保交楼是2023年房地产行业的核心关键词之一，监管部门推出了一系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措。全年来看，该项工作取得了积极成效。据披露，350万套保交楼项目已实现交付超268万套，交付率超76%。

这其中，头部房企是保交楼主力。据第三方咨询机构亿翰智库的数据，TOP5房企的交付套数均超过20万套。提前交付、交房交证，也成为不少房企的常态化、标准化动作。

业内认为，房屋的陆续交付对化解房地产领域矛盾起到了积极作用，一定程度上修复了购房者置业信心，促进市场稳定恢复，行业恶性循环逐渐被打破。

2024年，保交楼仍将是行业的重头戏，但随着销售市场的持续下滑，许多房企预计在2024年的保交楼规模将小于上年。但这并不意味着交付压力的减小，多位受访房企人士明确表示，缺钱仍是最大的压力。业内期待保交楼配套资金和政策的进一步落实。

头部房企交付规模大

在楼市、地市皆冷清的2023年，“保交楼”算得上是房地产行业内为数不多的亮点之一。

2023年8月份时，住建部对外披露，保交楼工作顺利推进，全国保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，彼时累计完成住房交付超过165万套；截至2023年底，在全国列入“保交楼”项目涉及的350万套住房中，已实现交付超过268万套，交付率超过76%。

头部房企是重要的交付力量。亿翰智库统计显示，TOP5房企的交付套数均超过20万套，占TOP50房企整体交付量的38.25%，TOP10房企的交付套数超过整体的一半。

其中，碧桂园全年以60万套的交付规模居于行业首位，全年交付面积也远超同行；万科、融创的全年交付套数突破30万套，保利、绿地和中海的交付规模也在20万套以上，金科、龙湖、华润置地、旭辉、中梁、滨江、新城等规模房企的交付套数也超过10万套。

不只是保证如约交付，不少房企还实现了提前交付，例如美的置业在全年交付的超9万套中，有6.3万套提前交付，占比达70%；旭辉共137个项目交付11.8万套新房，其中，9675户提前交付，超4300户实现“交房即交证”……据亿翰智库统计，包括中海、华发、龙湖等在内的多家企业，提前交付率均在20%以上。

业内认为，持续推动交付工作，对企业和市场的影响都是正向的，在当前市场低迷、购房者信心不足的情况下，企业的提前交付更意味着安全可靠。

中指研究院企业研究总监刘水向第一财经表示，当前的保交楼工作已取得一定成效，部分房企实现提前交付，有助于进一步稳定市场预期，有望在一定程度上修复购房者置业信心，促进市场稳定恢复，对宏观经济带来正面影响。

按期乃至提前交付，对房企来说也有多重好处。刘水进一步表示，这一来可以真正将销售款项结转为营收，提高企业营收及利润水平；二来是交付完成后，监管账户资金可以流入企业账户，改善资金状况；三来增强行业及金融机构对企业发展的信心。

亿翰智库研究总监于小雨也提及，保交楼工作的有效推进与政府的监管和帮助分不开，监管方面，例如福建印发《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》，内容涉及专户管理、建立预售资金移动预警机制等；同时，政府也提供相应协助，例如在办证流程上从依次跑变成并排跑，竣工交付效率提升。

事实上，自2022年7月“保交楼”首次被写入中央政治局会议决定以来，房企作为责任主体，无一不将保交楼放在各项工作之首。

2023年8月碧桂园爆发流动性风险之初，该公司有内部人士对外披露的资金的偿付顺序显示，保交楼和工程款结算排在首两位，并表示公司账户上的资金刚好能基本保障交楼。2023年末，碧桂园集团董事局主席杨惠妍强调，未来12个月主要有三项工作，保交付位列首位。

不只是企业，对各地政府来说，保交付也是头等要务。2023年，各省市都在政策的支持下，积极推进当地保交楼工作。

有出险房企内部人士向记者表示，包括西安、长沙、郑州、南昌、武汉等在内的城市政府，对于保交楼管得比较紧，也比较出力，会积极成立项目工作专班，提供纾困资金支持等。例如在湖南，自国家推出了保交楼专项借款后，省里累计争取两批共240亿元保交楼专项借款。截至2023年底，湖南省529个专项借款项目已交付房屋21万余套、交付率达到90.3%。

在保交楼工作的推进下，房地产开发项目竣工进度加快，根据国家统计局数据，2023年1-11月份，全国房屋竣工面积约6.52亿平方米，同比增长17.9%。其中，住宅竣工面积约4.76亿平方米，同比增长18.5%。监管部门表示，这有效防范了商品住房逾期交付风险，提振购房者信心，稳定了市场预期。

资金仍是最大难点

对于大部分开发商来讲，2023年会是一个交付最高峰。例如，旭辉2023年的交付量较2022年的9万套同比增涨超30%，刷新了成立以来的年度交付纪录；龙湖的约14万套交付量也是“史上最大规模”；碧桂园此前披露的2024年交付量为40多万套，远少于2023年……

多家房企内部人士均向记者表示，2024年的交付规模预计将低于2023年。有一家目前经营较为稳健的房企内部人士坦言，看当前的周期趋势，估计未来很多年应该不会有这么多交付了。另有一家出险房企人士表示，公司已经2年没拿新项目了，慢慢消化完之前的项目，需要交付的也就越来越少。

中信证券研报显示，房企在2021年前获取的、容易销售去化的项目很多已经实现了交付，许多企业的合同负债出现了大幅下降，保交付的高峰期已逐渐过去。据该研报统计，截至2023年三季度，部分房企的合同负债规模同比减少约3成。

即便交付规模在2024年将有所减少，并不意味着交付的压力也相应降低。杨惠妍表示，未来的12个月，交付挑战会进入深水区。“保交付是非常艰难、但也非常重要的一项工作。”

业内人士认为，资金仍是保交楼的核心压力。长江证券首席经济学家伍戈近期撰文称，初步估算，截至2023年底，房企“保交楼”资金缺口或约4万亿。仅靠销售回款来弥补保交楼的资金缺口，仍捉襟见肘。而保交楼的进展，反过来又影响购房信心。如此循环，唯有借助市场之外的力量才能终结。

某华东房企人士表示，在当前形势下，保交楼必须解决资金问题。目前房地产市场供求关系发生重大变化，购房者信心持续不足，市场难有大扭转，企业销售去化及回款还将面临较大压力。同时，2020-2021拿地高峰开发的项目会陆续在2024年交付，相较之下，交付压力并未减少。

某华南房企人士还提及，部分总包、供应商的经营状况滞后也会对交付造成影响。例如有的供应商暴雷，只能半路更换供应商；有的出于经营风险的考量，会提高合作门槛，可能会将预付款要求大幅提高，“这种对开发商来说会形成比较大的一笔资金负担”。

有出险房企内部人士直言，销售不好，没有回款，部分展期的金融机构贷款将在2024年到期，建设资金来源仍是个问题。

建诚晟业联合创始人苑承建向记者表示，2024年特别是上半年，房地产市场信心仍在修复中，市场止跌反弹需要时间，绝大多数房企仍旧会在现金流方面承受较大压力，很多面临保交付压力的房企，特别是爆雷房企，债务问题仍旧未得到解决，开复工仍是困难重重。

于小雨认为，对于出险企业而言，解决资金问题需要从三方面入手。一是住建与金融系统合力，落实保交付贷款支持计划，防止项目“多次停工”；二是项目所在地和企业总部所在地政府合力，推动企业加快资产处置和重组，筹集资金保交付；三是住建部与审计署合力，加快推进专项审计和资金追缴工作，追回被抽调的预收资金，对涉及违法违规的行为严肃追责。

于小雨进一步表示，对于现在仍在稳健经营的房企，尤其是民营企业，加大对其的支持力度，稳企业才能从源头上稳项目、保交付。

在持续推动保交楼工作上，刘水则认为，对于监管部门来说，一是，支持房企融资继续细化落实，“三个不低于”实质性落地也将有助于改善企业融资环境。二是，“保交楼”配套资金和政策将要进一步落实，提高预售资金使用效率也是“保交楼”重要配套举措。(郑娜)

编辑/田野