北京的黄先生在网上竞拍了一套昌平法院拍卖的房产，并交纳了7万元保证金，但竞拍成功了以后却又不想要了，于是向昌平法院申请退还7万保证金，他能成功“退货”吗？

如今，法拍房受到越来越多老百姓的关注，司法拍卖不仅能够为竞买人节约大量的时间和精力，还能给竞买人节省不少佣金，成为一个高性价比的选择。但是，如果竞买人缺少法律意识，不提前了解相关的法律、法规，很有可能“踩雷”，不但达不到自己的满意的预期，还可能会为此付出代价。

12月16日，北京昌平法院就召开“网络司法拍卖常见问题及法律提示”新闻通报会，通报该院三年以来网络司法拍卖工作情况，并发布相关典型案例及法律提示。

法院卖房子可不卖后悔药 想“退货”有点儿难

北京的黄先生竞拍成功又想反悔，这种案例并非个例。在司法拍卖实践中，部分竞买人抱着“玩一玩”、“试一试”的心态参与竞拍，未认真阅读参拍公告和拍卖提示，常出现因拍非所需、尾款资金不足等原因导致悔拍情况的发生。根据昌平法院执行局局长殷世军介绍，“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。”

网络司法拍卖是法院的强制执行行为，在强制执行程序中悔拍与普通拍卖不同，不存在“七天无理由退换”。竞买人在竞买前要仔细阅读公告，结合自身情况确定是否参与竞拍。一旦参与竞拍，应尽到应有的法律责任和义务，诸如保证金数额、交款期限等内容，防止竞买成功后因无法付清尾款，而产生经济损失。

拍卖房出租未到期 购买者可以收取剩余租金

一网友在网上买了一套法拍房，回来却发现这房子早已租给了别人，他是否能顺利入住自己的新房呢？《合同法》规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”。对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果租赁合同在查封之前签订，并且实际履行，已交付租金，这种情况下，租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。

租赁合同对买受人具有约束力，买受人有权收取剩余租赁期限内尚未交纳的租金，也就是说，这位网友不得强行要求承租人腾房，只能等租期结束后自动解除，但是可以收取剩余的租金。对于这类法拍房，竞买人应当在充分了解租约期限、租金交纳方式等前提下，根据自己的实际情况决定是否参与竞拍，酌情购买。其实，法院不会隐瞒已出租的事实，通常会在拍卖公告中披露上述信息，竞买者一定要提前仔细阅读相关信息公告，以免买到不符合自己预期的法拍房。

购买政策性房屋 要先补缴土地出让金

赵某欠张某一笔借款无力偿还，只能执行自己位于昌平区南口镇的房屋，一网友竞拍得该房屋，却发现它是一套经济适用房，交易时要补缴土地出让金，他能找法院要求从拍卖款中扣除吗？

昌平法院执行局法官冯自华介绍，司法拍卖房产不改变该房产的土地性质。经济适用房、自主性商品房等政策性房屋，土地性质为划拨用地，在上市交易时，必须先改变土地性质，即缴纳土地出让金，而这笔出让金，需由买受人承担，无法从拍卖款中扣除。

通常情况下，司法拍卖过程中需补缴的土地出让金承担主体会在法院公告中载明，竞买人需仔细阅读公告，全面了解房屋性质、房龄、土地出让金欠缴情况和负担主体、房产交易可能产生的税费等情况，必要时可以咨询法院或司法辅助机构，从而正确预估可能缴纳的费用，防止出现不必要的纠纷和损失。

司法拍卖零佣金 警惕假机构“浑水摸鱼”

昌平法院执行局局长殷世军介绍案例，某银行申请执行柴某借款合同纠纷一案，执行过程中，法院依法查封并拍卖柴某名下位于北京市昌平区某小区的房屋，郭某以最高价竞得。法院为其办理过户过程中，郭某称要求法院开具其已付3万元拍卖费用的收据。

后经核实，原来张某谎称自己为某中介机构员工，并声称和法院合作，可以帮助郭某代拍上述房屋，全程办理法拍房手续，并收取3万元拍卖费。后郭某前往公安机关报案。

据了解，法院网络司法拍卖房产及其他拍品，属于法院司法处置财产行为，法院不会与任何中介公司签订代理合同，除公告中载明应由买受人负担的费用，原则上不收取任何拍卖费用。

目前，在房产中介市场上出现了可以售卖法院拍卖房产的中介公司或个人，虚假宣传“代理司法拍卖”“内部有人”“低于市场价购买”“随时看房”等，有的则宣传法院全权委托中介办理法拍房手续。乱象之下，部分中介或假借中介名义的个人借机“浑水摸鱼”，胡乱收取中介费。

而当下，经过授权的网络司法拍卖平台有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍网、北京产权交易所和工商融e购七家平台，具体在哪家平台上进行网络司法拍卖，由申请执行人从上述名单库中选择，多个申请执行人选择的平台不一，由法院从中指定。

正式开启网络司法拍卖前，人民法院还会通过既定的网拍平台发布拍卖公告，拍卖动产的，会在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或其他财产权的，会在拍卖三十日前公告。竞买人参与网络司法拍卖会按照“阅读公告、交保证金、出价竞拍、竞拍结束、办理交割”的步骤开始进行。

殷世军提示有意向参与“司法拍卖”的买受人：“网络司法拍卖零佣金，意向竞买人要通过法院指定的拍卖网站参加竞拍，对中介机构以法院名义进行的宣传、咨询、看样、收费等行为要提高警惕，避免产生不必要的财产损失。”

“人”、“财”、“物”三个维度防范风险 助益司法的“最后一公里”

冯自华告诉记者，为减少因信息不对称造成竞买人对拍卖财产的误判风险，防范网络司法拍卖中出现相关法律风险，竞买人应从“人、财、物”三个维度进行检测。

首先，竞买人要有竞买资格，原则上应当遵守标的物所在地的限购政策，同时可以申请委托竞买、共同竞买、联合竞买；其次，要对拍卖过程中涉及的税费、土地出让金等相关费用做到心中有数；最后，拍卖成交后可办理过户、交付财产，部分拍卖房屋设定了抵押权、租赁权等，可能无法立即交付，竞买人要在开拍前权衡利弊，慎重决定是否购买。

据悉，近年来北京昌平法院积极推动网络司法拍卖工作，拍卖标的物数量、网上围观数量、成交金额连续增长。根据昌平法院相关数据显示，在司法拍卖的实践中，标的物类型以房产、机动车为主，且二拍成交率相对较高，且询价拍卖日益网络化。今年1-11月，昌平法院共拍卖标的物1308件，成交额5.65亿元，案拍比6.83%，位居北京市基层法院第1名，为当事人权益的保障实现了“最后一公里”的护航。

文/王浩雄 实习生 胡子傲

编辑/白龙