一锤定音！面对开发商逾期交房，购房者现在有了新权益！

近日，最高人民法院发布的一则《关于商品房消费者权利保护问题的批复》显示，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

最高人民法院同时明确，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

据记者了解，此前，河南省高级人民法院向最高人民法院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，并涉及到商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。此次文件正是最高人民法院针对河南高级人民法院的相关问题做出的答复。

据悉，该批复文件已于2023年4月20日正式实施。

“此次规定是基于河南‘保交楼’事件做出的相关受偿权的规定，对于各地解决商品房交付逾期问题具有积极指导意义。”易居研究院研究总监严跃进分析认为，从政策内容来看，对购房者的保护力度要大于建筑企业。“换句话说，在工程项目赔偿和购房者房屋交付两个层面，司法部门将优先保护购房者的权益。”

严跃进认为，此次政策对于各地2023年处理“保交楼”问题具有非常好的指导意义。过去对开发商、银行、建筑商等方面的权益维护方面，相关部门把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位。而现在面对购房者、退房者和建筑商等方面的权益优先问题，最高法明确表示应优先保护购房者和退房者的权益。

在北京金诉律师事务所创始合伙人律师戴金花看来，根据该批复，购房者的基本优先权将更好地得到保护，不再强调房屋的交付和占有使用，也不再强调合同继续履行的基本优先权。根据该批复，无法交付房屋或者无实际房屋可交付的，可以行使合同的解除权，也享有购房款返还的优先受偿权。

但严跃进提出，此类权益保护也存在一些潜在要求，比如说购房者本身需要全额交付购房款，而购房款如果是按揭贷款则不能出现断供；退房者方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾，且已不具备交付条件。购房者应对此类潜在条件有充分理解，以更好掌握政策尺度、维护自身合法权益。（刘礼文）

编辑/田野