过去一年多以来，长租公寓品牌“蛋壳公寓”在社会上造成了广泛的负面影响和关注。部分房东通过催撵、断水、断电、换锁等过激手段驱赶租客，严重影响了租房者的居住权利。据媒体报道，长租公寓自2018年来陆续“爆雷”已逾百家，梳理此类住房租赁企业资金链断裂的背后，都能看到“租金贷”“高收低租”“长收短付”等高风险的经营行为。

“简单来说，租金贷即金融机构将一年的租金贷款直接发给租赁企业，租客每月以租金的形式向金融机构偿还贷款。高收低租，即租赁企业以较高价格从房东手中获取房源，以较低价格租给租客，以此来吸纳大量房源，快速无序扩张。长收短付即租赁企业从租客手中按季度、年等一次性收取较长期限的租金，对房东则按月支付房租。”然而，市人大代表朱虹梳理了2020年9月住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》（仍在征求中），发现草案中对租赁市场中此类经营行为产生的突出性问题，缺乏明确、完善的界定和约束。 

“首先应该从法规层面明确定义和区分租赁企业的两种经营模式，界定同房东和房客的不同法律关系，并相应制定不同的经营要求。”朱虹进一步解释，租赁企业同房东和租客的关系，究竟是租赁——转租关系，还是委托代理关系，目前在法律上缺乏明确界定，在实践中也存在重叠和错位现象。部分租赁企业一方面同房东签订“委托服务”协议（即企业是房东代理人）而非承租协议；另一方面则同租客签订出租协议(即企业又成为实际上的二房东），有意利用这种模糊性来不当获利。当经营出现问题时，租赁企业则据此逃避责任。一些企业的工作人员把问题推给房东和租客双方，在房东和租客之间制造对立、激化矛盾。由于缺乏明确的法律界定，也为化解纠纷带了很多负面影响。

她建议，针对转租性经营，应该明确规定，企业和房东、房客之间须分别订立房屋租赁合同，不得采用委托服务类合同；同时也要明确规定企业作为房屋转租方（即二房东）的责任和权利。针对代理服务性经营，应该明确禁止企业采取“高收低租”“长收短付”等不对称不透明的经营手段；除服务性收益外，企业不赚取租金上升的溢价，也不承担租金下降的风险。同时要对房东作为出租者主体的权责进行明确界定。

在住房租赁企业运营过程中，合同签订、租金收付、金融业务等环节也往往发生不规范操作。朱虹认为，应当设立市级监管平台，采用现代的数据技术，对合同备案、合同条文、租金收付等进行全方位监管。通过数据技术手段，自动对每份备案合同条款进行合规性检查、鉴别。设立租金监管平台，对租金支付和转移进行监管。

除设立监管平台之外，朱虹也建议，应当对金融机构的租房贷产品进行规定，如发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，“要对租赁企业或金融机构 ‘诱导、欺骗’承租人使用贷款的行为做出明确的界定，并制定相应的惩罚性条款。”同时，通过探索实施租赁保证金或保险金制度，在租赁企业经营出现异常时，为房东和租客的合法权益提供兜底保障。

编辑/张郁唯