商品房买卖合同解除后，我的担保贷款怎么办？开发商交房不合格，我可以主张赔偿吗？刚买的房子被查封，我的合法权利如何保障？……近日，北京大兴法院召开“涉商品房消费者权利案件审理情况及典型案例”新闻通报会。据通报，涉商品房消费者权利案件呈现“三高一低”的特点，即购房者起诉占比高、群体性纠纷占比高、后续衍生诉讼与其他类型案件相比发生率高，以及案件调解率较低。

大兴法院审委会专职委员任喜堂说，“商品房交易与人民群众的生活息息相关。近年来，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加，因房地产开发企业已售商品房逾期难交付、逾期难办证等问题引发了较多争议。”

大兴法院通过专项调研，分析近三年办理的涉商品房预售合同纠纷案件审理情况，发现其主要表现出6种类型：即逾期办证类争议，主要涉及消费者请求办理房屋变更登记的权利；逾期交房类争议，主要涉及消费者的房屋交付请求权；虚假宣传类争议，主要涉及消费者的知情权；房屋质量类争议，主要涉及消费者人身财产安全权、获得赔偿权等；解除类争议，主要涉及消费者法定或约定的解除权、价款返还请求权；执行异议类争议，主要涉及消费者的物权期待权、房屋交付请求权。

据了解，与其他案件相比，涉商品房消费者权利案件呈现“三高一低”的特点，即购房者起诉占比高、群体性纠纷占比高、后续衍生诉讼与其他类型案件相比发生率高，以及案件调解率较低。

“针对涉商品房消费者权利案件的复杂情况，我院完善五项工作举措，做到‘五个强化’。”大兴法院民一庭庭长张彬通报涉商品房消费者权利案件的特点，并介绍大兴法院针对此类案件推出的亮点举措，大兴法院以落实能动司法，强化诉源治理机制；打造专业审判，强化裁判规范化建设；完善管理方式，强化院庭长监督职责；主动对接需求，强化社会治理共建效能；积极普法宣传，强化审判职能延伸等五项具体举措为抓手，切实保障当事人的合法权益，护航辖区房地产市场平稳、有序、健康发展。

通报会还发布了四起大兴法院审理的涉商品房消费者权利案件典型案例。涉及了商品房买卖合同解除后当事人请求解除担保贷款合同、商品房存在质量问题时消费者主张经济损失等多个商品房买卖过程中的常见问题，并逐一进行法律提示。

典型案例：新房墙面开裂渗漏，开发商被判赔偿3万元

2020年3月，丁某与某开发商签订商品房预售合同，约定丁某向某开发商购买商品房一套，总价款为242万元。合同签订后，丁某向某开发商交纳了案涉房屋的购房款，2021年6月，某开发商向丁某交付了涉案房屋。房屋交付后，丁某发现厨房墙面、天花板出现潮湿、开裂情况，要求开发商予以维修，开发商维修后一个月，墙面再次出现渗漏情形，丁某认为开发商未能尽到维修义务，起诉要求开发商予以修复并赔偿经济损失。

经法院现场勘察，涉案房屋的确存在潮湿、开裂，同时天花板处存在修补并有明显渗水情况，且尚处于质保期内，某开发商应当承担相应维修和赔偿责任。双方均认可某开发商对此进行过维修，但未能彻底修复。鉴于双方均同意继续维修，法院判决某开发商对案涉房屋的渗漏问题予以修复，并酌定某开发商赔偿丁某经济损失3万元。

法院提示，房屋交付不同于普通动产交付，具有显著的合同程序性，一般包括：开发商通知收房、房屋交付、消费者验收、书面确认四个基本环节组成。消费者在验房时可从以下三个方面注意：

一是房屋质量是否过关，主要包括是否符合合同约定和法律规定以及是否存在严重质量问题进而影响正常使用，主要表现为房屋的布局、结构等方面。

二是对于精装修房屋，除房屋主体结构外，还应对装修部分是否符合合同约定标准进行验收，包括建材、空气环境、电路安全等等，对于发现的问题应及时固定证据，以便后续维权使用。

三是实践中，部分开发商要求消费者先签署书面交付手续，再实地验房，导致消费者发现房屋存在质量问题时难以维权，此时消费者可先行拒绝签订书面手续，并要求验收，如确实属于质量问题的，可在验房单中予以注明并要求开发商确认，对房屋存在的质量瑕疵，可要求开发商进行维修。对因质量问题造成的实际损失，有权要求开发商予以承担。

北京日报客户端 | 记者 张宇

编辑/李晓萌