近期，包括上海、广州、深圳、郑州、长沙、南京等在内的多个核心城市都出台了相关政策支持住房“以旧换新”来消化存量房产。根据中指研究院不完全监测数据，截至5月27日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。据了解，部分地区已公布了初步成效，但目前仍处于政策探索阶段，效果还需进一步观察。业内认为，当前不少城市“以旧换新”“收旧换新”政策仍有一定的优化空间，打通痛点，做好新旧之间的衔接。
成效
覆盖范围在增加 已有确认成交案例
“以旧换新”是指在政策支持下，业主利用名下的二手房去置换新房的一种模式。从多地推出住房“以旧换新”后公开的数据看，已有城市取得一定效果。
“截至5月20日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，微信小程序‘宁换新’平台登记意向报名约4150 组，初审符合条件的登记约3430组。案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。” 国企南京安居建设集团副总经理王胡浩在接受媒体采访时介绍，首批次100套房源线下验房、评估结果出具等工作已经完成，已有52组客户确认成交，正在同步办理存量房和新房交易手续。
4月27日，南京启动存量住房“以旧换新”试点，南京安居集团是此次“以旧换新”试点的运营企业。首批试点限额2000套，这些换购住房分布在14个楼盘，大部分是期房，少部分是现房，以100平方米或以上房型为主。
同样是通过国企平台来推动住房“依旧换新”的郑州，也公布了最新进展情况。5月27日，郑州城市发展集团有限公司（以下简称“郑州城发集团”）在回应媒体时表示，目前，公司已经面向市内八区全面进行收储，且收储工作已经初具规模。“收购房款只能用于购买新房现房或者期房，不能用于买二手房。” 5月10日，郑州城发集团微信公号公布的数据显示，网络报名平台已累计接到报名申请504个，经初审，符合收购条件的房源255套。共有104套房源客户确认换房意向。
5月28日，广东江门也公布 “以旧换新”成效。据报道，4月27日，广东江门房企博富控股成为江门首个推行房屋“以旧换新”的房企。在推出“以旧换新”“满月”之际，博富控股介绍，前来咨询“以旧换新”客户超2000组，登记客户超800组，享受“以旧换新”措施的客户成交超30套。
据深圳市房地产中介协会数据，截至5月24日，参与“以旧换新”的开发项目已从首批13个增加至63个，参与的房地产经纪机构从首批21家增至34个，覆盖全市1200余家经纪机构。消费者共咨询15144人次，其中转化成带看2604人次，通过活动签订新房订金协议61套。
广州则在首批项目推出不到一周的时间里，再次“加码”。5月27日，第二批参与全市住房“以旧换新”活动名单公布，共70余个项目、30余家中介机构名列其中。截至目前，广州市两批“以旧换新”项目数量累计近200个，合作中介机构44个。
用途
“旧房“将作保障房、安置房、公租房、人才房
之所以推出住房“以旧换新”，从政策背景来看，一是2024年国务院政府工作报告明确，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。二是3月22日召开的国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求。三是今年以来有关部委发文，推动大规模设备更新和消费品以旧换新。房地产方面，居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。
在市场背景方面，2024年1-3月，全国新建商品房销售面积和销售金额同比分别下降19.4%和27.6%，绝对规模已经是2015年以来新低。新房交易不景气，与换房需求不活跃有关。当前的新房市场，以改善为主，需要将手上的房子卖出去。目前，二手房交易以刚需为主，热点城市90平米以下二手房交易占比60以上，说明需求潜力很大。
根据中指研究院不完全监测数据，截至5月27日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。
从发起方来看，有的是行业协会，有的是政府部门。从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。还有一种情况就是，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。这三种模式在各地都存在，只是比重不同, 比如郑州采取国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式。
从用途来看，被回收的房屋有的用于租赁住房、保障房、安置房、人才公寓等。比如，江苏南京计划将收购过来的二手房用作租赁住房，对外租赁运营；江苏太仓国企回收的旧房，用于保障性租赁住房和人才公寓房源; 安徽省宣城市宁国市的“以旧换新”政策中提及，支持开发企业将闲置房屋转型为“共享公寓”，创造新的收益。
广东省肇庆的住房“旧换新”则比较特殊，无需卖房即可“换新”。鼓励有改善住房需求的市民群体，将本人或直系亲属持有的可用于出租的商品住房，自愿申请纳入保障性住房房源，由属地政府委托的机构参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租。申请人的全部租金收益用于新购肇庆市行政区域范围内的新建商品住房。实施部门统租后的房屋用于本辖区保障性租赁住房或公租房运营。
支持
发布鼓励政策 涉及个税、补贴、融资
为推进住房“以旧换新”，多地在政策上也予以支持。其中涉及退还个税、限售、租房补贴、公积金提取、带押过户等方面；还有银行在资金上对收购旧房的国企提供支持。
4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发文支持住房“以旧换新”。 房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，以确保换房人的权益。若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。5月6日，深圳地方政府也表态支持，对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。
江门提出，税务部门对出售自有住房并在现住房出售后1年内在江门市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，同时指导行业协会探索推广住房“以旧换新”活动，鼓励房地产企业、中介机构出台购房专项优惠，降低或补贴居间服务费用等促成交政策，支持居民“以旧换新”改善性住房需求。
上海倡导房地产开发企业和中介机构为换房人购买新房提供购房价款、佣金等专属优惠方案之外，还对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。郑州将现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。
湖南长沙市表示，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。
江苏省无锡市则定向取消“限售”。凡是在2023年1月1日后，在市区范围内出售自有住房，并于2024年5月1日起在市区范围内购置新建商品住房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不动产权证2年内不可转让”的限制，按“先买后卖”顺序“卖旧买新”。
在收购资金上，江苏太仓国企与银行合作搭建总规模20亿元的“资金池”；郑州目前有包括工行、建行在内的多家银行对收购旧房的国企融资表达了支持。
痛点
如何卖掉旧房是关键 价格和税费、利率还有优化空间
业内分析认为，当前不少城市“以旧换新”“收旧换新”政策仍有一定的优化空间。整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。相比之下，中介优先推售的方式需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。旧房能否卖出去成为最关键的一环。
“旧房卖不出去，一切都免谈。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，卖房难、卖房周期长是最大的问题。从近期各地数据看，参与活动的二手房卖出去的不多，无法实现新房从认购到签约、按揭等环节。主要原因是二手房本身交易周期比较长；进入5月份以后，二手房交易反弹力度有所减弱。
他进一步解释，旧房能否卖出去背后的关键是刚需上车的积极性。从潜力上看刚需规模庞大，但当前就业、收入预期不稳，导致刚需购房能力下降。尽管房价有所下跌，但这是相对其金融属性而言的，若参考一般商品属性、民生属性，还是太贵了。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也表示，中介优先推售模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，二手房出售环节的不确定性较大。
此外，旧房价值评估、新房可选范围、能否扩大试点规模也成为有参与“以旧换新”意愿的市民普遍关注的问题。
多位业内人士指出，二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；在选购新房环节，一般会限定换房人仅可选购房企旗下指定的新房项目。
李宇嘉认为，目前参与的楼盘和二手房参差不齐，要想实现“以旧换新”的高效率，一些配套差的二手房，要加快公共设施的补短板；鼓励开发商降价、拿出优质房源，鼓励业主降价出售，并在新房折扣上得到弥补。同时，加大利率、税费、经纪费减免的支持力度，也有利于促成交易。总之，多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。而最根本的还是提振就业、收入预期，稳定房价预期，这是促进商品房循环的关键。
对于扩大试点范围和规模，有分析称，这与收购企业的资金能否周转有关，尽管银行提供了租赁租房专项贷款额度，但实际上各个城市使用的资金量相对较少，借款人或项目方仍需满足一定的自有资金、负债率要求以及资金使用限制等条件。
李宇嘉也表示，基于国企资金实力、债务情况以及国企投资的资金平衡性和利润及投资可行性考核审计等，国企直接下场很难放量。而且收购是按照评估价，尽管可能低于市场价一定比例，但收购回来后再去出租或出售（配售型保障房），资金无法平衡，不盈利甚至亏损，可能就无法持续。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野
