扩募是公募REITs走向成熟的必然选择。

最新消息显示，5月23日，华夏基金管理有限公司宣布，旗下华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金计划扩募并新购入基础设施项目。

本次涉及的扩募项目共计四个，均位于北京，包括房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。

这是市场上首个启动扩募程序的保租房公募REITs。

对北京保租房而言，此次扩募有助于其盘活存量资产，但从公募REITs市场的角度来看，扩募有利于提升市场的流动性、分散底层资产的运营风险。

扩募进行时

当建信保租房、万科、越秀等企业还在筹备公募REITs的发行程序之时，华夏北京保租房REIT已经迈入了扩募程序。

最新消息显示，5月23日，华夏基金管理有限公司宣布，旗下华夏北京保障房REIT正式启动扩募工作。

公告显示，基金管理人本次拟购入基础设施项目暂定为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。

其中，朗悦嘉园项目位于北京市房山区长阳镇阜盛东街58号院，属于公共租赁住房，租金单价为32元/平方米/月。

该项目距离地铁地铁房山线良乡大学城北站1.2公里，周边有首创奥特莱斯、中粮万科半岛广场等商业配套。

从北京市房山区人民政府官网获悉，该项目最近一次配租是在2024年3月，涉及配租房源9套，面积共计491.94万平方米。不过，该项目的具体规模并未详细透露。

而通州区光机电项目位于通州区台湖镇兴光三街9号院，租金单价为31元/平方米/月，最近一次配租是在2023年11月，彼时可配租房源共计57套，其中涉及小套型（零居室）10套，建筑面积约34.84-37.45平方米；中套型（一居室）8套，建筑面积约52.46-54.98平方米；大套型（二居室）39套，建筑面积约62.92-69.23平方米。

除此之外，盛悦家园项目位于大兴区旧忠路与旧凉路交叉口；温泉凯盛家园项目则座落在海淀区温泉路与双坡路交汇处北侧。

实际上，华夏北京保障房REIT于2022年8月31日上市，是首批上市的保租房REITs项目之一。

从招募说明书获悉，该公募REIT的首发资产为位于北京的文龙家园和熙悦尚郡两处租赁住房项目。

其中，文龙家园项目位于北京市海淀区文龙家园一里，于2014年建成，并于2015年投入运营；熙悦尚郡项目位于北京市朝阳区朝阳北路82号院，于2017年建成，并于2018年投入运营。两处资产合计可出租房间为2168套，可出租面积共计112796.3平方米。

截至2024年一季度末，上述两个项目的平均出租率为94.95%。

而本次扩募的资产同样位于北京市，虽公告暂未明确扩募资产的规模、运营情况及估值状况，但对华夏北京保障房REIT来说，此番扩募无疑能够进一步扩充基金对北京市各区域租赁住房资产的覆盖范围，底层资产的运营风险，进一步提升基金的增值空间。

不仅如此，对北京保障房中心来说，此次新购入基础设施项目均由北京保障房中心持有，扩募有助于其盘活存量资产，促进投融资的良性循环。

如若从整个REITs市场的角度来看，扩募是市场发展及走向成熟的必经之路，通过扩募实现了单个基金的外延及扩张，有利于公募REITs市场持续纳入优质的存量资产、增强流动性。

只是开始

实际上，华夏北京保障房REIT对资产扩募亦筹谋多时。

在此前召开的业绩说明会当中，该基金相关负责人提到，原始权益人北京保障房中心有限公司在北京市16个行政区范围内持有保障性住房资产180余处，存量资产以公租房为主，保障房中心持有的公租房资产占北京市总量的60%，未来对于保租房产品，北保中心的定位是持有北京市1/3以上的保租房产品，因此京保REIT具备丰富的扩募潜在资产。

“对于扩募的计划，基金管理人与原始权益人一道在积极推进过程中。”

但提出扩募计划，对华夏北京保障房REIT仅仅是第一步，后续，投资人对扩募项目的认购情绪如何，将直接影响扩募份额的数量、基金二级市场的表现。

不过，对于市场情绪，分析人士并不感到担忧。一方面，在首发上市之时，华夏北京保障房REIT便获得了113倍的认购倍数。

另一方面，上市近两年时间，该基金整体表现较为优质，其中，2023年，该基金实现收入7300.52万元，上涨4.02%，实现利润3107.4万元，基金EBITDA值则达到5242.45万元。

从分红情况来看，华夏北京保障房REIT同样表现慷慨，去年全年，该基金实现两次分红，分配比例均为99.99%，两次收益分配金额共计4664.51万元。

从估值情况来看，截至2023年年末，华夏北京保租房REIT基础设施项目的市场价值约为11.57亿元，相较于2022年末的11.54亿元，增长0.26%。

具体到二级市场的表现来看，经历了前段时间的报复性反弹，公募REITs行情开始回归平淡，不过，保租房REITs的走势仍处文件。

此前，中金公司研究部孙元祺表示，在整个REITs市场当中，对比各个子板块，保租房REITs表现最为稳定。

在他看来，“从经营表现来看，保租房REITs也是最具韧性的板块之一，我们认为这个良好的趋势有望继续延续下去。”

综合该基金以及保租房REITs板块的走势，市场对于华夏北京保障房REIT的扩募程序整体表示看好。

近两年，我国公募REITs不断扩容，从产业园区、仓储物流到保租房、商业地产，市场边际不断扩大，而纳入成功申报上市的项目亦日渐增多。

不过，据商业客了解，目前，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT及红土创新盐田港REIT均已完成扩募程序，且扩募份额已在交易所上市，分别是中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT及红土创新盐田港REIT。

上述成功扩募的基金当中，两只为仓储物流类REITs，两只为产业园类REITs，而保租房REITs暂未出现成功扩募的案例。

换言之，此次华夏北京保障房REIT将成为保租房市场上首个启动扩募程序的公募REITs。

不过，市场普遍认为，华夏北京保障房REIT的扩募或许只是开始，后续将会有更多优质资产进一步纳入到相关基金当中。

早前，中金厦门安居REIT就曾表示，扩募是基础设施成长的最重要的方式之一，目前公司前期已经开展了相关的前期研究论证和准备工作，待时机成熟以后，将积极把符合的优质基础设施资产装入REITs。

而华润有巢REIT亦强调，该基金将从存量和增量两个方面规划了可持续的扩募计划。

其一，做优存量，华润有巢从持有的保租房项目中已经初步选定了计划扩募的项目，项目一旦达到相对稳定的经营状态，将尽快推进扩募的工作，后续项目的产品力和运营力也将全面提升，更贴近新市民青年人的租赁需求，项目预计呈现较好的回报增厚的效应。

其二，做实增量，华润有巢的投资战略聚焦于一线和强二线。“近期我们在积极的关注并获取相关的保障性租赁住房项目，提升潜在科目资产池的规模。”

编辑/刘洋-广厦