在“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）持续发力之下，多家民营房企近期更新了融资“进度条”。
近日，《中国经营报》记者从中骏集团控股有限公司（以下简称“中骏集团”，01966.HK）方面获悉，8月3日，中骏集团成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模7亿元，中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）再度提供全额无条件不可撤销连带责任担保。
除中骏集团之外，仅7月份以来，还有新湖中宝（600208.SH）、新城控股（601155.SH）等多家民营房企获得融资新进展。如7月24日，新城控股2023年度第一期中期票据完成簿记发行，发行规模约8.5亿元。
不过，在房地产市场深度调整背景下，民营房企面临的融资困境仍备受市场关注。有行业人士此前向记者表示，受困于担保等问题，不少民营房企获得融资的难度较大，面临的偿债压力较大。
克而瑞资管数据显示，未来3个月，典型房企境内外债券合计到期规模约1619亿元，其中民营房企合计共有1070亿元债券即将到期，占比近七成。
“‘三支箭’政策落地，还需要从项目资金监管联动、融资联动、有效发挥政府能动性以及从‘保交楼’和促进行业恢复正常运营的角度多方施策，并化解具体问题，这样才能有效改善和提升‘三支箭’政策的落地空间。”IPG中国首席经济学家柏文喜向记者表示。
民营房企获“第二支箭”助力
民营房企融资正迎来新进展。
中骏集团方面提供的信息显示，8月3日，中骏集团成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模7亿元，期限3年，发行利率4.28%，全场认购倍数1.8倍，中债增再度提供全额无条件不可撤销连带责任担保。
公开资料显示，早在今年1月18日，中骏集团就成功发行了2023年度第一期中期票据，发行规模15亿元，期限3年，发行利率为4.1%。
对此，中骏集团相关负责人表示：“此次再度成功发行后，中骏集团成为第二家在年内二度发行中期票据的民营房企，充分反映出资本市场对于中骏集团稳健发展的认可，对债券投资人而言是最强的保障。”
无独有偶。在此前的7月24日，新城控股2023年度第一期中期票据完成簿记发行，中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。据悉，此期中票发行规模8.5亿元，期限3年，票面利率为4％。
记者此前从新城控股方面也获悉，新城控股公开市场融资不断取得突破，今年5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月14日，新城控股成功发行江苏省首单由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式的11亿元公司债。
记者进一步梳理发现，除最新的中骏集团、新城控股外，在近一个月前的7月13日，新湖中宝2023年度第一期中期票据也已成功发行，金额7亿元，期限3年，票面利率4.25%。公开信息显示，该中票系新湖中宝近两年来首次成功发行境内债券，公司也成为浙江省首家获得“第二支箭”助力的民营房企。
光大证券分析师认为，“第二支箭”释放了央行对国企、民企一视同仁，坚定支持民企发债融资的信号，可以起到提振市场信心的作用，助力于更多民企顺利融资，缓解其融资难、融资贵的问题。
对于“第二支箭”持续发力，柏文喜告诉记者：“这确实意味着民营房企融资情况已有所好转，但是这一政策目前只惠及部分优质房企和头部房企，而大量的出险房企以及现金流、流动性窘迫的民营房企尚未实质性受益。”
中指研究院企业研究总监刘水也表示，预计央行后续将出台具体的金融支持措施，加大对民营企业的融资支持。在发债融资方面，对“第二支箭”支持扩容增量，后续在发债增信的担保主体、担保方式等方面将扩围，进行创新，放松条件，让更多民营房企受益。
持续开拓新融资渠道
在“第二支箭”扩容增量、持续发力之时，房企融资环境也受到市场广泛关注。
中指研究院监测数据显示，7月，房企非银融资总额为771.2 亿元，同比下降2.5%，环比增长7.7%。行业平均利率为3.46%，同比下降0.31个百分点，环比增加0.46个百分点。今年1～7月，房企非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%。
而信用债无疑成为房企主要融资方式。中指研究院统计数据显示，7月，信用债规模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融资占比29.3%。其中，7月，房地产行业信用债融资515.5亿元，同比微增0.4%，环比增长54.9%，万科、绿城中国、滨江集团、新城控股和新湖中宝等5家非央国企成功完成信用债发行。
在融资环境有待进一步改善的大背景下，不少房企正努力开拓新融资渠道。
据了解，保利发展、大名城、福星股份、中交地产、招商蛇口、陆家嘴等6家涉房上市公司定增事项此前已相继获交易所审核通过。例如，6月27日，上述前4家房企股权融资项目申请获证监会注册生效，分别拟募资125亿元、25.5亿元、13.41亿元和35亿元，多投向项目开发建设、补充流动资金等领域。
“自2022年11月28日‘第三支箭’政策发布，恢复上市房企及涉房上市企业再融资以来，多家房企相继宣布启动定增计划，但相比信贷、债券融资，股权融资流程复杂、周期长，进展一直不尽如人意。”克而瑞研究中心分析师认为，“部分中小上市房企也将受益于此，预计将对提升行业预期起到积极作用。”
与此同时，今年6月16日，今年首单内资民营房企商业物业抵押贷款（CMBS）成功发行受到行业广泛关注。
彼时，“海通-大华商业物业资产支持专项计划”在上海证券交易所成功设立。据“上交所债券”官方信息，该期专项计划的发行规模为16.03亿元，发行期限为18（3+3+3+3+3+3）年。其中，优先A级规模12.816亿元，票面利率4.80%；优先B级规模3.204亿元，票面利率5.90%。
上述专项计划“创大华集团近六年来交易所全产品历史融资成本新低”。大华集团方面认为，上述专项计划的成功发行，将进一步助力公司积极拓宽融资渠道，探索创新产品，降低融资利率。
融资环境有望持续改善
近期，多部门频频发声，房企融资环境也有望持续改善。
7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发通知，将此前公布的支持房地产市场平稳健康发展的两项金融政策进行调整，适用期限统一延长至2024年12月31日。
“我们认为，房企融资是否有所改善以及金融机构是否能够积极落实金融十六条，和房地产市场销售修复是相辅相成的关系。在销售修复势能走弱的情形下， 房企融资改善难度提升。”浙商证券分析师表示，“延长存量贷款是房企销售和资金回笼走弱时的必要支持，有助于化解房企短期风险和推进保交楼进度。”
值得注意的是，除房企融资部分政策延期外，“第二支箭”扩容增量，也将为民营房企提供全新的融资机会。
8月3日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会并指出：“推进民营企业债券融资支持工具（‘第二支箭’）扩容增量”，“要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展”。
刘水分析认为，在发债融资方面，对“第二支箭”支持扩容增量，目前惠及的房企只有12家企业，发债注册规模在1400亿元左右，受益的房企较少。“后续，在发债增信的担保主体、担保方式等方面将扩围，进行创新，放松条件，让更多的民营房企受益。”
柏文喜也向记者分析，在“第二支箭”实际执行过程中，民营房企还面临担保、抵押及外部增信等具体困难，这些困难往往成为民营房企很难跨越的“门槛”，这也是“第二只箭”显效不达预期的主要原因。
柏文喜表示，“第二支箭”扩容增量要真正惠及更多民营房企，还要着眼于企业未来恢复经营的预期来提供更大的实质性支持，以及化解增信障碍问题。
而对于民营房企当前急需解决的“保交楼”融资资金问题，柏文喜分析认为，解决民营房企“保交楼”融资难问题，可从“一楼一策”“一企一策”角度出发，对项目资金进行封闭管理，以解决增量资金的注入和退出安全问题来着手予以解决。
编辑/刘洋-广厦
