案情回顾

买主W公司在看到某房地产公司宣传自家底商写道“买房送地下室及露台”时心动不已，于是与房地产公司签订了《预售合同》，约定分十期付款购买涉案房屋。但是在临近交房时，W公司负责人张先生却在业主群里看到了北京市规划和自然资源委员会通州分局向房地产公司下发的《责令限期整改通知书》，要求其限期回填擅自建设的地下室。地下室无法交付了，张先生无法接受这样的结果，当时买房，因为赠送面积，所以房价远远高于周边小区。W公司没有再支付新一期房款。

在没有收到新一期房款后房地产公司将W公司起诉至法院，要求继续履行合同，支付房款，并支付违约金。W公司在接到法院传票时提出了反诉，要求解除合同，退还已支付房款，并支付违约金。过程中，W公司提交了房地产公司在网络上进行宣传的公证书及纸质宣传材料，并申请了当时的售楼人员出庭证明涉案房屋价格高于周边地区200万元左右。

法院经审理认为：商品房的销售广告等，对于买房人可得面积作出承诺（赠与无合法手续露台、地下室等），对房屋价格产生重大影响的，未载入合同亦应视为合同内容。卖房人违反该内容可构成根本违约，买房人有权主张解除合同及违约赔偿。

根据对涉案商铺、周边商铺以及样板间的现场勘查，涉案商铺内楼梯下方有地下空间等情况，W公司主张房地产公司曾向其宣传购买涉案商铺赠送地下室并对地下室的面积、位置等进行了较为具体的说明是属实的。

现房地产公司建设的地下室已被行政机关认定为违法建设并责令房地产公司限期回填，导致房地产公司无法向W公司交付地下室，该项合同目的无法实现，房地产公司属于严重违反合同约定，构成根本违约，W公司有权据此申请解除合同。最终法院判决，解除双方《预售合同》，房地产公司退还房款并支付违约金13万元。

法官提示

近年来，由于国家及各省市对于房屋价格的限制，很多地产商利润空间受限。随着网络及通讯的发达，地产商从宣传方面开始找寻机会为房屋涨价，主要是通过宣传小区物业服务，小区环境设施，一楼赠送花园、地下室，顶楼赠送露台等手段。但开发商为规避全部实现宣传内容导致的高额费用，往往这些在宣传中作为主要噱头进行宣传的点，不会写进双方签订的商品房买卖合同，导致地产商交付的房屋和小区并不符合宣传所述，或者根本没有相关设施的情况时有发生。因为双方书面合同中没有相关约定，广告内容难以举证，买房人维权困难，有时甚至无法提起诉讼。

所以作为买房人，一定要注意广告宣传的诱人内容，是否写入合同，广告中对该内容是否有非常具体的描述，如果没有写入合同，要慎重购买。如果没有写入合同但仍决定购买，要注意留存广告宣传的相关证据，便于维权使用。

作为开发商，不应在广告中进行虚假宣传，如果进行了这样的宣传，这些宣传又确实对房价产生了影响，妄图通过广告内容不写入合同就躲避合同义务，是行不通的。业主因此进行维权，一旦发生大规模诉讼，还可能会给自身带来较大损失。

文/刘析鹭（北京通州法院）

编辑/韩世容