这段时间，低谷中的中国房地产似乎成了海外“聪明钱”的宠儿，有研究机构发布报告显示，“3600亿外资”正杀入中国房地产，包括贝莱德、大和房屋、铁狮门、凯德等外资在国内房地产市场加速进场。与此同时，该报告也称，部分外资也在积极收购中国房企债券或股票。营造出一种大举抄底中国楼市的信号，引发了市场讨论。

按照以往经验，这些外资“聪明钱”的涌入，无论是在股市还是在楼市，都是市场要重新启动的信号。但奇怪的是，几千亿元的资金杀入楼市后，似乎并未掀起波澜，大部分人都没有感觉到楼市预期发生明显反转。

那么，这几千亿的外资抄底，到底抄到哪里去了呢？

外资购入的多为商业地产 非住宅

事实上，今年以来，的确有外资巨头在买入中国的房地产项目，根据一些公开报道：

美国最大房产投资集团黑石，筹集了近500亿美元，用来抄底中国楼市。

加拿大的资管公司博枫资产将收购上海五角场新江湾板块一个租赁住宅项目，交给中高端长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理。

美国高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元，用于收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

新加坡房企凯德地产从2021 年起，在内地投资新增超百亿元，足迹遍布上海、大连、昆山、武汉、成都、苏州等城市，投资范围包括产业园区、物流及数据中心。

通过简单的统计，不难看出，这些被称为“聪明钱”的海外资本，此次抄底的标的并不是我们熟悉的住宅市场，而大部分都是物流园、写字楼、租赁项目等商业地产。

其实，在我们的住宅市场里，对于外资的投资一直有着严格的限制，多年以来成功在国内开发住宅项目的也只有少数几个新加坡的地产公司。

这就不难理解为何研究报告说有3600亿元投入了成抄底中国房地产，大部分人却没有明显感受到。因为外资买入的多为商业类地产，更注重商业运营和租金回报率，而对于我们熟悉的住宅市场，实际上来自外资的投资与拉动，非常之少。

抄的都是“打骨折”的商业地产

商业地产不是因为赚不到快钱，一直是住宅开发商眼中的赔钱货吗？为什么外资要抢呢？

主要是因为商业地产的价值，尤其是城市核心区的商业地产，目前的出售价格已经被压到了极低的水平。由于国内大部分开发商遭遇资金链压力，住宅销售迟迟打不开局面，迫使这些企业不得不出售现成的物业，换取现金。而那些前期开发投入大，回报周期长，需要专业运营的商业地产项目，就成了首先被摆上货架的产品。

10 月 17 日，京东司法拍卖网站显示，位于北京朝阳区东三环的博瑞大厦被成功拍卖，实际竞买人为凯德（中国）商用有限公司。博瑞大厦，地处北京 CBD 商务区与燕莎商圈交汇处，建筑面积 5.82 万平方米，稍早前的评估价29.10亿元，但凯德实际上并未产生任何溢价，仅以竞拍底价20.37亿元的价格拿下，相当于评估价打了7折。

显然，这样的核心资产，虽然不像住宅项目一样，开盘就售出几十个亿，但因为地处核心区，有着较好的租赁预期，在专业化运营的加持下，每年都会为持有者提供稳定的现金流收入。

一位商业地产研究机构分析师透露，其实外资从来都没有放弃过中国的市场，一直都有投资中国的房地产市场，毕竟国外的局势也不见很稳定，分散投资才是王道。但相比住宅来说，外资一直关注的重点都是核心城市的核心商业资产，但要说外资抄底楼市，尤其是楼市见底的标志，那就有点牵强了。

住宅市场仍在寻“底”

根据研究机构的统计，到目前为止，今年的房地产市场各项数据仍在“探底”。

下半年以来，各地刺激购房需求释放的政策不断出台，包括松绑限购、限售等，房贷利率一降再降，居民购房需求疲软，至今年10月，重点30城新房成交面积同比下降28%；1-10月累计同比跌幅仍达到40%。

但住宅项目的去化却没有明显好转。

CRIC调研数据显示，10月31个重点城市平均开盘去化率只有38%，而表现在房企销售端，TOP100房企累计业绩同比降幅仍达到了44%。

从调查结果看，购房者的观望情绪并未发生根本性扭转。

各个城市的刺激政策仍在继续推出，如日前广东梅州发布公积金新政细则，购买商品住房可提取本人及配偶的公积金余额来支付首付款；10月17日广东韶关发布通知，对农业转移人口购买新建商品住房的契税进行全额财政补贴等。

对于今年最后两个月，研究机构认为，在需求端政策的扶持力度有望加码，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳，但城市与城市之间的分化也将加剧。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦