因此给陈大爷造成的损失应予赔偿。综合唐女士的诉讼请求和陈大爷的反诉请求。法院最终作出上述判决。

宣判后，陈大爷提起上诉，二审维持原判。该判决现已生效。

【法官说法】

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。

由此可见，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的事实，当事人无需举证证明。在该案中，根据生活经验法则，租赁合同中“允许携带猫狗入住”的约定通常指允许住户携带一定数量的宠物。根据本案当事人提交的证据以及法官现场勘验情况，陈大爷将社会上遗弃的大量猫狗饲养在此租赁房屋内，确不适宜，且有违常人理解与合同本意。据此，法官作出陈大爷违约的裁判。

法官提醒，双方当事人在合同中的意思表示是否真实、准确将影响合同的履行效果。为避免重大误解的出现，当事人在拟定书面合同时，应当如实体现自己的真实意思表示；对于特定的问题，建议进行专门说明和强调；在签订合同时，各方均应详细阅读条款、审慎注意内容；在履行合同的过程中发生争议的，应当及时沟通，以免矛盾激化、损害扩大。

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/王朝