2024年下半年，在房地产政策密集出台的情况下，楼市呈现出“弱复苏”特征。但从高端住宅市场来说，2024年是一个不折不扣的“大年”。

近期，广州不仅诞生了中国内地“单套住宅交易价格之最”，其住宅总价“2亿+”成交套数也站上了全国第一位。下半年，成都高端住宅市场终于来到了“10万元/平方米”的时代，市面上更是出现了单套面积超过1000平方米的产品。而上海今年前三季度总价3000万以上高端住宅成交套数已近1900套，再创新纪录。

而在多城力推“低密宅地”以及取消价格限制的背景下，预计在接下来的房地产市场中，可能还将出现更多高端住宅楼盘排队入市，这一市场的后续行情将怎么走？在今年成交套数高企的情况下，楼市高端购买力会不会透支？

有业内人士对第一财经表示，综合当下的市场环境来判断，“高端热”有望再延续一段时间；也有研究机构认为，随着高端住宅市场“一二手价格倒挂”的情况逐步缓解，投机需求将得到抑制，市场或将迎来分化，那些高端项目扎堆入市的板块可能会出现去化压力。

广州占据C位、成都异军突起

在一线城市的房地产市场中，广州总是被认为“缺乏存在感”，不过在豪宅领域则完全相反。

今年，在“单套总价2亿+”这个象限中，广州的网签数据已经站上全国第一的位置。

根据合富天钻汇的监控数据，今年10月，位于广州珠江新城的传统豪宅盘——侨鑫汇悦台又网签了一套建面约1251平方米的顶层复式住宅，单价近37万元/平方米，网签总价高达4.61亿元，不仅刷新了汇悦台单盘总价最高纪录，也再次刷新中国内地单套住宅交易价格纪录。

此前，这一纪录由上海华洲君庭一栋被法拍的别墅保持，该别墅在2021年9月被拍出3.15亿元的成交价。

此外，根据市场交易记录，今年7月，广州星河湾半岛五号、鹏瑞1号等楼盘总计成交了约5套总价超两亿元的产品，在二手市场，二沙岛一套别墅也以超2亿元的价格成交，国庆期间，广州又成交了4套总价超过2亿元的单位。

伴随着市场热度，广州的豪宅单价也创下新纪录。广州鹏瑞1号项目的最高备案价已超过56万元/平方米，该项目看房需提前验资，最低验资额2000万元。

今年，上海的高端住宅市场成交状况也是现象级的，10月27日，坐拥黄浦江景的融创外滩壹号院二期三批次开盘，当日158套房源全部售罄，至此外滩壹号院二期在今年内已三开三罄，总成交金额达到215亿元。9月27日，单价21万元/平方米、套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套房源当日售罄，收金119.79亿元，同一日开盘售罄的还有中海领邸玖序三期，该项目年内也是三开三罄。

这只是今年上海高端住宅市场的一个缩影。克而瑞数据显示，今年前三季度上海总价3000万以上高端住宅成交近1900套，为去年同期的2.6倍，成交套数创下历史同期新高；总价5000万元以上的高端住宅成交440套，为去年同期的3.1倍；总价1亿元以上的高端住宅成交约30套，为去年同期的6倍。2024年以来上海共产生了30个“日光”盘，其中均价10万元/平方米的豪宅盘就有17个“日光”，占比接近六成。

今年前三季度，成都的新建商品房成交面积、成交套数均位列全国重点城市第一名，其豪宅市场也“不甘示弱”，根据克而瑞四川的数据，前三季度成都总价1000万元以上的豪宅成交超800套，同样创下了历史新高。

对于成都高端住宅市场来说，更具突破意义的是最高单价终于来到了“10万元/平方米”的时代，市面上更是出现了单套面积超过1000平方米的产品。

今年7月开盘的成都楼盘“交子天元”最贵一套房源为7.09万元/平方米，套均总价超1300万，当时有近三成意向购房者有意愿同时购买两套，该楼盘官微发布的《在线开盘操作指引》中竟然规定，“认购2套及以上房源”的客户方有资格第一批挑选房源，可见其热销程度。

其后开盘的麓湖生态长湖阙大平层产品的最高单价冲上了10.5万元/平方米，标准层单套总价达到2500万至4000万元，最大的一套户型建面超过1700平方米，总价约1.85亿元，据成都一市场人士透露，该楼盘仅以清水（非精装）样板间进行展示时，就获取了很多意向客户。

业内：热度有望持续，但市场或现分化

今年前十个月，热点城市的高端住宅市场成交不断刷新各种纪录，已经令人眼花缭乱。

在年尾的两个月，还有许多重磅项目将排队入市，仅举例顶级豪宅市场，由上海城投控股开发的露香园项目，是位于上海黄浦区老城厢的一个城市更新项目，此前已经推过两期，近期该项目又将推出150套大平层，主力建面达到了350平方米至900平方米，目前其样板间已经对外开放预约。而同一时段，上海城投控股的全资子公司上海城投置地又以70亿元的总价拿下露香园项目附近的福佑南地块包，继续重仓这个市场。

而距离陆家嘴核心区不远的滨江项目“陆家嘴太古源邸”项目也将推出首期住宅，户型为278平方米和388平方米，其展厅也已开放预约。

据克而瑞统计，截至2024年8月末，上海风貌住宅待入市楼盘量约20个，预计供应量约97万平方米左右，加之市中心待开发的风貌住宅储备地块和储备项目量高达18个，可以推断，2024年-2025年旧改豪宅供应仍将处于井喷期。

杭州的高端市场近期也有不少新突破。在彻底取消地块限价和新房限价后，一周前，绿城拿下了杭州“新单价地王”——杭州江湾新城核心板块宅地成交楼面价达到了50717元/平方米，成交总价34.22亿元，溢价率接近30%。而在今年10月已挂牌的5宗地块中，奥体地块、安琪儿3号地块、之江地块都将有较大可能突破区域最高地价，在全面取消新房限价的背景下，杭州也可能即将出现高端住宅排队入市的情况。

豪宅市场后续行情将怎么走？在今年成交套数高企的情况下，楼市高端购买力会不会透支？

58安居客研究院院长张波对记者表示，高端市场的火热，背后有一部分的居住性需求，也有一部分资产配置需求，在资金没有更确定性去处的情况下，“豪宅热”还将持续。

上海一央企地产区域资深人士则对记者表示，他认为豪宅的购买力在短时间内不会透支，这种“火热”表现至少能延续到明年，原因是热点城市的高端市场实际上吸引了全国范围内的购买力，而这些城市的中心区高品质住宅确实有其稀缺性。

克而瑞产品力研究中心则认为，由于稀缺属性，此前的豪宅市场是存在“一二手倒挂”现象的，这吸引了不少投机资金。不过，近年来二手豪宅价格也是下跌的，虽然跌幅不及刚需，但是“一二手价格倒挂”的情况也在逐步缓解。若单纯考虑资产保值增值，那么随着二手次新房房价稳中有降，高端客群投机动能将逐步减弱。此外，由于二手豪宅换手率不高，资产难变现也将客观抑制投资动机。

克而瑞认为，虽然短期内豪宅市场热度不减，但预计2024年-2025年这一市场供应井喷，叠加一二手豪宅价差消弭，对于高端客户入市意愿存在一定的不利影响，市场分化也将逐步加剧，那些项目扎堆入市的板块，后续可能会出现去化压力。（马一凡）

编辑/田野