9小时吸金31亿元。近日，深圳网红盘海德园A区开盘，237套房源全部售罄，平均约两分钟卖出一套。有分析指出，此类项目之所受欢迎，除了区位、教育等因素，一、二手房价严重倒挂是重要原因。这种现象也引发一些购房者投资投机情绪，打新套利“买到就是赚到”。为何会出现房价倒挂现象，这会对房地产市场产生何种影响？
深圳一楼盘237套住宅9小时选完
深圳海德园是豪宅盘，也是今年首个需要积分的楼盘。6月12日，该项目A区开盘推出售237套住宅，有664批购房者完成了200万元/套的意向保证金冻结，成功入围摇号选房环节。入围积分为52.5分，中签率仅约36%。开盘当天从上午9点开始历经9小时卖光，平均两分钟卖出一套。据了解，此次房源单套户型面积约86平方米-161平方米，备案均价约12.6万/平方米，单价区间约12.1-13.1万/平方米，小户型每套总价千万元出头。
这是深圳今年第一个日光楼盘，却是海德园项目第三次开盘即售罄，第三次获得“日光盘”的称号。2021年11月、2022年5月，海德园开盘分别推出181套住宅、239套住宅，单套总价在千万以上的房子均“日光”，其中，2022年5月30日，海德园A区的239套住宅6小时全部选完，约一分半钟卖掉一套，吸金57亿元。
火爆背后是价格倒挂带来套利空间在驱动
对于海德园项目受欢迎的原因，业内认为与其区位、教育等因素有关。从地理位置来看，海德园西侧为安托山混凝土场，未来会改建为侨城东路连接滨海大道通往西丽，而西丽未来将成为最大的综合交通枢纽。深圳湾超级总部和香蜜湖新金融中心的建设，未来也会辐射到安托山板块，地段的稀缺性有较大增值潜力。教育资源方面，该项目目前划分在红岭实验小学的招生范围内，初中则在深圳高级中学南校区招生范围内，这所高中为深圳四大名校之一。
不过，业内人士指出，该项目受追捧一个更重要的原因是一、二手房价倒挂，对高端需求者来说会带来一定的套利空间。
58安居客研究院南部分院副总监吴春薇表示，深圳当前新盘市场情况呈现分化，冷热程度不均，大部分楼盘开盘当天能认购三成就算是较好的情况。海德园项目和周边二手房相比，价格上呈现倒挂，此外该项目处于新兴豪宅片区，楼盘品质也较高，价格优势明显，从而有较高的关注度和吸引力。
公开报道显示，与海德园仅一路之隔的万科瑧山府二手房挂牌均价在20万元/平方米左右，锦庐花园和天健公馆的二手房挂牌均价在17万/平方米-20万元/平方米，楼龄稍长的雅福居（2010年建成）挂牌均价也在15万/平方米-17万元/平方米。可见海德园是具有明显套利空间的新盘。有分析称，以海德园本次面积最小的户型计算，今后在二手房市场以20万元/平方米的单价售卖，就能赚600万元左右。
上海某楼盘认购现场出现各类打新“黄牛”
“深圳倒挂的现象并不严重，只是存在于个别楼盘。售卖情况火爆的楼盘是存在打新套利的可能性的。高端需求还是存在的，之所以受青睐也不仅仅是因为位置、学位的原因。” 易居研究院研究总监严跃进介绍，由于部分城市存在房价倒挂现象，所以在购房领域也出现了比较明显的“打新”操作，也即近期一些大城市的市场热点问题。在这两年房价倒挂现象中，新房市场出现了“房价洼地”现象，认购新房存在比较明显的“无风险套利”现象，即获利空间大、获利较稳定、获利无风险。因此，一些大城市市区的新房市场中，往往出现了一房难求、排队摇号、假结婚等乱象，甚至出现“结婚黄牛”、资金黄牛”以及“代持黄牛”，利用假结婚、代持和利用来源不明资金“打新”。“买到就是赚到”、“摇中新房暴赚2000万”、“中签即躺赚”等负面舆情消息也明显增加，造成了非常恶劣的市场印象。
此事件就是指5月份引发关注的上海网红盘云锦东方项目。该项目是云锦东方三期，5月12日-16日开启认购，主力户型为176-467平方米的公寓与联列产品，共105套。价格方面，备案均价为16.5万元/平方米，每套总价达2900万-7700万元，为上海顶级高端豪宅。最终，该项目因干扰市场秩序，开盘销售等后续活动被叫停。
严跃进介绍，根据此楼盘的实际情况，其周边的二手房价格大概在20多万，其每个平方米价格差为5万元左右。对于一些400多平方米的楼盘项目来说，总价差大概为2000万元。“价格倒挂现象，使得购房者投资投机情绪非常强，打新的情绪依然比较重。”
为什么会出现房价倒挂现象？
易居研究院统计显示，上海、北京和苏州的打新获利最高，通俗理解是，在上海、北京和苏州的市区认购新房，每套房可以轻松赚取309万、280万和251万元，该获利空间相当于在三四线城市可以轻松买一套豪宅了。从这个角度看，认购此类新房的诱惑力非常大，打新的动力也会非常强。
从统计情况看，包括广州、深圳、佛山、燕郊和东莞等城市由于没有明显的房价倒挂现象，所以打新获利空间相对小，打新操作进而也会相对少。但需要说明的是，从实际反馈的情况看，此类城市个别板块和个别新开盘项目也存在打新现象，如此前广州海珠区部分新盘开盘后，也存在赚取差价动机和抢购的操作。当然，由于粤港澳大湾区的存量房规模较大，所以二手房价格上涨受牵制，其客观上使得房价倒挂现象有所弱化。
严跃进认为，房价倒挂现象的产生，从原因来说，和二手房价格过高、新房价格过低等原因是有关系的。而二手房价格过高原因有很多，包括：二手房学区资源不错、相关房源位于地铁沿线或优质商圈中、房源属于小户型且总价低、房源买入时间位于历史高位、购房赠送车位和阳台、房源装修投入力度大等。目前房东不愿意过快降价，二手房价格虚高自然也使得房价倒挂现象较为明显。而新房价格过低的原因包括限价政策下房价被压抑、新房项目从精装计价调整为毛坯计价、精装修降标减配、期房烂尾风险下主动降价、房企以价换量策略推进等。
房价倒挂的不利影响怎么破解？
虽然在一些人看来，房价倒挂能带来一定的获利。但打新操作造成了很多问题。严跃进指出，这违背了房住不炒的总纲，也破坏了房地产市场秩序。从需求端来看，合理的改善型住房需求面临入市困难的问题，即违背了“支持刚性和改善型住房需求”的住房政策。而对于此类打新市场进行管控后，一些购房者“如意算盘”也会被打乱，最终也会影响其自身的置业计划。从供给端来看，房价倒挂现象下，营销部门的应对压力明显增加，认筹工作和开盘工作异常困难，也产生了客户投诉等问题。同时，一些房企会产生捂盘惜售的操作，干扰所在城市的新盘供应计划，造成房源紧张等问题。
严跃进表示，从今年上半年大城市新房交易市场看，房价倒挂现象对市场的研判产生了重大的干扰。一些城市部分区域出现了新房打新现象，给外界感觉是市场非常火爆、房地产没有问题。但与此同时，此类城市郊区市场的新盘表现并不好，去库存异常艰难。而由于打新的现象，所以对市场冷热情况的盘摸和分析造成了干扰。购房者也会产生困惑，即“当前住宅市场究竟是过热还是过冷”。这种困惑也会对政策决策产生误导，影响政策出台的精准性和及时性。当前部分城市对于打新操作进行了整顿，包括严查中介机构和违规房企、劝退部分购房者认筹、暂停开盘计划、调整摇号规则和认购规则等，这都是值得肯定的操作。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池也指出，由于二手房价高于新房，买到新房之后，在新房不限售情况下，转手出售确实有获利空间。从理论上讲，商品房与保障房应各行其道，商品房不应该限价，应该限价的是保障房。当前新房与二手房房价倒挂，不利于整个房地产市场平稳健康发展。新房由于限价，盈利空间有限，房企经营举步维艰，一些企业岌岌可危；由于新房便宜，导致二手房需求减少，导致人们买新不买旧；由于新房限价也使整个楼市回暖缓慢，不利于楼市信心恢复。“建议放开新房限价。房价要与物价、地价、融资、拆迁等相关成本相关联，才有利于实现房地产业良性循环与平稳健康发展。”
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
