继住建部表态要“认房不认贷”，北京、深圳、上海相继表态要更好地满足居民刚性和改善性住房后，8月1日夜间央行关于“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”等举措的发布，让“楼市调控政策要变”成为社会各界关注的热点话题。多位业内人士在接受北京青年报记者采访时表示，从中央及主管部门的定调、发改委的扩大消费措施以及一线城市的接连表态，标志着房地产市场的政策底已经到来，各部门已经在积极落实和部署相关工作，优化现有的楼市调控政策。那么，楼市调控政策将如何优化？各地将如何落地这些新政？买房的时机是否已经来临？北青报记者近日围绕着这些热点进行了深入调查和采访，推出系列报道。
中共中央政治局会议、住建部提、央行、发改委、财政部、税务总局等部委以及北京、深圳、上海等一线城市近期密集表态和发声，支持刚性和改善性住房需求。业内认为，这为房地产市场注入了极大信心。8月3日晚，郑州出台了包括“取消限售”在内的楼市15条新政，被业内认为打响了“调整优化房地产政策”的第一枪。事实上，在郑州之前和郑州之后，多地也抢先出台了不少楼市新政，内容涉及公积金等信贷政策、购房资格优化等。这些新政信号意义和示范效应极强，预计后续还有城市跟进。北京青年报记者还从信贷、购房资格、公积金、购房优惠等方面对今日各地抢先出来的又一波楼市新政进行了梳理。
信贷 两地响应“认房不认贷”
住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。其中市场呼声较高的“认房不认贷”内容受到重点关注。
8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出的稳楼市15条新政中至少有11条是和购房直接相关的。其中还明确提及落实“认房不认贷”政策，具有非常强的信号意义。郑州房管局相关负责人介绍，“新规的出台基于两个背景。”一是从7月21日开始，中央、省内出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展意见；二是1—7月郑州市商品房销售面积增速高于全国平均水平和一线重点城市，可进一步促市场回暖。
对于认房不认贷政策，8月1日，内蒙古自治区赤峰市住房公积金中心也曾发文称，根据住建部领导最新讲话精神，该中心将在8月1日起执行住建部“认房不认贷”政策，“认房不认贷”的意思是即公积金缴交职工申请公积金贷款时，不再审核以前公积金贷款次数，只审核拥有的“三地”房源套数（即购房地、公积金缴存地、户籍地，“三地”总套数超过两套就不能申请公积金贷款）。
业内分析认为，内蒙古赤峰明确落实“认房不认贷”政策，主要是住房公积金领域所提及的。易居研究院研究总监严跃进表示，而郑州此次属于全国首个在系统文件中提及“认房不认贷”政策内容，这或说明，后续各地在房地产专项政策出台中，会积极落实这个条款，其有助于一些购房者能够享受到首套房的购房资格，大幅度降低购房首付成本和利率成本。
此外，郑州还是此前央行提及“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”以来，全国首个提及降存量房贷的城市，具有非常好的标杆意义。
规范售价 取消限价探索按套内面积计价
其实在郑州之前，合肥被认为是7月24日中央政治局会议后，全国首个出台明确系统政策的城市。7月29日，合肥针对公摊面积、楼层差价等方面出台10条措施。
具体来看，合肥明确试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。业内人士介绍，楼层差价率限制政策，通俗来说，就是“楼层越高价格越高、楼市越低价格越低”。这其实是限价政策的体现。严跃进认为，合肥明确取消此类政策，其实就是要取消限价政策，或者说让定价策略更加市场化，而非盲目进行行政干预。
为避免公摊面积比例过大，合肥还积极探索商品房销售按套内面积计价。严跃进认为，这也是目前全国比较早的改革“公摊泡沫”事件的城市。从这两年房地产的交付情况看，购房者抱怨得房率很低，很多120平方米的房源，其得房率可能还没有以前90平方米的房源高。这说明，在限价等政策下，房企玩猫腻，造成得房率过低、公摊面积过高的情况。合肥明确探索按套内面积计价的方式具有非常好的导向。购房者都希望“所买即所得”，不希望房屋交付水分太大。此前重庆按照套内面积计价的方式就受到行业的推崇。
公积金贷款： 提高公积金贷款额度
公积金作为解决职工住房问题的长期储备资金也备受关注。中指研究院监测数据显示：2023年1-7月，全国已有超百省市 (县)优化调整房地产政策，出台调控措施超360次。据初步统计，7月已有33省市(县)出台政策42条，政策频次趋稳，优化公积金政策是重要手段之一。
进入8月，多地也发布优化公积金提取的措施。8月2日，海南省住房公积金管理局、海南省住房和城乡建设厅发布《关于提取住房公积金支付购买新建商品住房和保障性住房首付款的通知》，其中提到，购房人及其配偶无未结清住房公积金贷款，在签订合同并办理备案后，可向我省住房公积金管理机构（以下简称“公积金机构”）申请提取购房人及其配偶住房公积金用于支付购房首付款。公积金机构对购房人的相关信息进行审核，符合提取条件的，将从购房人及其配偶的住房公积金缴存余额中提取合同约定的购房首付款，并直接支付给开发企业（属于预售房屋的，代付至开发企业预售资金监管账户）。
8月2日，广东省惠州市住房公积金管理委员会发布关于印发《惠州市住房公积金管理委员会关于惠州市高层次人才住房公积金优惠政策实施办法》的通知，提出人才购房使用公积金夫妻双方合计最高贷款额度为150万元。。
广西梧州还调整首套房认定标准，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，可执行首套房贷款政策；多子女家庭购买首套自住住房或首套住房已结清再购买第二套商品住房申请住房公积金贷款的，住房公积金贷款最高额度由原来的32万元提高至40万元；允许将住房公积金用作购买新建商品住房前期资金，职工个人及家庭提取住房公积金后仍可申请住房公积金贷款。
购房资格：优化落户政策取消限制
8月3日，公安部发布公安机关服务保障高质量发展26条措施，提及了比较详细的落户政策。其中对于城区常住人口300万以下的，将全面取消落户限制；同时对于超大特大城市而言，将优化积分落户政策；首提城乡融合的户籍制度等。
业内分析认为，户籍制度改革对于人口导入影响是非常直接和明显的，也会产生短期和中长期的双向积极效应，尤其是新落户人口往往会释放出比较积极的购房需求。
而鼓励取消年度落户名额限制这一点在此前杭州落户政策中是有所体现的，对于全国其他城市而言也有非常积极的借鉴意义。
8月1日，浙江发布《关于高质量推进户籍制度改革的通知》。这是全国首个省级户籍制度改革文件，政策中提及杭州城区要取消落户名额限制，备受外界关注。
严跃进认为，此次政策总体上明确要实行以经常居住地登记户口制度。这就要求后续对于“经常居住地”作为户籍改革和宽松的基点。而这就会涉及到“居住”的概念，即属于房地产领域要重点关注的内容。户籍制度和房子的关系非常密切，需要认识到住房相关制度改革对于支持户籍制度改革的重要性。尤其是在共同富裕的框架下，“租房-居住地-户籍”这个关系要理顺。
7月21日，广州市人力资源和社会保障局官网发布了关于公开征求《广州市差别化入户市外迁入管理办法》意见的通告。指出，广州白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区这7个外围城区将执行差别化入户政策，明确28周岁以下、大专以上学历且在七区范围内连缴社保满一年的就业创业者可入户广州。该差别化入户市外迁入管理办法拟实行三年，从2023年7月21日至8月19日公开征求意见。
购房补贴：享受全额购房契税补贴
除了各项优化政策，也许各种购房补贴对于购房者来说更为直接和实在。此次郑州发布的政策中还提到契税补贴、购房补贴等举措，均对提升市场预期具有积极作用，也体现了财政政策在激活合理住房消费需求方面的导向。
在青年人才购房方面，郑州的政策明确，在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照100%的比例给予购房契税补贴。这就使得青年人才后续购房方面获得更大的支持。对于多孩家庭而言，此次政策明确，由开发区、区县（市）财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。这一点对于多孩家庭购房成本的负担降低有积极的作用。针对普通购房者，政策明确，凡即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的，各开发区、各区县（市）可依据实际情况，给予一定比例的购房契税补贴，以货币形式一次性发放。
类似契税补贴工具各地其实也有，8月1日，江苏省句容市住房和城乡建设局等十二部门联合出台《关于促进句容市房地产市场良性循环和健康发展的通知》。支持刚性和改善性住房需求方面，通知显示，符合国家生育政策生育二孩及以上子女的家庭在句容市购置新建商品住房的，享受契税缴纳份额100%的一次性购房契税补贴；个人购买144平方米以下首套新建商品住房的，按照契税缴纳份额的80%给予一次性补贴；个人购买144平方米(含)以上首套新建商品住房的，按照契税缴纳份额的100%给予一次性补贴；取消二手房80%购房契税补贴。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野
