“随着稳增长、稳楼市等政策的出台落地，全国宏观经济逐步企稳。北京商业地产市场在经历多重挑战后，整体市场需求逐渐回归理性。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹在2022年第三季度北京房地产市场回顾时表示：“我们看到中小企业正成为北京办公楼租赁市场的主力需求，未来中小企业的发展将成为市场新动力。”

第三季度，办公楼租赁市场在经历小幅回弹后回归理性，租金小幅下跌。投资市场产业园投资机会持续受到境内外投资人及自用买家的高度青睐，第三季度中关村环保科技园智谷大厦及大兴生物医药基地产业园完成交易。零售地产市场需求复苏稍缓，但在第三季度四个购物中心接连开业，获得市场各方关注。工业物流市场需求持续稳健，优质新项目的入市拉动整体租金小幅上涨。高端住宅市场开发商加大推盘力度，成交量保持平稳。

租赁市场在经历短暂的回升后于后半季度重归平静；市场压力存续导致租金小幅下跌。当前市场情况使得需求受限，租赁活跃度在三季度初期短暂升温后有所回落。以大型企业为代表的租户倾向于做出更为谨慎的租赁决策。第三季度，2,000平方米以下的成交数量占总成交数的83%。在过去几个季度，先前强劲的需求支柱TMT行业扩张步速放缓。第三季度的租赁市场需求主要由内资金融企业支撑，占租赁需求总面积的一半。

由于租赁市场在后半个季度重回平静，第三季度净吸纳量出现明显下降，比第二季度减少70%。尽管全市需求疲软，但部分近期入市项目空置面积在第三季度得到去化，全市空置率缓慢下降至9.7%，环比降幅0.1个百分点。整体租金持续呈下降趋势，环比降低0.4个百分点。全市九个子市场中有七个录得租金负增长。为了吸引租户，业主的租赁策略变得更加灵活，包括提供租金优惠或更长的免租期。“鉴于今年5月疫情爆发带来的滞后影响，我们持续下调对于2022年第四季度的租金预测。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“预计2023全年租金水平将保持平稳，仅录得低速正增长。另外，共计约44万平方米的未来供应将于2023年底前入市，2023年全年净吸纳量因此提升至26万平方米。”

北京第三季度新开四个购物中心，其中丽泽天地购物中心开业。在市区市场，丽泽天地购物中心于九月底开业，开业引入超200家品牌，为逐渐成熟的丽泽区域带来更多零售选择。位于亚奥区域的北投购物公园，为此前奥运村内服务北京冬奥会的配套设施，改造后于第三季度开业。开业后的北投购物公园侧重运动和娱乐，引入多家首进北京的娱乐和运动品牌。在郊区大兴亦庄区域，亦庄天街和瀛海环宇坊同期开业。亦庄天街目标客户侧重周边年轻消费人群，瀛海环宇坊则更多侧重服务周边家庭消费者。

前三季度北京高端住宅市场累计成交量创五年来最高值。第三季度，北京高端住宅市场共成交1,709套。经历上季度的销量小高峰之后，第三季度市场成交小幅回落，但较去年同期持续增长，同比增长97.1%。第三季度北京豪华公寓市场供应规模明显上升，共录得2,574套新增供应，环比增加15%。开发商赶在“金九”到来前推出更多项目，备货销售。

政策持续宽松，市场信心逐渐回暖。第三季度，北京高端住宅新房价格环比微降0.1%，部分开发商仍以增加销量、快速回笼资金为首要任务，采取优惠措施拉动销量。“随着传统市场旺季的到来，开发商将紧抓节点，进一步加大推盘力度，预计高端住宅新增供应将维持高位，并带动市场成交情绪。” 仲量联行华北区研究部负责人米阳表示，“近期房地产市场利好政策频出，市场情绪改善进一步提高购房者热情，预计成交量将继续上升。”

文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟