“深圳本地一些包销公司，这两年在大宗交易市场出手的频率正在减少。”1月18日，在世邦魏理仕2021年深圳物业市场回顾与展望发布会上，世邦魏理仕深圳投资及资本市场部主管古振鹏提到，去年，如果按交易笔数计算，深圳的大宗交易里面，投资公司占比下降至18%。

2018年，这个占比还维持在30%；但最近两年，投资公司购置深圳大宗资产的比例正一路下滑——这是世邦魏理仕统计出的结果。与之相对的是，2020年，自用型买家的占比还继续高达53%。

以深圳大宗交易市场里最活跃的板块写字楼为例，根据世邦魏理士统计的数据，去年全年，深圳共录得10宗写字楼成交，交易总额约96.17亿元，占比高达77%，为整体市场贡献了50%的市场总额。

“达成交易的标的主要是位于深圳核心区域且在新近交付的优质写字楼物业，买家多数来自保险公司与科技企业。这些公司基本都是自用为主，购买写字楼用于打造企业总部或区域总部，对外租赁的用途少之又少。”古振鹏告诉经济观察网。

自用型买家不止频繁出现在大宗交易市场中，还越来越多涉足写字楼租赁市场。世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部主管、资深董事吴洋在撮合整栋租赁交易的过程中发现，自用型客户占比也持续提升。“有相应自用需求的客户，既包括深圳本土企业，也包括一些意欲进入中国的外资企业，对他们来说，深圳是一个比较好的城市舞台。”吴洋表示。

以自用为主的背后，是深圳写字楼空置率再创新高。2020年，深圳写字楼的空置率由2019年的20.0%进一步上升至22.5%，位居四大一线城市之首。

新增供应持续井喷一直被视作空置推高的主因之一。事实上，按照世邦魏理仕录得的数据，2020年，深圳写字楼市场共入市17个新项目，新增供应达130.2万平方米；而净吸纳量录得72.2万平方米，领跑四个一线城市。

而2019年的新增供应是有史以来最高位，达到204.2万平方米；净吸纳量为80.8万平方米。两相对比，去年对于新增供应的吸纳能力远超过2019年。

不过，世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭丽萍表示，写字楼市场的空置率水平跟城市发展阶段有很大关系。深圳写字楼市场明显处于供应高峰期，这个阶段始于2015年，迄今已经维持了5年时间。虽然新增供应每年都持上升态势，但需求也在非常稳定地增长。庞大供应的背后拥有大量消化，相对来看，空置率超过20%并非一个很高的水平。

空置率高企导致深圳写字楼租金也逐年走低，2020年，平均租金由上一年的201.2元/平方米/月进一步下降3.6%至191.9元。

这样的大背景下，深圳写字楼沦为买方市场。吴洋对经济观察网表示，业主面对激烈的市场竞争，通常会考虑用什么政策来吸引买家；对于客户来说，他们拥有更多的选择性，因此在挑选物业过程中，他们思考更多的是，到底什么条件的物业才能满足自己的需求。

一个特殊的现象开始趋显——兜底协议陆续出现在深圳写字楼大宗交易中。一位五大行负责投资市场的高管告诉经济观察网，写字楼租金持续下滑导致这一业态的年投资回报率极低，大概只有2%-3%。但写字楼资产主要买家之一险资，如果后期希望长期运营出租的话，对于投资回报率的要求高于目前市场实际水平。从2020年起，市面上部分写字楼交易主体会对标的做结构性安排，比如交易之前，双方先签订一份租金保底协议，卖方提前向买方保证标的的年租金回报水平等。

古振鹏也在实操中观察到这一现象，“个别项目确实采取这样的策略来吸引买家。”他说，在协议里面提前设置保证出租率或租金水平等条件，都取决于交易双方对于投资回报的要求。

编辑/宋欣