自去年第四季度“第三支箭”启动以来，房地产市场开始了一波定增融资的浪潮。保利发展125亿元定增获受理后，万科150亿元定增计划也浮出水面。
2月12日，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案称，公司计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前总股本的9.46%。
据观点新媒体了解，本次非公开发行的发行价格不低于定价基准日前20个交易日（不含定价基准日）万科 A 股股票交易均价的80%。
当前，万科总股本为116.31亿股，流通股为97.17亿股。2月10日，万科A股票收盘价为17.67元/股，20日均价则为18.27元/股。
假若按当前价格水平进行增发，将出现增发价低于万科每股净资产20.73元的情况。对于本已跌破净值的万科而言，在低估的节点增发同样容易引发中小股东的不满。
截至2月12日，万科本次非公开发行尚无确定的发行对象。同时值得注意的是，虽然万科本次定增是由大股东深圳地铁提议发起，受再融资规则所限，但深圳地铁并未在提前确定的增发对象之中。
根据2020年起实施的《上市公司非公开发行股票实施细则》，不是控股股东的第一大股东不属于董事会可提前确定的发行对象。
深铁集团持有万科股份32.43亿股，占总股本27.88%，为万科第一大股东。即使有意参与定增，深铁但作为万科第一大股东但非控股股东，也无法在当前阶段被提前确定为发行对象。
万科非执董兼深铁总经理兼黄力平曾在2022年12月16日的万科临时股东大会提到，深圳地铁支持一切有利于万科健康发展的举措。“我们认为在当前这个时点开展股权融资，是有利于万科抓住目前面向未来的发展机遇，带来更好的发展。”
深圳地铁是否参与定增仍是受到市场的关注，但万科选择A股定增实属意外。
相较而言，H股授权配股更为便捷、迅速。董事会只需要获得每年股东大会例行的一般授权，并且距上一次发行股票的时间间隔不少于12个月，便自行配售股票，不需要监管审批。A股定增的流程则较为冗长，其次对较大规模资金的锁定期也往往从一年延长到三年。
从过往融资来看，万科在H股配股拥有更多的经验。
万科在2019年4月以每股29.68港元配发2.63亿股股份，筹资78.1亿港元；2020年6月以每股25港元配发3.16亿股股份，筹资78.9亿港元。
万科方面表示，本次非公开发行的目的，一方面是响应国家政策号召，扎实推进项目的高质量建设，助力公司向新发展模式平稳过渡；另一方面，拟通过本次非公开发行，优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力，为后续长期稳定发展奠定基础。
具体来看，募集资金所投项目涉及中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市、杭州星图光年轩、郑州翠湾中城、郑州未来时光、重庆星光天空之城、成都菁蓉都会、西安万科东望、长春溪望荟、鞍山高新万科城，剩余45亿元则用于补充流动资金。
中山金域国际、郑州翠湾中城、重庆星光天空之城、西安万科东望及鞍山高新万科城拟投入金额不小于10亿元，项目投资收益率分别为9.57%、7.17%、13.64%、7.91%及4.94%，前四个项目计划于2023年、2024年开始交付。
但也有部分低收益项目，比如位于广州增城新塘板块的广州金茂万科魅力之城项目，预测销售净利率仅3.32%，项目收益率3.49%，是本次募投项目之中收益最低的项目。相比之下，长春溪望荟项目稍高，销售净利率预计3.50%，对应收益率3.80%。
105亿元资金流入房地产项目，这将为业务持续发展提供一定的保障，这也是万科月内发布的第二笔百亿元级别交易。1月16日，万科、建行宣布成立100亿元建万住房租赁基金，主要投资万科旗下存量资产。
财务风险提示，或许能窥见万科的压力。
资料显示，截至 2019 年底、2020 年底、2021 年底及 2022年9月30日，万科合并口径资产负债率分别为84.36%、81.28%、79.74%和77.85%，资产负债率较高。
截至 2022 年 9 月 30 日，万科存货净额为 9821.84 亿元，占总资产比例为 53.59%，存货规模及占总资产的比例均相对较高。若未来房地产行业不景气，项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，万科将面临存货跌价损失风险，从而对盈利能力产生影响。
2023年1 月，万科实现合同销售面积为167.3 万平方米，合同销售金额达 286.3 亿元，同比下降 20.6%和 19.6%，环比12月也有所下滑。开源证券认为，在高能级城市限购打开和房贷利率下行的预期下，万科销售数据有望在二季度企稳回升。
此外，万科发布了未来三年（2023-2025年）股东分红回报规划公告。
公告显示，未来三年内，万科将继续注重现金分红与股东回报，在满足公司正常生产经营的资金需求的情况下，计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。
而据观点新媒体了解，过去一年以来万科对外公布的股息率基本在35%以上。2021年，万科现金分红比例甚至达到50.06%。
编辑/宋欣
