多年来，中海宏洋专注于二三线城市发展业务，在中海体系内充当特殊角色，吸纳和孵化并购中的较低层级城市项目。

目前，弱二线及三四线城市普遍出现库存积压，中海宏洋在一些重仓区域去化压力增大，2022年物业销售及发展分部的存货减值26.73亿元，按年增加接近10倍。

用投资者转述中海宏洋管理层的话来说：“分化突出是一个非常明显的现象，大家都看到，行业内部城市之间在分化，城市内部板块在分化，项目在分化。体现出来就是公司在分化。”

此外，与中海一贯的“成本大师”形象对比，中海宏洋2022年出现融资成本上升。随着境外资本的代价变得高昂，企业融资需要重新考虑币种选择。

城市分化

3月27日，中国海外宏洋集团有限公司发布了2022年度业绩公告。

2022年度，中海宏洋录得营业额为574.92亿元，同比上升6.8%；年内经营溢利为62.66亿元，同比下降38.6%；公司拥有人应占溢利为31.5亿元，同比下降37.6%。

其中，物业存货减值对期内的毛利减少约26.73亿元，2022年度毛利率由计提物业存货减值前的19%下降至14.4%。

据投资者向观点新媒体透露，中海宏洋管理层在当日召开的投资者业绩会上解释，这些项目涉及到的城市有盐城、潍坊、天水、淄博、清远等地，具体项目则未透露。

据透露，在公司内部，中海宏洋将所在的城市分为三大类：一类是强投资城市，以合肥为代表，供需合理，购买力、城市活力强。第二类是以银川为代表，城市体量不算大，但属于中心节点城市，而中海产品在当地形成竞争优势，需要重点把握投资机会。第三类以泉州为代表，经济总量较高，产业底子厚，需要加大投资。

整体而言，中海宏洋向二三线城市下沉的方向并未改变，但在具体城市的投资侧重将有所调整。“对表现弱一些的城市降低投资强度，提高项目回报，也会进行个别城市更替。”

在楼市走向尚未明朗之际，对于未来是否还会发生大额存货减值的问题，投资者表示，“具体还是根据减值情况确定，这个数额很难说是大是小。”

2022年，中海宏洋及其联、合营公司新购土地总楼面约221.25万平方米(中海宏洋应占面积178.72万平方米)，总代价合共约101.5亿元。另计及年内收购位于金华和徐州的发展项目的额外部分权益，该集团于年内购入的应占楼面面积合共约193.73万平方米，应占总代价为82.62亿元。

截至2022年末，中海宏洋拥有土地储备楼面面积2453.26万平方米，同比减少17.59%，包括于联、合营公司的应占土地储备楼面面积为2075.41万平方米，同比减少18.71%。

至于2023年，投资者透露，中海宏洋希望今年的投资能够与去年持平或是略有增加。

融资调整

中海宏洋的弹药库仍有盈余。

截至2022年12月31日，中海宏洋现金及银行结余与受限制的现金及存款合共人民币29,3.31亿元，比2021年年底减少人民币31.62亿元，净负债比率为48.8%，较2021年的35.6%有明显上涨。

此外，剔除预收款后的资产负债率为68.7%，现金短债比为1.6倍，根据三道红线政策，中海宏洋仍维持为“绿档”企业。

若包括可动用而仍未提取的银行信贷额109.71亿元，2022年12月31日，中海宏洋可运用资金超过403亿元。

与现金流相比，中海宏洋似乎更应该担心融资成本管理。

于2022年12月31日，中海宏洋总借款(包括担保票据及公司债券)整体加权平均年利率为4.8%，较2021年的3.8%足足增加了1个百分点。

年报解释，该利率上升主要由于年内香港银行同业拆息上升，导致集团港元贷款借贷加权平均年利率由上年末的2%上升至本年末的6.3%，尽管人民币借贷加权平均年利率从上年末的4.8%下降至本年末的4.4%，仍不足以抵消港元贷款影响。

于2022年12月31日，中海宏洋总贷款中(包括担保票据及公司债券)，人民币及港币/美元分别约占60%及40%，2021年二者占比分别为62%及38%。

2022年内，人民币兑港币贬值约8.5%(2021年为升值2.9%)，中海宏洋资产净值因货币转换减少人民币16.43亿元(2021年为增加人民币5.55亿元)。

当境外融资渠道优势逐渐被汇率波动风险覆盖，中海宏洋不得不调整融资策略。

投资者转述中海宏洋财务资金部总经理曾小阳的说法称，一方面要密切关注市场环境变化，香港市场的利率相信不会一直这么高；第二是增加境内融资的比重和总额，境内融资成本在2023年肯定还会下降。

“银行贷款方面也在跟银行沟通利率的调整，有些项目开发贷利率已经可以做到3.2%；另外融资产品紧跟市场创新。”

2022年10月，中海宏洋成功发行10亿元人民币的三年期公司债，票面年利率为3.4%，募集资金拟主要用于并购，此外集团亦于年内完成发行本金7.3亿元人民币物业尾款ABS，年利率为2.7%。

“中海宏洋也计划研究中票，ABS根据资金市场的情况进行研究，包括CMBS，还有最近发改委发的商业REITs政策都会做一些研究。”

编辑/刘洋-广厦