存量房贷利率调整方案在千呼万唤后终于出台，中国人民银行、金融监管总局在8月31日晚间联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称“通知”）。北京青年报记者注意到，为确保存量房贷利率调整顺利落地，9月1日，北京、上海、广东、深圳、天津等城市先后向社会公示了近年来不同时期的首套商业性个人住房贷款利率下限。
一线城市先后发布近年来的利率下限 各地差异较大
根据通知，自2023年9月25日起，符合条件的存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。无论采取哪种方式，新的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，而且在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
据了解，全国首套商业性个人住房贷款利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个BP。但很多地区的利率下限与全国水平并不一致。
“我怎么知道我们这里当时的首套房贷利率下限是多少呢？”针对广大客户的这一疑问，今天北京、上海、广东、深圳、天津等地都向社会公布了近年来首套房贷利率的下限，从公布情况看，各地差异较大。
北京地区市场利率定价自律机制今日发布公示，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。
央行上海总部公布了自2016年3月26日以来上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况，共分五个阶段：2016.3.26-2019.10.7，基准利率9折；2019.10.8-2019.11.20，LPR-20BP；2019.11.21-2020.2.20，LPR-15BP；2020.2.21-2020.4.20，LPR-10BP；2020.4.21-2021.7.23，LPR；2021.7.24-至今，LPR+35BP。
不难看出，上海地区的首套房贷利率下限近年来一路上扬，高点与低点相差55个基点，北京地区则保持一条直线。
央行深圳市分行今日公示深圳市首套房贷利率下限历史调整情况。2019年10月8日以来，深圳执行的利率下限水平一直是LPR+30BP；此前都是基准利率的0.7-0.95倍。
人民银行天津市分行今日发布的公告显示，天津市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，2019年10月至2022年5月为不低于相应期限LPR，与全国下限一致；2022年5月至2022年10月为不低于相应期限LPR减20个基点，与全国下限一致；2022年10月至今为不低于相应期限LPR减40个基点，较全国下限低20个基点。
此外，广东、福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肃、西藏、内蒙古、贵州等地的市场利率定价自律机制也通过中国人民银行分支机构官网发布公告，披露近几年当地或省内各城市首套房贷款利率下限执行情况，以确保存量房贷利率调整顺利落地。
各地公示的利率下限只展示加点数值
此前，有不少网友对通知所提的利率下限产生了不同理解。有人认为，下调后的利率应该是当年地方利率下限的绝对值水平，比如当年利率下限是LPR，当时的LPR是4.65%，下调后的利率应该是4.65%，然后再根据现在的LPR折算加点；也有人认为，下调后的利率加点的幅度不能低于当年利率下限加点的幅度，如果当年政策下限是LPR，加点就是0，那么这次下调后，存量房贷利率的加点都可以抹去，实际执行现在的LPR。
从今日各地公布的利率下限看，都以LPR加点形式呈现，没有公布具体的利率水平，也没有展示不同时期的LPR到底是多少。由于近年来LPR也经历了多次调整，即使加点不变，利率下限的绝对值也会有变化。有业内人士据此认为，今日公布的政策利率下限的形式表明，此次存量房贷利率的调整针对的只是加点数，跟不同时期LPR的具体数值没有关系。
如果真是如此，存量首套房贷客户就可以对照自己房贷合同上的利率加点和各地公布的相应时期的利率下限加点数，算出自己的利率最多能降多少。
比如，有客户当年加了70个基点，而当地政策利率下限当时就是LPR，没有加点，那这名客户这次最多就可以降70个基点；如果当地利率下限当时是LPR加20个基点，那这次就可以下调50个基点，以此类推。当然，最终实际情况，还有待承办银行的细则和双方协商情况而定。
业内人士提醒，金融管理部门规定的是只利率下限。在实际执行层面，由于涉及多方面的复杂因素，仍需要各地政府按照“因城施策”、以及各金融机构的实际情况进行细化，不同地区的不同银行可能不一样。
当年已享受最低利率的存量房贷客户此次无缘调整
显然，如果客户当年办理首套房贷时已经享受了当地最低利率，这次就无缘调整了。中原地产首席分析师张大伟表示，北京和上海等城市的首套房贷利率通常都是按下限给客户，这部分客户的存量房贷利率此次就不会调整。但全国有不少地方的银行，当年都是根据实际情况对客户差异化定价，不同客户的首套房贷利率千差万别，一些高达5%甚至6%的利率也可能是首套房贷利率。
有接近监管人士昨天也向权威媒体解释，前些年房地产市场上涨较快，各城市按照因城施策原则确定当地房贷利率政策下限。同时，一些银行对房贷总量实施了控制，但居民购房热度高、房贷申请量大，供需出现了一定错配，造成当时发放的房贷利率明显高于政策下限，也高于银行补偿风险的需要。当前房地产市场供求关系已发生重大变化，存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分可适当下调。
“认房不认贷”政策会使部分存量二套房贷满足条件
事实上，除了当年认定的存量首套房贷，有权威媒体的报道指出，还有两种情况的存量二套房贷现在也可以申请下调利率。一是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的；二是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。 显然，这两种情况都与“认房不认贷”的政策调整有关。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。该文件明确，“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。截止8月31日，已有广州、深圳、武汉等多个城市宣布取消'“认房认贷”，执行“认房不认贷”。
截至目前，北京和上海还没有调整“认房又认贷”的政策，所以京沪两地暂时没有存量二套房贷符合申请条件，而深圳、广州等地部分符合条件的存量二套房贷也可以参与调整。
北青报记者注意到，各地此次并未发布二套房贷利率的下限水平，但都会比首套房贷利率高出一大截。根据央行发布的信息，此前全国二套房贷利率下限是LPR加60个基点，比首套房贷利率下限高60个基点，2022年5月之后，随着首套利率下限下降20个基点，二者差值提高到80个基点。8月31日，央行宣布将二套房贷利率下限调整为LPR加20个基点，首套房贷利率下限不变，二者差距缩小为40个基点。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
